construction en limite de propriete tolerance

Tolérance pour une construction en limite de propriété
Ce sujet comporte 45 messages et a été affiché 16.941 fois

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Messages :Env. 200
De :Dijon (21)
Ancienneté :+ de 8 ans
Tolérance pour une construction en limite de propriété
Bonjour

J’aimerais savoir si lors de la construction d’un mur en limite de propriété la loi nous autorise a une tolérance ou si on doit obligatoirement être pile poil sur la limite de propriété ?

Si il existe une tolérance, de combien est elle ?

Merci d’avance
Ne vous prenez pas la tête pourune expertise en batiment… Allez dans la section devis expert en bâtiment du site, remplissez le formulaire et vous recevrez jusqu’à 5 devis comparatifs de experts de votre région. Comme ça vous ne courrez plus après les experts, c’est eux qui viennent à vousC’est ici :http://www.forumconstruire.com/construire/devis-0-124-devis_expert_en_batiment.php
Messages :Env. 9000
Dept :Aube
Ancienneté :+ de 10 ans
pas de tolérance, on ne construit que chez soi (heureusement)
auto construction terminée

165m² + 65 m² garage
Messages :Env. 1000
Dept :Alpes Maritimes
Ancienneté :+ de 7 ans
Au pire tu peux faire ton mur légèrement chez toi plutôt que sur la limite, mais pas l’inverse.
Messages :Env. 200
De :Dijon (21)
Ancienneté :+ de 8 ans
Ma question portait uniquement sur une tolérance pour être en retrait de son coté. C’est a dire chez soi….

Il est évident qu’il n’y a aucune tolérance pour déborder chez le voisin.
Messages :Env. 500
Dept :Correze
Ancienneté :+ de 5 ans
Normalement le mur est en limite de propriété de son coté avec desfondationsdéportées….

Dans les faits un ou deux centimètresde son coténe pose pas de problème. (c’est une tolérance pas une règle )
Messages :Env. 1000
Dept :Alpes Maritimes
Ancienneté :+ de 7 ans
Et si on veut le mettre à 1m dans sa propriété pour une raison ou une autre ? Qu’est ce qui en empêche ?
Messages :Env. 60000
De :3 X Cote D’or = 63 !
Ancienneté :+ de 11 ans
Bonjour,

Jester06 a écrit: Et si on veut le mettre à 1m dans sa propriété pour une raison ou une autre ? Qu’est ce qui en empêche ?

rien, mais çà ne s’appelle plus un mur en limite de propriété mais un mur dans lejardin… et dans ce cas tu peux même le monter jusqu’à 199cm sans autorisation.
Messages :Env. 1000
Dept :Alpes Maritimes
Ancienneté :+ de 7 ans
Messages :Env. 200
De :Dijon (21)
Ancienneté :+ de 8 ans
Et si le mur se trouve a environ 25 cm de la limite de propriété ?

Que risque t’on ?
Messages :Env. 1000
Dept :Alpes Maritimes
Ancienneté :+ de 7 ans
Bah rien vu que t’es chez toi. Le voisin sera content d’avoir « gagné » quelques cms, même s’ils ne sont pas à lui.
Des cochonneries qui vont s’accumuler avec le temps

des rats, des souris, des mulots, des chats etc etc …..
Messages :Env. 400
Dept :Morbihan
Ancienneté :+ de 6 ans
TDC a écrit: Normalement le mur est en limite de propriété de son coté avec des fondations déportées….

Dans les faits un ou deux centimètresde son coténe pose pas de problème. (c’est une tolérance pas une règle )

Bonjour,

Je dois faire aussi un muret d’à peu près un mètre de haut en limite séparative. En quoi consistent exactement les fondations déportées ?
Messages :Env. 200
De :Dijon (21)
Ancienneté :+ de 8 ans
On ne peut pas me faire démolir la construction sous motif qu’elle ne respecte pas le permis de construire vu que le mur qui devait être en limite de prorpiété est décalé de 25 cm de mon coté ?

Pour les trucs qui vont s’accumuler, aucune crainte vu que la clôture sera virée….. c’est effectivement le voisin qui gagne quelques centimètres mais bon en même temps je suis pas a ça près.

J’ai préféré être en retrait de la clôture car vu que ce n’est pas moi qui l’est mise en place, je ne sais pas au juste ou se trouve la vraie limite de propriété…. et il vaut mieux que je sois de mon coté que l’inverse.
Messages :Env. 1000
Dept :Alpes Maritimes
Ancienneté :+ de 7 ans
Alors méfie toi des clotures… rien ne dit que le(s) précédent(s) proprio(s) n’ont pas eu la même idée que toi, et dans l’autre sens… fie toi au plan du cadastre et des limites établies par le géomètre. Ce sont elles qui valent de droit.

Chez mon futur chez moi, la cloture existante est à plus d’un mètre 50 de la limite, tout simplement parceque la limite est sur une descente boisée et le proprio s’est pas emmerdé et a fait la cloture sur le plat.
Messages :Env. 200
De :Dijon (21)
Ancienneté :+ de 8 ans
Ben quand je regarde a l’angle de la propriété, on voit la borne du géomètre et il semble que la clôture soit de mon coté. Par contre, celle a l’angle opposé est très difficile d’accès donc pas été regardé et c’est pour ça que j’ai préféré me décaler un poil de mon coté.

J’espère juste que l’on me fera pas démolir la construction de mon garage.
En cache depuis le samedi 25 mars 2017 à 15h25

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Bonjour, notre voisin, a eu un permis lui permettant de construire le long des deux limites séparatives de son terrain. d’un coté, son habitation sera jumelée avec le voisin à venir, et de notre coté, il a construit son annexe tout le long de l’espace autorisé constructible, c’est-à-dire, les deux longueurs de façade sont identiques(13m). Le terrain, n’étant pas grand, 3,7ares à peine ,celà fait bunker. Peut-on construire le long des deux limites en occupant la meme distance? Dans le règlement du lotissement les maisons jumelées sont autorisées ,nous avons fait pareil avec notre premier voisin, mais de l’autre coté (vers notre nouveau voisin)nous avons laissé les 3m qui s’imposaient. A la mairie, cette situation leur semble normale… Au niveau du règlement du lotissement, les maisons jumelées sont autorisées. Les constructions en limite séparative sont autorisées à condition que ça soit une annexe, qu’elle respecte une hauteur maximum de 2,50m et qu’elle soit contigue à l’habitation. Dans le texte du POS de notre secteur est également stipulé que l’annexe d’une surface maximale de 30m2 ne peut exceder 10m de long. Cette précision, non évoquée dans notre règlement du lotissement est-elle valable dans ce cas-là?? Merci pour votre réponse 
Bonjour, En règle générale les constructions doivent respecter une distance de 3m ou jouxter les limites séparatives. Ensuite si le règlement de votre lotissement est encore valable alors il est appliqué à la place du POS ou PLU, ceux-ci sont alors utilisés pour les points n’apparaissant pas dans le règlement.
Merci pour votre réponse.  Le règlement du lotissement est encore valable je pense, il est assez récent, de 2005 : y-a t’il un délai de validité? Dans ce règlement, l’article 7.2 – IMPLANTATION DU BATIMENT ANNEXE  eux cas d’implantation sont autorisées :   7.2.1 Implantation sur limite séparative Dans ce cas, deux règles simultanées sont à respecter -la hauteur du mur mitoyen de cette annexe sur limite séparative ne pourra excéder 2,50m assorti d’une tolérance de 10%, soit 25cm, pour l’adaptation de l’égout de toiture -ce mur mitoyen sera de hauteur constante sur toute sa longueur 7.2.2 Implantation en retrait au minimum 3m puis H/2 sinon pas d’autre précision quant à la longueur de cette annexe dans l’article 7INA1 qui correspond  au POS de notre zonage du village est dit que :  A moins que la construction ne jouxte une limite séparative, la distance comptée horizontalement de tout point de la limite qui en est le plus rapproché doit etre au moins égale à la moitié de la différence d’altitude entre ces deux points, sans pouvoir etre inférieure à 3m. Dispositions particulières Sauf dispositions contraires figurant au plan de zonage, ces règles ne s’appliquent pas : – Les contructions et extensions d’une emprise au sol inférieure à 30m2 peuvent s’implanter sur limite séparative à condition d’une part que la hauteur totale sur limite séparative n’excède pas 2,5m et qu’aucune partie du batiment ne soit visible sous un angle de plus de 45° au-dessus de cette hauteur, et d’autre part que la longueur totale de ces constructions sur toutes les limites séparatives n’excède pas 10m. …. Ma question : y-a-t’il une différence entre « construire sur limite séparative » et construire « en limite séparative », ce qui revient à faire un mur mitoyen ou en limite? Notre voisin auto-constructeur construit son habitation d’un coté en limite jumelé sur limite séparative avec son voisin (à venir) et de notre coté, en limite, il a construit son garage-remise d’une longueur dépassant les 13m. Il a un PC datant de janvier 2013 et un PC modificatif datant du 6 décembre 2013 (mais non encore affiché). Les modifications sont importantes :-surélévation du niveau de la dalle du rez-de-chaussée de 50cm (mais en réalité au moins 70cm….)-rajout d’un toit sur son garage-remise qui devait etre un toit plat, donc moins imposant, mais qui devient un toit avec une inclinaison à 45° (voire plus) avec un brisis à environ 80cm pour repartir avec une inclinaison à 22° (tout cela pour réhausser la hauteur de plafond de cette annexe) – surélévation du toit de son habitation de plus de 2m Question : -peut-on modifier autant de points? Il a construit le long de la limite séparative, donc pas de mur mitoyen comme le stipule l’article 7.2.1.  Question : pouvait-il construire dans les 2 limites? Annexe avec mur mitoyen ne veut-il pas dire que nous aurions notre annexe en commun avec ce mur mitoyen? Or nous avons construit il y a 7 ans et nous sommes à 3m de lui (étant jumelés avec notre voisin précédent). Il a des posé des jours dans ce mur en limite (verre dormant et non translucide), à peine à 1,50m du sol, donc en plein dans notre champs de vision et notre endroit de passage. En a-t’il le droit? Ne devraient-ils pas etre à au moins 2,60m de haut d’après l’article 677 duCode civil ?? Je m’arrete là, car cela fait déjà trop Merci pour votre aide ou si vous pouvez le partager avec les autres membres….  
Concernant les jours si vous souhaitez intenter une action contre votre voisin je vous conseille de prendre contact avec unavocat .
N.B l’annexe était déjà sur le PC initial
 mais notre voisin qui a rajouté un toit sur le bâtiment de son annexe de forme « indéfinissable » à  la place du toit plat initialement prévu, qui a augmenté la hauteur de son toit à 4 pans de 2,10m et a augmenté la hauteur de ses différentes façades qui à l’origine était toutes à 6.02m sont maintenant à 6.44 et 6.67m 
s’est contenté de faire un permis modificatif seulement parceque nous avons fait remarquer au maire que toute sa bâtisse n’est pas conforme au permis initial…..nous lui avions même fait baisser le mur de son annexe dans notre limite séparative de 50cm trop haut avec l’aide de son architecte que nous avons fait venir sur les lieux! Ce qui nous a valu la foudre du propriétaire qui est de nationalité russe et auto-constructeur. C’est par la suite qu’il a rajouté un toit avec réhausse sur cette annexe pour augmenter la hauteur de plafond et qu’il a réhaussé de 2m son toit etc…
Mais le permis modificatif a été accordé. A noter que l’architecte est le frère du mère et la personne du SDAU qui contrôle notre région est en très bon termes avec eux également….celà peut jouer??
Une dernière chose, son garage-remise (annexe) sur le plan sera en réalité habitable, avec un escalier qui monte à l’étage ce qui lui vaut un duplex (pour sa belle-mère)intégrée à son habitation, alors qu’il n’est pas autorisé de surface habitable en limite. Mais à présent il nie la chose, sauf qu’on le remarque très bien au niveau de la bâtisse.
Merci beaucoup pour votre aide. Nous sommes en train ce monter ce dossier qui me semble compliqué, pour le remettre à notre assurance juridique, car cette bâtisse imposante par sa hauteur et en plus toute la largeur du terrain occasionne une grosse perte de valeur de notre maison.
Pardonnez moi j’ai oublié la première question, les règlement de lotissement sont valables 10 ans et ils peuvent être reconduits après sous certaines conditions. Pour les permis modificatifs voir les notes sous l’article A 431-7 du code de l’urbanisme. Le permis modificatif ne doit pas bouleverser  » l’économie générale du projet ». Les modifications doivent porter sur des changements limités au projet initialement autorisé ( CE 26/01/1996 sté Sorman Cie et SCI Elysées Kléber), et ne pas affecter la conception générale du projet ( CE 27/04/1994Epx Bouchy). Les ervicesz instructeurs des mairies doivent regarder au cas par cas tout comme les juges.

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Accueil>Réglementations techniques> Erreur de construction en limite de propriété : à qui la responsabilité ?
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Les erreurs de construction, même de quelques centimètres ne sont pas rares. Quand elles se situent en limite de propriété, les conséquences sont en revanche autres, pouvant aller jusqu’à une demande de démolition de la part du propriétaire du terrain voisin. Reste alors à déterminer les responsabilités, avec une nouvelle jurisprudence en défaveur des professionnels.
Si la construction d’un bien au millimètre près par rapport aux plans d’ implantationest souvent une mission difficile, voire impossible, la prudence est en revanche de mise lorsqu’il s’agit de construire enlimite de propriété . Une décision du 11 juillet 2012 de la Cour de cassation vient d’ailleurs de rappeler ce principe avec un arrêt qui fait jurisprudence.
L’affaire concerne l’implantation d’unmur de clôture , réalisé par un maçon. Reconnu pour une partie en dehors des limites de propriété, les propriétaires ont été condamnés à démolir le segment concerné.
Lançant une recherche enresponsabilité auprès du maçonauteur des travaux, le maître d’ouvrage (pour en savoir plus sur son rôle, consultez notre publication sur lesobligations du maître d’ouvrage ) a été débouté par la Cour d’appel de Pau, avant la décision finale de la Cour de cassation.
Dans sa décision, la Cour de cassation précise en effet que le professionnel peut être dégagé de toute responsabilité uniquement s’il a « pris la précaution de s’enquérir de l’emplacement de limite de propriété ».
Cette décision implique donc, pour tout professionnel se lançant dans des travaux en limite de propriété, de vérifier par lui-même les droits à construire de son client, mais également la bonne implantation de la construction à réaliser.
Dans le cas du recours à unmaître d’œuvre , cela implique également une mise en responsabilité de ce dernier en cas d’erreur. Au-delà des actions de vérification avant travaux, il devient alors essentiel de conserver la preuve de ces opérations de contrôle, afin de pouvoir se dégager de toute condamnation en cas d’erreur.
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Accueil>FAQ>Construction et assurances de la construction>Construction en limite de propriété interdite dans le lotissement ?
23/06/09 – 08h12

– par

Juris Prudentes

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Question.Nous avons construit une villa dans un lotissement privé. Ce lotissement doit passer communal d’ici peu et nous souhaiterions construire un abri de jardin en limite de propriété. Pour l’instant le cahier des charges du lotissement l’interdit. Dans notre commune la construction en limite de propriété est autorisée. Le fait de passer communal nous autorisera-t-il à faire cette construction ?
Réponse.Vous entendez certainement par passage de lotissement privé à lotissement communal le fait que la commune va acquérir les VRD du lotissement. Cela n’aura pas pour effet de supprimer des dispositions du cahier des charges.
Quand une personne achète dans un lotissement, c’est au vu des documents contractuels qui régissent et régiront le lotissement. Cela implique des sujétions mais aussi des droits, le tout formant un cadre juridique précis. En achetant on accepte ce cadre qui n’a pas que des inconvénients.
Si une majorité de colotis estime que les règles doivent être modifiées, elle peut le faire aux conditions de majorité et de forme prévues par la loi (article L. 442-10, ancien article L. 315-3, du Code de l’urbanisme). Aussi, voyez avec les autres propriétaires du lotissement si vous pouvez mettre en oeuvre et faire aboutir une modification tendant à permettre la construction en limite de propriété.
Autre question/réponse sur le même sujet :
Question.Je suis en train de faire construire,je suis à trois mètres de la limite de propriété, et mon voisin s’est mis lui en limite de propriété. Cela ne me pose pas de problème jusque là, mais en voyant sa maison monter je m’aperçois qu’il y met dans son mur qui est le garage une ouverture pour mettre certainement , »je ne le sais pas encore » juste un jour de tolérance ou souffrance. Mais le souci c’est que j’avais dans l’esprit plus tard d’agrandir ma maison et d’y mettre un autre un abri ou carrément un garage en limite également. Donc quand je vais faire mes travaux plus tard je vais automatiquement boucher son ouverture. Et ma question est a-t-il le droit de mettre une telle ouverture en limite, donnant sur ma maison sans m’en avoir auparavant averti et comment va-t-il réagir le jour ou je vais obstruer son ouverture.
Réponse.Nous ne pouvons pas répondre à votre seconde question car il ne nous est pas possible de prévoir comment votre voisin va réagir quand vous boucherez l’ouverture faite.
En général, la règle d’urbanisme applicable localement prévoit que lorsque la construction est faite en limite de propriété, elle est faite sans ouverture sur la propriété voisine.
Plus généralement, l’article R. 111-19 du Code de l’urbanisme impose des règles de prospect par rapport aux constructions voisines  » À moins que le bâtiment à construire ne jouxte la limite parcellaire, la distance(L) comptée horizontalement de tout point de ce bâtiment au point de la limite parcellaire qui en est le plus rapproché doit être au moins égale à la moitié de la différence d’altitude(H) entre ces deux points sans pouvoir être inférieure à 3 mètres « . Cette implantation en limite parcelle implique qu’il n’y ait pas d’ouverture (autre que des « jours »).
Une ouverture encore appelée « jour de tolérance » ou « jour de souffrance », ne peut jamais donner naissance à un droit de servitude, en sorte que le voisin, qui ne peut, en droit, obtenir la suppression d’un jour régulier, peut en empêcher l’effet, soit en bâtissant ou plantant, à la limite de son terrain, contre le mur ayant un jour, soit en exigeant que le mur devienne mitoyen par le paiement de l’indemnité d’acquisition, ce qui oblige le bénéficiaire du jour à supprimer celui-ci par application de l’article 675 du Code civil.
En conséquence, les jours régulièrement pratiqués dans un mur non mitoyen ne confèrent aucun droit sur le fonds contigu. Ils n’ont qu’une existence précaire puisque le propriétaire du fonds voisin peut y mettre un terme à tout moment en élevant une construction en limite séparative (CA Paris, 19e chambre, sect. B, 23 oct. 1991).
De même, l’existence dans un mur pignon, établi en limite séparative, de jours de souffrance ou de tolérance ne fait pas obstacle à l’édification d’une construction sur le fonds voisin jusqu’à cette limite même si elle a pour effet d’entraîner l’obstruction de ces jours, l’aménagement de simples jours, à la différence d’une vue, étant un acte de pure faculté qui ne peut fonder ni possession ni prescription (CA Paris, 23e chambre A, 14 juin 1995) ni, par suite, donner lieu à l’exercice d’une action possessoire réservée à la protection des droits réels immobiliers (CA Versailles, 8 juillet 1981).
Mais l’exercice du droit de propriété qui a pour limite la satisfaction d’un intérêt sérieux et légitime, ne saurait autoriser l’accomplissement d’actes malveillants, ne se justifiant par aucune utilité appréciable et portant préjudice à autrui (cas d’une haie touffue plantée avec un zeste de malignité de façon à empêcher la lumière de passer).
un colotis souhaite construire un garage en limite de propriété . La séparation entre son lot et celui de son voisin est un accés à un autre lot .Une haie de clôture délimite son terrain .
Deux options : soit il éléve un mur et recouvre par une toiture , c’est une construction pleine .
Soit il éléve quatre poteaux recouvert par une toiture , car cette construction serait située en lieu et place de l’espace jardin déjà clôturé .
En complément je me pose la question des soi-disants modifications sur qui seraient en vigueur sur ce sujet .je suis Syndic Bénévole !!
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Dans ce cas, votre voisin n’a nullement le droit d’installer des fenêtres donnant sur votre jardin.
A t’il fait une demande de permis de construire en Mairie, ce qui me semble peu probable puisque les fenêtres lui auraient été refusées.
Contactez les services techniques de votre mairie ou la DDE.
Messages: 0.00 pts Membre depuis: 2007-08 Pays: france Ville: lille Occupation: F.I.
De quand date la construction de cette maison. Si elle date de plus de 30 ans et que les fenêtres existaient déjà, vous ne pouvez malheureusement rien faire. Dans le cas contraire, vous êtes en droit de demander l’obstruction de ces fenêtres
J’ai pour projet proche de construire un abri de jardin en bois avec une couverture ardoise,pour une superficie de 18m2.Il me semble qu’une simple demande en mairie suffie pour une tel surface.Cependant dois je respecté les limites de propriétés ou cela n’est il pas nécéssaire pour une surface comme celle là.Il y a t-il des hauteurs a respecter.merci pour votre aide et vos conseils.
la mairie accorde le permis de construire sans se préoccuper du « droit des tiers » les ouvertures de vues ne peuvent être pratiquées qu’à 1,90m de la limite séparative.
Le voisin à 30 ans pour faire boucher des vues non conformes et refuser une « servitude de vue » passé ce délais la servitude est définitive.
Bonjour,
Les tuiles de la maison de votre voisin qui dépassent ne veut pas dire qu’elles empietent sur votre terrain.
A 99% les constructeurs batissent les maisons en reculent de la limite du terrain pour éviter justement ce genre de problème…
Existe til un bornage??
gulli
bonjour
vous devez vérifier a la mairie si il y a un P.L.U (plan local d’urbanisme)
et normalement le PLU indique que la limite de constructibilté doit etre a partir ou au minimun 3m de la limite de propriété.normalement si vous etes a 3.30m il n’y a pas de problème.en plus votre voisin ne peut en aucun cas vous demander de démolir votre habitations
Les permis de construires sont acordés sous réserve des droits des tiers, on ne peut avoir d’ouvertures de vues sur le voisns à moins de 19 dcm de la limite séparative selon le code civil (viur code civil « servitude de vues ») vous devez agir avant la prescription des 30 ans mais les lois étant révisable n’attendez pas pour réagir.
Dans le cas d’ouvertures de vues sur le voisin c’est le tribunal de grande instance, avec avocat obligatoire, qui est compétant.
Envoyer 1 pli recommandé avec accusé de récption de mise en demeure de fermer les vues conformément aux articles 675 à 680 du code civil et L112-9 à L112-11 du code de la construction et de l’habitation en donnant un délais au dela duquel faute de réponse et de fermeture des vues vous considérez que votre voisin ne veux pas obtempéré et pour avoir gain de cause vous allez lui intenter un procès.
les constructions ne doivent pas déborder chez le voisin, les débordements de toiture ne sont donc pas autorisés et ne sont pas prescriptibles.
Votre voisin doit se dbrouiller avec son constructeur pour que la construction soit aux normes et dans la légalité.
les lois changent, je crois que vous devez déposer une demande de travaux mais pour les distances cela dépend du PLU, du POS ou de vos relations avec les élus de votre commune et de avec vos voisins (les relations n’ont rien a voir avec les lois mais …).
Bonjour ,
Merci d’avoir répondu à mon message du 22/11/2008 , j’ai résolu le problème , mon voisin a coupé les tuiles qui dépassaient sur ma propriété .
Cordialement
mon voisin vient de refaire sont toit et ses tuiles débordent sur ma propriété . Suis je en droit de lui demander de faire couper ses tuiles ou peux t on lui demander de nous dédomager .merci de votre réponse
nous agrandisont notre maison en limite de propriéter le voisin nes pas contant on à eu un permis accorder en mairier il y à un ans peut t’il nous demander de détruire notre batiment merci de me répondre
le code civil permet d’avoir des fenêtres à 1,90m de la limite séparative.
les plantations ne dépassant pas 2 mètres peuvent être plantées à 50 cm de la limite séparative (50cm c’est un peu juste pour tailler) les plantations au dela des 2 mètres ne peuvent être plantées qu’à une distance minimum de 2 m.
il faut être clair dans vos questions car tous le monde à des fenêtres qui donnent sur le voisin mais il y a des distances à respecter!
Les permis de construires sont accordés sous réserve du droit des tiers.
Pour avancer il ne faut pas répondre n’importe quoi, quand on ne sait pas on s’abstient.
bonjour ;
Mon voisin a construit un abri de jardin de 3m de haut contre mon mur que j’avais fais 2cm chez moi pour etre tranquille.Son bardage est appuyé puis deborde au dessus de mon mur.Il viens de lasuré son bardage et il ya de la lasure sur mon mur et mon grillage et je ne sais pas comment il a pu passer car il n’y a pas de place a part en venant de mon coté mais je ne peux pas le prouver.(on est parti le week end et en revenant c’etait fais!!)
que puis je faire , je suis dans l’impasse?
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construction en limite de propriete tolerance
Forum Le Droit au Quotidien Immobilier [Travaux et Construction]Construction en limite séparative – Théorie vs pratique
Bonjour,
J’ai besoin d’éclaircissement, merci aux personnes qui vont répondre.
Je souhaite faire une extension à ma maison (voir p.j. pour le plan) La partie à construire est en jaune. Ma commune accepte ce type de construction soit en limite soit à 4 mètres.
Comme vous le constaterez, elle va se coller au coin de la limite séparative (borne 303, voir plan) Problème je suis à moins de 4m de la borne 2 (voir plan), je suis à 3.84 m.
L’urbanisme me dit donc que c’est impossible puisque je ne respecte pas ces 4 mètres jusqu’à la borne 2.
Voilà mes questions : Déposer le permis de construire en mairie a-t-il un sens malgré ce problème ? De plus, je comprends qu’en théorie, il suffit de mesurer avec une règle pour vérifier l’existence de ces 4 mètres sur le plan. Mais en pratique, je ne peux me coller parfaitement (ie à 0.0 m) du voisin, car je vais devoir creuser et construire (fondations et murs) sans aller chez lui. Je serai donc forcément en décalage de + ou – 15 cm, ce qui me placera en limite pour la borne 303 et à 4 m de la borne 2. Ma question est donc :cet argument peut-il contredire le service d’urbanisme de ma mairie ? Pourrai-je baser un recours gracieux en utilisant cet argument ? A-t-il un chance d’aboutir ? Enfin, comme vous le voyez il y a deux servitudes de passage (S1 et S2, celle qui est sur mon terrain).Ces servitudes peuvent-elles être prises en compte pour la prise en compte des 4 mètres ? Merci à tous
bien sur que vous pouvez prendre dans le calcul la largeur de S1 puisque s’agisant bien de VOTRE parcelle
la servitude vous interdit de construire sur son assiette, mais ne modifie pas votre limite separative
Par contre, votre construction (telle qu’elle apparait sur le plan) ne respectera la distance de 4m
Pourquoi ne pas decaler legerement votre extention, en la mettant un peu en retrait au lieu de la faire dans le prolongerment de votre maison existante ?
De cette facon, vous respecterez les distances et votre PC ne pourra pas etre refusé
Pour ce qui est de la construction en limite, il faudra bien que vous vous debrouillez pour proceder aux travaux de chez vous, a moins que votre voisin accepte de vous laisser penetrer chez vous (mais rien ne l’y oblige legalement) et, sachez bien qu’une construction en limité, c’est bien en limite et pas en retrait de 15 cm
Pour ce qui est de la construction en limite, il faudra bien que vous vous debrouiller pour proceder aux travaux de chez vous, a moins que votre voisin accepte de vous laisser penetrerchez vous(mais rien ne l’y oblige legalement) et, sachez bien qu’une construction en limité, c’est bien en limite et pas en retrait de 15 cm
oupss…
merci d’avoir corrigé, Marieke
Pourquoi ne pas decaler legerement votre extention, en la mettant un peu en retrait au lieu de la faire dans le prolongerment de votre maison existante ?
De cette facon, vous respecterez les distances et votre PC ne pourra pas etre refusé
Pour ce qui est de la construction en limite, il faudra bien que vous vous debrouillez pour proceder aux travaux de chez vous, a moins que votre voisin accepte de vous laisser penetrer chez vous (mais rien ne l’y oblige legalement) et, sachez bien qu’une construction en limité, c’est bien en limite et pas en retrait de 15 cm
vous n’avez aucune obligation de « coller » votre construction SUR la borne 303
Vous pouvez parfaitement construire en limite separative, AVANT la borne, ce qui vous permettra d’avoir les 4 metres necessaires
Déjà merci de prendre le temps de me répondre
C’est gentil
Je réponds à notre échange privé ici pour ajouter une pièce jointe
Je joins donc une pièce jointe plus précise « PJ2″
Vous suggérez donc réduire de 16 cm les mesures m1 et m5, ce qui « ferait glisser » le côté m6 de 16 cm, c’est bien ça ?
Si c’est cela, je me retrouve ni à 4 mètres ni en limite séparative parrapport à la borne 303. C’est pour cela que j’ai posté mon messaged’ailleurs et que je cherche à savoir s’il y a une marge de tolérance enlimite séparative.
Ou peut-être est-ce un autre scénario ?
Merci encore
Non, il ne s’agit pas de decaler M1 et M5 mais de les RACCOURCIR
Je m’explique :
en partant de la borne 303, vous n’avez que 3.84m
Or, votre limite separative est au point 2, au niveau de depart de la servitude
Donc, si vous partez du point 2 et mesurez 4 metres, vous arriverez 16 cm APRES la borne 303, au point x
Vous debuterez donc votre construction au point x, SUR la limite separative : c’est donc M1 qui sera plus courte que prevu, mais son emplacement ne sera pas modifiee
Et, pour avoir un mur droit et eviter une construction en biais, il vous suffira de reduire parallelement m5 de facon a ce que le point x rejoint M5 a angle droit
Cela decale doncM6 de 16 cm sur toute sa longueur
De cette facon, vous respectez toutes les prescriptions d’urbanisme :
– construction de M1 sur la limite
– construction de M6 a 4 metres
Bonjour,
Je pense que nous nous sommes compris
C’est pas simple de s’expliquer et je souligne vos efforts; merci à nouveau
Cependant, vous constaterez que la limite de notre terrain part à gauche de la borne 303; la limite est bien le trait épais qui passe par 2, 303 et qui file à gauche incliné vers le haut. J’espère que vous voyez.
Si j’ai bien compris nous sommes donc contraints de :
de nous coller à 2 ou de nous mettre à 4 mètres de 2 ET
de nous coller à 303 ou de nous à 4 mètres de 303
Votre proposition sera, je pense, invalidée par l’urbanisme car à 16 cm de 303.
Et à ce moment, je retombe sur mes questions initiales et tombe dans le spirale des exceptions  » urbanistiques  » !
Bonne fin de semaine
Les limites de propriété sont les lignes reliant les bornes, pas seulement les bornes.
Ce que les contributeurs vous ont expliqué c’est qu’il suffit de faire ce qui est sur l’image ici jointe.
Pour réaliser la construction, si c’était infaisable, il n’y aurait aucune construction neuve pile poil collée entre 2 autres plus ancienne or ces constructions neuves, pile poil entre 2 autres plus anciennes, il y en a plein plein dans toutes les villes.
Si vous êtes trop hermétique à la géométrie et à la construction, il n’y a qu’une seule solution ==> confier le travail à des professionnels que vous paierez (sans doute bien moins cher que le montant des réparations de bêtises que vous ferez si vous vous débrouillez seul dans des domaines aussi obscurs pour vous).
Vous voyez, moi, je suis hermétique à la mécanique automobile alors je paie le garagiste ! Il n’y a aucune honte à être hermétique à des domaines.
Elle va servir à quoi, cette construction qui n’a pas beaucoup de possibilité d’avoir des prises de lumière sur l’extérieur si ce n’est l’éclairage zénithal ?
Merci Fredval, pour votre schema qui explique tres simplement ce que je m’evertuai (difficilement) a expliquer par des mots
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Question postée dans le thèmeTravaux et Constructionsur le forumImmobilier .

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Rappel sur le bornage d’une parcelle
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Lors de l’implantation d’une maison ou d’un bâtiment, il est admis une tolérance (erreur d’implantation ou écart topographique) par rapport aux limites séparatives de la parcelle et à l’implantation prévue sur le plan.
Le bornage est une opération qui consiste à fixer la ligne ou limite séparative de deux terrains contigus au moyen de marques matérielles appelées bornes. Le bornage est imprescriptible mais ne saurait s’exercer, à moins de dol, d’erreur ou de vice, s’il existe déjà un bornage antérieur. Il est réalisé avec l’accord des propriétaires, soit par procès-verbal amiable soit par décision judiciaire.
Modèle de Borne posée par le géomètre.
Dans le permis de construire, un plan d’implantation de la maison ou du bâtiment a été annexé. Cette implantation a été faite par rapport aux limites séparatives de la parcelle et dans le respect des règles d’urbanisme de la commune. Lors de l’implantation de la construction,il est admis une tolérance (erreur d’implantation ou écart topographique) de 5 cm.Par exemple, pour une maison individuelle devant être située à 4 mètres de la limite de propriété, on pourra admettre une tolérance de ± 5 cm. Cette cote pourra donc varier au maximum entre 3.95m et 4.05m.
Tout point de la construction aune tolérance d’implantation de 1cm en plus ou en moins par rapport à son emplacement prévu sur le plan.Donc, toute cote peut varier de 2cm en plus ou en moins (1cm à chaque extrémité). Bien entendu, les tolérances ne se cumulent pas d’une pièce à l’autre.
Par exemple :Une pièce cotée à6msur le plan pourra varier de5,98 à 6,02mmais sur l’ensemble de la maison, le cumul des cotes ne devra pas varier de ± 2cm par rapport aux cotes prévues sur le plan.
« Tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage de leurs propriétés contiguës. Le bornage se fait à frais communs. »
Lors de l’implantation d’une maison, il est admis une tolérance (ou écart topographique).

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02/02/2006 à 18:05

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En vertu de l’article 544 du Code civil, chacun exerce son droit de propriété  » de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements « . Ainsi, chacun est maître chez soi, mais la vie en société impose des devoirs à tous. Afin de prévenir les discordes, voici les réponses aux questions essentielles soulevées par la mitoyenneté. 
Connaître les limites de votre propriété permet d’éviter certains conflits de voisinage. Lorsqu’il n’existe aucune marque séparative entre votre terrain et celui de votre voisin, vous avez intérêt à recourir au bornage. Pour cela, vous devez contacter un géomètre-expert. Il effectuera des mesures sur les terrains, consultera les documents du cadastre et installera des repères, appelés bornes, qui délimiteront les propriétés. Il est conseillé de s’entendre avec le voisin afin de partager la dépense. En cas de désaccord, vous pouvez engager une action en bornage devant le tribunal d’instance. En règle générale, le juge désignera un géomètre-expert et répartira les frais entre les voisins. Notez que, si votre terrain se trouve le long d’une voie publique, vous devrez demander à l’administration de vous délivrer un arrêté d’alignement individuel. Pour cela, adressez-vous au préfet, au président du Conseil général ou au maire de la commune, selon qu’il s’agit d’une route nationale, d’une route départementale ou d’une voie communale. Lorsque les limites de votre propriété sont précisément définies, vous pouvez clore votre terrain. La solution idéale est de vous mettre d’accord avec votre voisin pour construire un mur mitoyen ou pour installer une haie, une palissade ou un grillage sur la limite séparative de vos propriétés. Si votre voisin refuse, vous devez placer la clôture à la limite de votre terrain, car si vous l’installez à cheval sur la ligne séparative, elle empiètera de quelques centimètres sur son terrain. Il sera alors en droit d’en demander la démolition ! Toutefois, si vous habitez en ville ou en banlieue, il est possible d’obliger votre voisin à édifier une clôture mitoyenne. S’il refuse, vous devrez alors demander une autorisation judiciaire devant le Tribunal de grande instance. Dans ce cas, la clôture forcée sera toujours un mur en ouvrage de maçonnerie dont les frais seront partagés. 
La proximité du voisinage ne favorise pas l’intimité. Afin de limiter les indiscrétions, la loi impose certaines contraintes, notamment de distance et de hauteur des ouvertures. Ce que l’on appelle une vue est un aménagement qui permet d’apercevoir le terrain voisin. Il peut s’agir d’une fenêtre, d’un balcon ou d’une terrasse. La vue est dite droite, lorsque l’ouverture permet de voir le terrain contigu en regardant en face sans se pencher. Pour installer une telle ouverture, la distance minimale à respecter est de 1,90 mètre entre l’ouverture et la limite de la propriété voisine. La vue dite oblique est l’espace aperçu lorsque vous regardez sur les côtés et non plus dans l’axe de la fenêtre. Dans ce cas, la distance doit être d’au moins 60 centimètres entre l’ouverture et la limite de votre terrain. Vous n’avez pas à respecter ces distances légales, lorsque la vue donne sur une voie publique, sur un mur aveugle ou sur le toit de la maison voisine.En revanche, la loi ne fixe aucune distance minimale pour les jours dits « de tolérance » ou « de souffrance » qui sont des aménagements ne laissant passer que la lumière et ne permettant pas de voir au travers ou d’aérer la pièce. L’article 676 du Code civil exige que le jour soit « à verre dormant », c’est-à-dire qu’il ne puisse pas s’ouvrir et que le matériau utilisé soit translucide et non transparent. Il est même possible d’aménager un jour de souffrance dans un mur mitoyen, avec l’accord du voisin et en respectant une hauteur minimale de 2,60 mètres pour un jour installé au rez-de-chaussée et de 1,90 mètre aux étages supérieurs. Notez que, lorsque le jour se trouve dans un escalier, la hauteur est calculée à partir de la marche située directement à la verticale. Enfin, si vous aménagez une ouverture qui ne vous permet de voir que le ciel, aucune distance, ni hauteur ne sont imposées.Si ces règles ne sont pas respectées, tout voisin peut demander la démolition de l’aménagement. A défaut et après un délai de trente ans, le mécanisme de la prescription donne naissance à une servitude de vue, c’est-à-dire qu’il ne sera plus possible à quiconque de vous demander une modification des lieux. 
Si vous possédez un terrain, vous pouvez parfaitement construire à la limite de votre propriété. Mais si vous souhaitez aménager un passage autour de votre maison, le Code de l’urbanisme impose des règles de distance entre la construction et la limite de votre propriété. La distance minimale est égale à la moitié de la hauteur de la construction envisagée, avec un minimum de 3 mètres. Les communes peuvent également demander des distances supérieures. En outre, la loi impose des distances obligatoires entre vos plantations et la limite séparative des propriétés. Ainsi, les arbres et arbustes de plus de 2 mètres doivent se trouver à au moins 2 mètres du terrain voisin. La distance est de 50 centimètres pour les plantations d’une hauteur inférieure. Mais des règlements particuliers, notamment les arrêtés municipaux ou le cahier des charges d’un lotissement, peuvent prévoir des distances et des hauteurs différentes. Ainsi, dans la région parisienne où la surface des terrains est peu importante, aucune distance minimale n’est imposée aux propriétaires. Notez également qu’il est possible de planter en espalier contre le mur de clôture, à condition que les plantations ne dépassent pas la hauteur du mur. Si votre voisin n’a pas respecté les distances réglementaires, vous pouvez lui demander d’élaguer à la hauteur autorisée. Lui seul peut couper les branches qui dépassent sur votre terrain, mais il y est obligé si vous le lui demandez. En revanche, vous pouvez couper les racines qui empiètent sur votre propriété sans son autorisation. En ce qui concerne les fruits de ses arbres, vous n’avez pas le droit de les cueillir, mais ils sont à vous dès qu’ils sont tombés dans votre jardin. 
Le droit de propriété est protégé par la loi, mais il n’est pas absolu. Parmi les restrictions possibles, il y a les servitudes imposées à une propriété par une autre. Elles concernent le sol, le sous-sol et les airs. Ainsi, une canalisation qui traverse votre terrain ou une ligne EDF au-dessus de votre propriété sont des servitudes. Elles peuvent aussi résulter d’une convention entre les propriétaires des deux terrains. Votre voisin peut vous autoriser, par exemple, à traverser sa propriété pour vous rendre à la plage. La servitude peut également être prévue par la loi. Ainsi, la servitude de passage confère à une personne dont le terrain est enclavé le droit de passer sur la propriété d’une autre. Un terrain est enclavé quand il n’a pas d’accès à la route ou à la rue, ou un accès insuffisant ne permettant pas le passage d’un véhicule, par exemple. En principe, ce droit de passage s’effectue par le chemin le plus court entre la propriété enclavée et la voie publique. Toutefois, lorsque la gêne est très importante, on peut choisir un tracé plus long, par exemple pour éviter la coupe d’arbres. La largeur du passage dépend des besoins. Elle peut atteindre 4 mètres pour laisser le passage à des camions, lorsque le terrain enclavé appartient à une entreprise ou à un agriculteur. En revanche, 2 mètres suffiront à un particulier qui circule en voiture. Par ailleurs, le propriétaire du fonds servant qui supporte la servitude ne doit pas porter atteinte au droit de passage en encombrant le chemin. De son côté, le propriétaire qui bénéficie de la servitude doit indemniser celui qui la supporte. Cette indemnisation peut être calculée à l’amiable ou déterminée par le Tribunal de grande instance après une expertise judiciaire. En principe, c’est le propriétaire du terrain enclavé qui supporte les frais d’entretien, mais ceux-ci peuvent aussi être répartis entre les deux riverains, lorsqu’ils utilisent tous les deux le chemin. Enfin, la servitude de passage s’éteint lorsque le terrain est désenclavé et que l’accès à une voie publique est rendu possible.Il existe également un droit de passage temporaire qu’on appelle  » le tour d’échelle « . Il s’agit de permettre la pose d’échelles et d’échafaudages sur le terrain voisin pour effectuer des travaux sur une maison construite en limite de propriété. L’accord du voisin est nécessaire. A défaut, il faut demander une autorisation judiciaire au Tribunal de grande instance.Comme on le voit, la mitoyenneté crée de multiples contraintes. Face à cette situation, le dialogue et la conciliation demeurent les clés de rapports de voisinage réussis.  
Si l’eau de la gouttière de votre voisin tombe directement dans votre jardin, vous êtes en droit de lui demander de déplacer sa gouttière. Car l’eau de pluie qui tombe d’un toit doit être rejetée sur le terrain du propriétaire de la construction. En revanche, vous ne pouvez pas empêcher l’écoulement naturel d’eaux pluviales ou de source depuis un terrain situé en amont du vôtre. Il vous est par exemple interdit de construire une digue pour vous protéger. Mais si la source se trouve sur votre terrain, vous en êtes propriétaire. Vous pouvez consommer et vendre l’eau, et même en disposer en totalité, sauf si elle est indispensable aux habitants de la commune. 
+
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notre maison est construite en limite de propriété , notre voisin a-t-il le droit d’entreposer des stères de bois contre notre mur de pignon . Existe-il des règlementations ? merci pour les réponses
Ce sont là des problèmes qui existent chez mes parents.
madame, monsieur,
je viens vers vous car mon voisin a fait appel a un huissier ainsi qu’a son assureur pour que j’arrache ma haie. en effet celle-ci n’est pas a 50 cm mais touche le grillage mitoyen. hors je ne suis pas d’accord car cette haie date de 1977 plantée par l’ancien proprietaire de la maison.cela n’a jamais causé de souci a mon voisin jusqu’a lors!! cette haie est a 2m de mes portes fenetres et celle ci me cache des regards indiscrets. pouvez vous me dire s’il y un recours afin que je puisse garder mes haies.
en vous remerciant par avance.
en attente de vous lire rapidement.
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Sujet vu 3885 fois – 7 réponse(s) – 1 page(s) – Créé le 28/02/14 à 10:06
stef72 ,Sarthe , Posté le 28/02/2014 à 10:06
7 message(s) , Inscription le 22/05/2010
Bonjour
Je rencontre un problème avec un débord de toiture du garage de ma voisine qui se situe en partie au-dessus de ma propriété. Je souhaite modifier mon garage et ce débord me dérange pour les travaux.
Ma voisine argue que le certificat de conformité de sa maison prouve que l’ensemble des travaux a été fait selon le permis de construire, ce que je ne conteste pas, et prouve que le débord est donc sur sa propriété.
Je souhaiterais donc savoir si un tel certificat confirme bien que ce débord est sur sa propriété et s’il m’est possible de contester ce certificat sachant qu’il a été fait il y a bientôt trois ans.
Merci d’avance pour les réponses
domat , Posté le 28/02/2014 à 13:28
4055 message(s) , Inscription le 13/11/2013
bjr,
le certificat de conformité prouve simplement que la construction est conforme au permis de construire et un permis de construire ne concerne que les règles d’urbanisme et est toujours délivré sous réserve du droit des tiers (c’est indiqué sur le permis de construire).
il ne signifie pas qu’il n’y a pas d’empiètement sur votre terrain.
si vous êtes certain de la limite de votre propriété et que l’empiètement n’est pas contestable, vous devez mettre en demeure votre voisine de supprimer ce surplomb sur votre propriété.
la jurisprudence sur les empiètements est constante, c’est la démolition.
cdt
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stef72 ,Sarthe , Posté le 28/02/2014 à 21:50
7 message(s) , Inscription le 22/05/2010
Merci beaucoup pour votre réponse rapide et me rassurant sur mes droits.
Cordialement
1 message(s) , Inscription le 29/03/2014
Bonjour ,,j’ai rencontré le même problème que vous , mais attention, étés vous bien sur que la construction de votre voisine est vraiment sur votre parcelle ,pour entre être sur il vous faut l’avis d’un géomètre ,mais attention cela pour vous engager des frais, quelque fois pour pas grand chose ,si votre voisine a eu son certificat de conformité depuis 3 ans ,êtes sur d’être dans votre droit après ce délai ;attention aux avis donnés sur internet j’ai fait la triste expérience de vouloir intenter une action et cela ma valu beaucoup de frais pour rien . merci de ne tenir au courant .Bonne chance .
stef72 ,Sarthe , Posté le 30/03/2014 à 11:58
7 message(s) , Inscription le 22/05/2010
La toiture surplombe une clôture totalement située sur ma propriété soit 15 cm environ de débord. Il y aurait 2 ou 3 cm, je ferais avec mais si je garde ces 15 cm mon permis de construire sera refusé puisque le PLU oblige d’avoir des constructions en limite de propriété. Je crains aussi devoir demander l’avis d’un géomètre et donc engager des frais important pour pas grand chose mais j’ai une voisine qui refuse toute contradiction à son point de vue et ne va pas chercher le recommandé que je lui envoie pour lui prouver ma bonne foi et lui rappeler qu’elle ne respecte pas non plus certaines règles.
Cela signifie donc géomètre + sûrement huissier pour un constat et tribunal de proximité avec. Je n’ai absolument pas envie de passer par là car je trouve cela idiot, mais je crains ne pas avoir le choix sachant que je demanderai les remboursements des frais par la partie perdante si je gagne puisque je considère que son refus de régler cela à l’amiable est la cause des frais engendrés.
Peut-être lira-t-elle ce message et comprendra qu’on peut régler ça intelligemment et même améliorer d’autres problèmes comme un mur mitoyen qui nous gêne tous les deux malgré nos différents très importants, sait-on jamais … Dernière modification : le 30/03/2014 à 12:04
domat , Posté le 30/03/2014 à 13:29
4055 message(s) , Inscription le 13/11/2013
bjr,
l’empiètement est imprescriptible peu importe le certificat de conformité délivré depuis 3 ans ou plus.
si votre terrain a été borné, nul besoins de faire de nouveau appel à un géomètre.
que votre voisine n’aille pas chercher le recommandé, si vous avez les preuves de son envoi et du refus de le récupérer, le recommandé garde sa valeur et en plus prouve la mauvaise foi de votre voisine.
si vous avez une protection juridique, vous pouvez l’utiliser.
sinon vous refaites un mise en demeure à votre voisine de supprimer son surplombe sur votre propriété en indiquant votre intention de saisir le juge, vous doublez ce courrier recommandé par une lettre simple.
cdt
stef72 ,Sarthe , Posté le 30/03/2014 à 20:45
7 message(s) , Inscription le 22/05/2010
Merci Domat pour l’ensemble de ces précisions, je prends bonne note de vos conseils.
stef72 ,Sarthe , Posté le 31/03/2014 à 10:54
7 message(s) , Inscription le 22/05/2010
Il semble que ma voisine a lu cette discussion puisqu’elle est passée chercher son recommandé ce matin. Il y a des coïncidences étonnantes parfois …
Merci donc Mimi de m’avoir porté chance en répondant à mon premier message un mois après sa diffusion, pour une fois que j’en ai … Dernière modification : le 31/03/2014 à 11:44
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construction en limite de propriete tolerance
(Le message s’auto-fermera dans 2 secondes)
  Construction en limite de propriété : tolérance.
Salut,

Un de mes voisins est en train de construire en limite de ma propriété. PC accordé, no problem.
Je lui avais suggéré il y a quelques mois d’éviter de faire déborder sa toiture au dessus de ma propriété, non point que ça me gène mais parce que c’est contraire à la réglementation (voire au code civil) et source de discordes plus tard.
Coincé par le contrat qu’il a passé avec son maître d’oeuvre, il vient de me demander si je pouvais l’autoriser par écrit à faire déborder son toit chez moi (une génoise 1 rang).
Personnellement, ça ne me dérange pas du tout mais : quels sont les risques juridiques encourus et y-a-t’il un formalisme à respecter (droit d’enregistrement, notaire, etc…) ?

Bye
Ornicar.

Bonjour,

Coincé par le contrat qu’il a passé avec son maître d’oeuvre ??? Le maitre d’oeuvre doit verifier la faisabilité avant…à mon avis il n’y a pas de pb de faisabilité, le maitre d’oeuvre n’a pas à deborder chez vous, sans compter que dans un lotissement par ex. il doit respecter une distrance de 2,5 m ou la moitié de la hauteur de la maison. Maintenant s’il a l’autorisation de construire en limite de propriété, il doit respecter cette limite. Rien ne doit depasser chez vous même pas une goutiere…
Aujourd’hui cela ne vous derange pas mais un jour cela risque de poser des pb…
Ce debordement, si vous l’acceptez, s’apparente à une servitude et l’idéal serait de la faire enregistrer chez le notaire (En cas de renvente de la propriété au moins les choses seront claires et il n’ya aura pas de pb)

bonjour

un bon conseil dites non. et expliquez à votre voisin que ce déport implique pour lui la propriété de la partie du dessous

j’ai eu un de mes amis qui à accepté ce genre de choseshé bien le voisin quelque temps aprés à reffusé un appui de cabane de jardin contre ce mur ….à méditer….

et pour finir cette maison à étée vendue les nouveaux propriétaires ont laissé la goutiére fuireet soutienent que cela fuit chez eux

peu etre qu’un procés finirait par régler ce probleme
mais vous savez la justice… et la rapidité de la justice….

pour le moment cela fait 8 années depuis cette accord de déport. et depuis bonjour les bonnes relations avec les voisins

à mon avis il vaus mieux expliquer de suite au voisin.s’il est honnéte il comprendra.
et il est chagriné ce sera toujours moins grave qu’accepter!

amicalement louis

bjr,
accepter verbalement mais ne pas formaliser.
Ce sera donc une tolérance de ta part, à lui de prendre les risque des conséquences ultérieures. mieux vaut prévenir que guérir, et à lui de prendre dés maitenant les dispositions nécessaires.
De toute façon, l’écrit n’aura pas grande valeur mais mettra en jeu ta morale en cas de litige, et passer chez le notaire ( 800€) coutera + cher que la modif.
à+

bonjour

je déconseille de laisser faire ou accepter verbalement.
car cela équivaux à accepter sans réserve étant donné qu’il y- des délais pour contester quoi que ce soit .aprés plus moyen de revenir !!

toutes constructions ( parfois meme ilégale au départ ) est inataquable aprés un certain temps
je connais pas le délai pour ce cas. ils ne sont pas les memes suivant les circontances
moi à ta place j’espliquerai gentiment tous cela au voisin .c’est à lui de construire tout simplement chez lui…

de toute maniére tu n’a pas à payer ..

amicalementlouis

Hello,

Moi je montrerais au voisin tous ces posts pour qu’il voit bien que tu es de bonne composition et de bonne foi ! ;-))

Gloire à qui, n’ayant pas d’idéal sacro-saint,
se borne à ne pas trop emmerder ses voisins.
G.Brassens
Salut à tous et merci de vos opinions,

Je crois que je vais effectivement finir par lui montrer ces posts pour qu’il ait une idée de ce à quoi il s’expose.

Je vous dirai quoi…

Bye
Ornicar.

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Nous sommes le : 01/04/2017 – 22:49

construction en limite de propriete tolerance
– 2 ou 3 cm, il me semble qu’on est en-dessous de la résolution d’un bon géomètre, non ?
– 2 ou 3 cm, il me semble qu’on est en-dessous de la résolution d’un bon géomètre, non ?
Et soyez sur qu’en cas d’un voisin qui veut faire du contentieux à tout va, l’expert pourra à partir de documents préexistants qui définissait la limite prouver que la construction est en retrait même de 2 ou 3 cms.
Bien sur , nous sommes dans de la théorie…….et non du pragmatisme. Mais, tout de même si chacun se fixe ses propres tolérances, constructions en retrait de quelques cms et que quelques années après le voisin veut aussi construire en limite, nous aurons un beau »jour » au milieu contraire et au CC et au document d’urba sans parler de l’esprit même de ces règles qui veulent justement éviter ces jours entre 2 constructions.
Par contre dans le cas de notre intervenant, je chercherai à savoir d’abord: – si un bornage a été fait – si la clôture existante le respecte – si cette clôture est mitoyenne ou pas- et si elle est en retrait elle même……nous aurons écrit 15 lignes pour rien!Des réponses à ces questions dépendront une marche à suivre……
**modération** j’va y faire, mais c’est bien parce que c’est toiil suffit de cliquer sur la poubelle pour supprimer tes propres messages !
Merci à tous pour les réponses. Des informations à certaines de vos questions : un bornage a été fait lors de la construction il y a 4 ans, un nouveau bornage a été fait le mois dernier car ces voisins commençaient à contester car tous les points de bornage n’étaient plantés dans le sol à part que maintenant le géomètre attend qu’ils signent le PV. La demande préalable de construction a été faite en déclarant une couleur d’enduit. Leur grillage est en léger retrait chez eux par rapport aux limites de propriété mais nous avons désormais 2 points marqués au sol, reste à mettre un cordeau pour la ligne droite. Le pool hoose et le bout de mur autorisé va être fait en limite de propriété mais nous comptons décaler de 2 cm en notre défaveur en faisant bien attention qu’elle s’applique au niveau du toit et non pas du bas de la construction afin de respecter la limite de propriété sur toute la hauteur des 3 m. En espérant que ces réponses vous aiguilleront pour ma demande d’enduit uniquement de leur côté.
Initialement posté par Jean-Michel Lugherini Laurent, ce que tu dits est cohérent lorsque deux constructions sont prévues simultanément! Mais je n ai encore jamais vu un plan d’ exécution d’ une construction prévoyant un retrait des quelques cms que tu décrits ….. Dans la pratique le premier qui construit le fait pile poil en limite et le second de débrouille avec son joint chez lui! Et…. On en implante des immeubles ou constructions…..
Initialement posté par VBA Merci à tous pour les réponses. Des informations à certaines de vos questions : un bornage a été fait lors de la construction il y a 4 ans, un nouveau bornage a été faitle mois dernier car ces voisins commençaient à contester car tous les points de bornage n’étaient plantés dans le sol à part que maintenant le géomètre attend qu’ils signent le PV. La demande préalable de construction a été faite en déclarant une couleur d’enduit.Leur grillage est en léger retrait chez eux par rapport aux limites de propriété mais nous avons désormais 2 points marqués au sol, reste à mettre un cordeau pour la ligne droite. Le pool hoose et le bout de mur autorisé va être fait en limite de propriété mais nous comptons décaler de 2 cm en notre défaveur en faisant bien attention qu’elle s’applique au niveau du toit
Initialement posté par VBA Notre toit est 2 pans, c’était la seule solution.
1 pan tombant côté voins mais avec un cheneau couvert par un bandeau plat (qui sera en léger retrait de la limite de propriété) et avec une récupération de l’écoulement des eaux prévu de notre côté. Nous intégrons l’épaisseur du crépis dans le retrait. Si le voisin veut construire en limite de propriété, il pourra s’accoler, restera nos 2 cm d’écart car rien ne dépassera sur sa propriété.
Me reste toujours en attente ma réponse de mon enduit. 1. Mon obligation de son côté. 2. Je ne peux pas enduire avant de faire mon mur ni enduire ensuite sans aller chez lui et sans enlever son grillage (80 cm de hauteur) auquel il m’interdit de toucher.
Initialement posté par Emmanuel Wormser vous pouvez utiliser des matériaux pré-enduits. c’est plus cher, mais vues les circonstances, c’est incontournable
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Posté – 08 juil. 2010 :  09:51:03
 
 

Bonjour,Nous allons réaliser un pool house et un mur en limite de propriété et nous voulons savoir si nous avons l’obligation de l’enduire côté voisins. Nous sommes dans une zone limite bâtiment de France et le PLU prévoit le type d’enduit mais n’indique pas l’obligation. Je n’ai pas trouvé de texte précis et la mairie ne sait pas répondre arguant seulement d’enduire pour éviter des problèmes. En fait, nous sommes obligés de faire un pool house pour pouvoir se clôturer et servir de brise vue car lorsque nous avons informé les propriétaires des voisins de notre intention de faire un mur éventuellement mitoyen, ils s’y sont opposés en informant la mairie avant même que nous ayons avancé dans notre projet. De plus, dans une LR avec AR, ils nous interdisent de toucher à leur grillage séparatif en limite de propriété.Par avance, merci
 1
Posté – 08 juil. 2010 :  12:11:48
 
 
l’enduit protège votre construction. il existe des matériaux pré-enduits ne nécessitant pas le passage chez le voisin
cordialement Emmanuel WormserUn souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d’assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridiqueest peut-être incluse dans votre contrat !
 2
Posté – 08 juil. 2010 :  12:16:40
 
 
Où est le problème ? Bâtissez en limite de propriété, de votre côté, contre leur clôture située elle aussi en limite mais de leur côté.
 3
Posté – 08 juil. 2010 :  14:39:02
 
 
Merci pour vos réponses, nous allons effectivement construire en limite de propriété en essayant de ne pas toucher le grillage mais nous n’avons pas envie d’enduire son côté (financièrement). A cela se rajoute son interdiction de toucher le grillage ce qui rend difficile l’enduit. Il s’agit d’une construction en moellon. Je cherche juste à valider que nous sommes dans notre droit de ne pas enduire. Cordialement
 4
Posté – 08 juil. 2010 :  14:53:30
 
 
vous faites un mauvais calcul pour la durabilité de votre construction. vérifiez l’article 11 de votre POS/PLU local… et vérifiez que votre demande d’autorisation prévoyait bien un mur brut.
cordialement Emmanuel WormserUn souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d’assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridiqueest peut-être incluse dans votre contrat !
 5
Posté – 08 juil. 2010 :  15:02:50
 
 
Et je ne suis pas sur que  » construire en limite de propriété » veuille dire  » construire a 2 ou 3 cms de la limite » …
Signature de Jean-Michel Lugherini  
 6
Posté – 08 juil. 2010 :  17:33:19
 
 
– 2 ou 3 cm, il me semble qu’on est en-dessous de la résolution d’un bon géomètre, non ? – 2 ou 3 cm, ça suffira le cas échéant à éviter que le voisin ne réclame le rachat de la mitoyenneté avec le gros risque d’avoir perdu son bout de terrain même quand il sera détruit (donc de perdre une façade rectiligne ce qui obligera à recontruire en « créneau »… sauf à prévoir un « droit de retour » du terrain en cas de destruction du mur). Ces deux éléments ont déjà été maints fois évoqués dans des fils de ce forum, et de mémoire de façon assez positive / favorable.
 7
Posté – 08 juil. 2010 :  18:18:07
 
 
Signature de Jean-Michel Lugherini  
 8
Posté – 08 juil. 2010 :  18:58:01
 
 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.
 9
Posté – 09 juil. 2010 :  08:43:05
 
 
Laurent, ce que tu dits est cohérent lorsque deux constructions sont prévues simultanément! Mais je n ai encore jamais vu un plan d’ exécution d’ une construction prévoyant un retrait des quelques cms que tu décrits ….. Dans la pratique le premier qui construit le fait pile poil en limite et le second de débrouille avec son joint chez lui! Et…. On en implante des immeubles ou constructions…..Merci à un modérateur de bien vouloir supprimer les posts de 19h48 et 19h 50 dans le sujet changement de destination suite à une erreur de ma part.
Signature de Jean-Michel Lugherini  
 10
Posté – 09 juil. 2010 :  08:50:57
 
 
**modération** j’va y faire, mais c’est bien parce que c’est toiil suffit de cliquer sur la poubelle pour supprimer tes propres messages !
 11
Posté – 09 juil. 2010 :  09:23:31
 
 
Merci à tous pour les réponses. Des informations à certaines de vos questions : un bornage a été fait lors de la construction il y a 4 ans, un nouveau bornage a été faitle mois dernier car ces voisins commençaient à contester car tous les points de bornage n’étaient plantés dans le sol à part que maintenant le géomètre attend qu’ils signent le PV. La demande préalable de construction a été faite en déclarant une couleur d’enduit.Leur grillage est en léger retrait chez eux par rapport aux limites de propriété mais nous avons désormais 2 points marqués au sol, reste à mettre un cordeau pour la ligne droite. Le pool hoose et le bout de mur autorisé va être fait en limite de propriété mais nous comptons décaler de 2 cm en notre défaveur en faisant bien attention qu’elle s’applique au niveau du toit et non pas du bas de la construction afin de respecter la limite de propriété sur toute la hauteur des 3 m. En espérant que ces réponses vous aiguilleront pour ma demande d’enduit uniquement de leur côté.
 12
Posté – 09 juil. 2010 :  09:33:16
 
 
si couleur déclarée dans la demande, couleur devra être respectée. ugh !
cordialement Emmanuel WormserUn souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d’assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridiqueest peut-être incluse dans votre contrat !
 13
Posté – 09 juil. 2010 :  10:00:27
 
 
Signature de Jean-Michel Lugherini  
 14
Posté – 09 juil. 2010 :  10:05:51
 
 
Signature de Jean-Michel Lugherini  
 15
Posté – 09 juil. 2010 :  12:40:04
 
 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.
 16
Posté – 09 juil. 2010 :  13:19:56
 
 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.
 17
Posté – 09 juil. 2010 :  16:14:14
 
 
Notre toit est 2 pans, c’était la seule solution. 1 pan tombant côté voins mais avec un cheneau couvert par un bandeau plat (qui sera en léger retrait de la limite de propriété) et avec une récupération de l’écoulement des eaux prévu de notre côté. Nous intégrons l’épaisseur du crépis dans le retrait. Si le voisin veut construire en limite de propriété, il pourra s’accoler, restera nos 2 cm d’écart car rien ne dépassera sur sa propriété.Me reste toujours en attente ma réponse de mon enduit. 1. Mon obligation de son côté. 2. Je ne peux pas enduire avant de faire mon mur ni enduire ensuite sans aller chez lui et sans enlever son grillage (80 cm de hauteur) auquel il m’interdit de toucher.
 18
Posté – 09 juil. 2010 :  16:38:35
 
 
vous pouvez utiliser des matériaux pré-enduits. c’est plus cher, mais vues les circonstances, c’est incontournable
cordialement Emmanuel WormserUn souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d’assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridiqueest peut-être incluse dans votre contrat !
 19
Posté – 09 juil. 2010 :  17:02:35
 
 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.
 20
Posté – 09 juil. 2010 :  17:04:47
 
 
Pour être des hommes libres, soyons raisonnés . Mais surtout pas raisonnables.

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M. Jean-Louis Masson attire l’attention de M. le ministre de l’équipement, des transports, du logement, du tourisme et de la mersur le fait qu’il arrive parfois qu’une personne construise un édifice qui déborde très légèrement, par exemple de quelques millimètres, sur le terrain d’un voisin. Il souhaiterait savoir si, selon la jurisprudence, l’obligation de démolir est absolue ou s’il y a une tolérance pour quelques millimètres, l’empiétement étant alors véritablement négligeable.
L’article 545 du code civil prévoit que  » nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est pour cause d’utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité.  » Il résulte de ces dispositions qu’en cas d’empiétement, même limité et de bonne foi, de la propriété d’autrui par une construction, la démolition de la partie de la construction reposant sur le fonds voisin doit être systématiquement ordonnée par le juge civil, lorsqu’elle est demandée par le propriétaire de ce fonds (Cass. civ. 3e, 26 juin 1979, Bull. civ. III, n° 142). La demande effectuée en ce sens, par le propriétaire du fonds voisin, ne peut pas être considérée comme abusive (Cass. civ. 3e, 7 juin 1990, Bull. civ. III, n° 140). Pour éviter que cette protection absolue du droit de propriété ait, en cas de contestation des limites exactes de propriétés, des conséquences qui peuvent être dramatiques, l’article L. 111-5-3 du code de l’urbanisme, issu de la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, prévoit que  » toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d’un terrain indiquant l’intention de l’acquéreur de construire un immeuble à usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif dudit terrain résulte d’un bornage. Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat.  » Une meilleure connaissance des limites de propriétés, lors de la vente des terrains à bâtir, permettra à l’avenir de réduire le nombre des demandes de démolition.

construction en limite de propriete tolerance
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Imprimé le :01 avr. 2017
Auteur du sujet :cristel4
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Message :
bonjour,j’ai reçu un permis de construire respectant le code de l’urbanisme pour une construction venant au milieu du mur mitoyen que nous de vons donc abattre. Les voisins s’opposent à la destruction du mur mitoyen en pierres sèches. Nous ne pouvons donc commencer les travaux. Nous nous proposons de reconstruire leur partie du mur sur notre pignon. Sans résultat ! ils ont pris un avocat. Merci pour toutes informations…Puis-je casser le mur qui nous appartient du fait de sa mitoyenneté?Peuvent-ils nous faire détruire notre future habitation? Ils ont un arbre provenant de chez eux abîme ce mur – racines qui traversent chez nous. Ils ont en plus, construit une cabane en pierres sans notre accord et qui dépasse de la mitoyenneté. Merci pour votre aide.
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :26 juil. 200720:00:32
Message :
avez vous luce filde Larocaille ? vos questions en deviendront plus pointues, certainement !
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :26 juil. 200721:04:45
Message :
Là on n’est pas dans le cas de l’exhaussement du mur mitoyen et du fameux article 658. Il s’agit de démolir une partie du mur mitoyen pour y substituer une construction en limite de propriété. Je vous laisse lire et préciser vos questions. En particulier, si vous pouvez nous expliquer ce qui motive votre intention de démolir une partie du mur mitoyen…
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :26 juil. 200723:58:52
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :27 juil. 200700:03:54
Message :
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :27 juil. 200707:54:03
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :27 juil. 200712:58:48
Message :
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :27 juil. 200713:45:20
Message :
prenez un avocat, éventuellmeent pris en charge par votre assurance, et allez au tribunal pour engager les actions proposées par Larocaille. au fait, vous ne subissez pas le PC : celui ci est accordé sous réserve du droit des tiers, c’est à dire sans se préoccuper des litiges civils entre voisins.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :27 juil. 200719:31:00
Message :
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :27 juil. 200720:13:09
Message :
Pourquoi voulez-vous aller en justice? Si ce n’est parce que votre voisin vous y traine. Si vous êtes aux prises avec un irracible, prenez la solution 2 qui vous permet de vous passer de son accord. Les seules choses que vous aurez à faire sont: – Demander un PC modificatif pour avoir le droit de reculer votre pigon de quelques centimètres en l’alligant sur la face du mur mitoyen située de votre côté. rien que du très simple pour l’instant car seule la modification fera l’objet d’une instruction sans remettre en cause ce qui a déjà été accepté par le permis d’origine. – Demander à votre constructeur de prendre les précautions nécessaires pour que le mur mitoyen ne soit pas déstabilisé. Chose qu’il a déjà du intégrer dans ses devis, vu qu’il devait garder la moitié du mur mitoyen en état. Le bornage reste valable et les voisins n’auront pas plus d’argument pour s’opposer au projet. Et puis tiens, puisque ce n’est pas mon jour de bonté, voici une troisième solution (la solution 2 en étant méchant): Solution 3: – Vous vous rendez chez votre notaire afin d’établir un acte déclarant que vous abandonnez la mitoyenneté à votre voisin sur la longueur de votre future construction. C’est un acte unilatéral qui ne nécessite pas la présence du voisin mais qui lui sera signifié. – A partir de la publication de l’acte, la limite de propriété se trouvera donc au ras du mur mitoyen. Et là où cela devient méchant, c’est que vous pourrez exiger de votre voisin qu’il fasse les amménagements nécessaires à la préservation de votre construction, comme par exemple recueillir chez lui les eaux de l’ex mur mitoyen. Vous pourrez ainsi le chatouiller sur tout un tas de problèmes qui seront alors les siens, comme les racines d’arbre qui traversent son mur et viennent sur le votre.
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :27 juil. 200720:14:47
Message :
êtes vous allez voir un conciliateur de justice ? et puis la mitoyenneté d’un mur, ça s’abandonne…(article 656 du code civil)
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :27 juil. 200720:37:01
Message :
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :27 juil. 200722:35:37
Message :
l’abandon de la mitoyenneté peut être annulé par un juge quand il est flagrant qu’elle vise à éviter des dépenses de réparation dont l’origine est précisément due à celui qui veut abandonner… à vous de démontrer que tel n’est pas le cas. une fois la mitoyennté abandonnée, votre limite de propriété est au bord du mur.. et le voisin devient responsable sisonmur endommage votre construction….donc construisez au bord du mur ne rêvez pas, il cherchera autre chose ! pour la modif, tout dépend du bon vouloir des services instructeurs… et de l’importantce de la modif par rapport à la demande initiale : bref, allez les voir et soyez convaincant !
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :27 juil. 200722:50:32
Message :
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :27 juil. 200723:02:01
Message :
Romin, quel est l’usage chez toi pour les modif ?
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :27 juil. 200723:48:40
Message :
Explication pour le décalage de 20 cm. On est en limite séparative des 2 côtés de nos voisins. Si on se décale contre le mur mitoyen d’un côté, il va faloir du coup se décaler aussi sur le terrain du voisin. Là moins de pb le voisin nous cèdela surface dont on a besoin. Dommage de repasser au plan et tout le tralala à 15 jours du premier coup de pioche. cris 4
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :28 juil. 200708:21:12
Message :
Vous poussez un peu le voisin, qui va en faire autant avec le sien…. et c’est comme cela que l’église s’est retrouvée au milieu de la rivière.Ne serait-il pas plus simple de racourcir votre maison de 20cm ? Pour le PC modificatif, je pense que si vous expliquez la stricte vérité de la situation au service instructeur, ils peuvent se montrer coopératifs, sutout si ils ont déjà eu affaire aux grincheux. Vu le contexte, je vous conseille vivement d’afficher au plus vite le panneau de travaux et d’attendre que le délai des 2 mois de recours soit écoulé.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :28 juil. 200713:15:15
Message :
C’est ce que nous allons faire. On va prendre un rdv chez l’instructeur qui est en vacances . On va attendre sept et faire une modif du pc. En espérant que le mur tienne.merci
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :28 juil. 200718:43:31
Message :
Affichez déjà le premier PC, ce sera toujours cela de gagné. En plus vous saurez si le voisin essaie de contester la construction pour d’autres raisons. Le problème que vous venez de décrire ne peut donner lieu à contestation du PC car n’ayant pas de rapport avec les règles d’urbanisme. Dans un tel cas, ça peut servir de prendre un peu la température afin de savoir si votre voisin fait juste un blocage sur le mur mitoyen ou si ce n’est qu’un prétexte pour mettre des batons dans les roues de votre projet. Je ne connais pas assez votre projet, mais étant donné que vous avez un PC en bonne et due forme, vous pouvez déjà commencer les travaux sur les parties qui ne seront pas touchées par le PC modificatif. Vous pouvez en fait tout construire, à l’exception du mur qui sera déplacé. Vous pouvez même construire votre sous-sol avec le retrait de 20cm car cela n’a pas d’influence sur l’aspect extérieur du bâtiment, et si on peut vous reprocher d’avoir construit plus grand que prévu, le fait de construire plus petit (surtout pour si peu) n’est pas vraiment attaquable.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :29 juil. 200700:34:28
Message :
le premier pc est affiché depuis plus de 2 mois maintenant et aucune contestation ni recours si n’est n’est pour notre fichu mur. Les voisins ne contestent pas le pc mais s’opposent à le démolition de leur bien. Des nouvelles fraiches la semaine prochaine après la rencontre avec l’instructeur suite à vos conseils. On espere avoir un nouveau pc rapidement. Les travaux auraient du commencer la semaine prochaine.
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :29 juil. 200708:09:15
Message :
Si l’affichage du PC a plus de deux mois et qu’aucun recours n’a été lancé, c’est qu’effectivement votre voisin n’a pas l’intention de vous empêcher de construire à tout prix. Je pense donc que vous pouvez lancer vos travaux, avec la petite contrainte que nous avons évoquée. Discutez avec votre constructeur, il devrait pouvoir s’en accomoder. Dès que possible vous déposez le PC modificatif. Pour info, vous avez le droit de déposer des PC modificatifs tant que vous n’avez pas fait la DAT.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :29 juil. 200712:55:19
Message :
merci pour tous les conseils pertinents de chacun. Nous allons dés que possible, faire les modifs et attendre en croissant les bras pour que les voisins nous laissent tranquilles.
Auteur Réponse :Space
Répondu le :30 juil. 200713:35:44
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :30 juil. 200719:19:48
Message :
Retour de mairie et DDE. Pas de possibilité de venir contre le mur mitoyen. La DDE refuse la modif : Seul recours l’abandon de mitoyenneté ou la charreterie. Dans le dernier cas on perd plus de 20m2 sur la surface totale et le pb est tj présent puisqu’il faut s’appuyer contre le mur. Grosse perte pour nous dans la mesure où la façade n’est que de 8m.Si vous avez d’autres réponses pour éviter de perdre de l’espace et ne pas toucher au mur ? là on a plus d’idées. Pour l’abandon , le voisin peut-il s’y opposer ?Quelles démarches ? Sachant que le mur est en mauvais état. Mon notaire ne sait pas trop.
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :30 juil. 200720:35:37
Message :
Avez vous bien expliqué au service instructeur que votre construction toucherait bien la limite séparative puisqu’il y aurait continuité avec le mur mitoyen. Je peux fournir au moins une JP de la Cour de Cassation sur ce sujet, si cela peut les convaincre… Vous n’êtes pas obligé d’abandonner la mitoyenneté sur la totalité du mur. Vous pouver abandonner la mitoyenneté sur seulement les 8m qui vous intéressent. L’abandon ou la requête de motoyenneté n’est pas régi par l’article 659 du Code Civil précédement cité qui présume que l’intégrité et l’homogénéité de l’ouvrage doit être préservée, puisque la requête ou l’abandon n’impliquent aucune dégradation de l’ouvrage. Il me vient une autre idée pour résoudre le problème: 1) Vous construisez un mur solide le long du mur mitoyen, jusqu’à la hauteur de ce dernier, 2) Vous continuez à élever le mur en l’épaississant jusqu’au milieu du mur mitoyen (comme si vous vous appuyiez sur le mur mitoyen, tel que l’article 658 le prévoit). La sur-épaisseur pourrait d’ailleurs n’être qu’une couche isolante. Je ne vois pas ce que le service instructeur pourrait avoir à redire.
Auteur Réponse :Space
Répondu le :31 juil. 200713:16:57
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :31 juil. 200714:45:18
Message :
Auteur Réponse :Space
Répondu le :31 juil. 200715:08:29
Message :
Quand je dis quelques, c’est 2, 3 ou 4, pas 25!
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :31 juil. 200715:28:30
Message :
Auteur Réponse :Space
Répondu le :31 juil. 200715:59:49
Message :
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :31 juil. 200719:24:01
Message :
Bonjour Laurent, J’abonde dans le sens de Romain. En présence d’un mur mitoyen, la limite séparative, telle que la considère le Code de l’Urbanisme, peut être au choix, soit la limite parcellaire, soit le ras du mur mitoyen. Désolé, Légifrance a quelques problèmes en ce moment et je ne peux vous copier les JP. J’ai même vu une très belle explication de texte sur l’article R111-19 du Code de l’Urbanisme dans ce cas et qui, si j’ai bonne mémoire, émanait du Conseil d’Etat. Dans ce domaine, je cherche d’ailleurs une réponse sur ce qu’est exactement la limite séparative. Est-ce une ligne au niveau du sol? Ou est-ce une surface qui part de cette ligne vers le ciel? Si on en croit les juridictions civiles, c’est une surface car un surplomb constitue un empiétement. Mais pour l’urbanisme, les choses sont beaucoup moins claires. Une simple question pour l’illustrer: Le fait d’aligner son débord de toit sur la limite séparative confère-t-il à la construction la qualité d’édifiée en limite de propriété? Pour le problème évoqué sur ce fil, le surplomb au dessus du mur mitoyen jusqu’en son millieu me parait effectivement une solution bordée tant au niveau urbanisme que judiciaire. J’avais trouvé une JP qui traitait ce cas avant de suggérer cette solution. Bon, toujours pas de Légifrance… Dans les autres bizareries sur ce point, j’évoquerais aussi le statut du mur mitoyen, qui selon les différentes sources juridiques doit être considéré, tant pour l’édifice que pour son assiette, comme, au choix, une copropriété, une indivision ou des servitudes réciproques. Bref c’est un espace géré en communauté. Pourquoi, alors, ne pourrait-il pas y avoir d’empiétement sur ce espace? Le fameux article 658 du Code Civil n’est-il pas en contradiction avec les fondements mêmes de la mitoyenneté?
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :31 juil. 200719:40:39
Message :
Je leur ai bien expliqué le cas mais ils me disent que la modif sera refusée car se serait mon pignon gauche qui viendrait contre le mur mitoyen et qu’un espace pourrait se faire si le mur venait à tomber. Un supposé espace entre mon pignon et la limite. Je ne sais pas si je me suis bien expliquée. Du coup on perd courage après toutes ces démarches et la déprime nous gagne . Là on est dans l’impasse. Pouvez-vous me dire ce qui arriverait dans le pire des cas si on decidait de démolir le mur mitoyen et de construire quand même ? En rappelant que ce n’est pas le permis et la maison qui sont mis en cause mais la destruction du mur. On va attendre le retour de l’avocat de nos voisin et leur demander une vraie réponse,car pour le moment ils font l’autruche.Je leur ai également adressé un courrier en signalant toutes les infractions qu’ils avaient pu commettre.( construction d’un abris en pierres sur ledit mur sans notre autorisation, racines d’arbres qui traversent et écroulent le mur et plantations trop près du mur) Mon constructeur me dit de commencer les travaux.Pour répondre à « Larocaille » notre mur ne serapas en parpain mais en plaques de béton, donc peu de possibilités de ce côté…
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :31 juil. 200719:41:46
Message :
Je veux bien la pièce jointe que vous me proposez…merci
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :31 juil. 200722:19:52
Message :
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :01 août 200707:50:20
Message :
Légifrance est reparti… Voici la JP qui décrit un cas très proche du votre (j’ai mis en rouge la partie inéressante):
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :01 août 200707:57:33
Message :
Pour Laurent, Voici l’explication de texte sur le R111-19 faite par le Conseil d’Etat:
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :01 août 200709:07:56
Message :
Un petit tour du côté judiciaire. Une première JP sur une construction accolée à un mur mitoyen:
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :01 août 200709:22:10
Message :
Une dernière chose, pour christel4, je viens de retrouver dans mes notes une référence à une JP qui établit que le fait de démolir un mur mitoyen pour reconstruire au même endroit un mur constitutif d’un bâtiment est une atteinte au droit de propriété du voisin. Démolir le mur mitoyen pour y substituer un mur de la maison serait donc l’erreur à ne pas commettre. Je recherche la JP…
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :01 août 200712:20:30
Message :
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :01 août 200712:29:34
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :01 août 200717:22:24
Message :
A tous, j’ai fait une lecture attentive… Pour la construction en surplomb, je pense que cela est impossible. Le constructeur en question, pour ne pas citer son logo, construction en plaques de béton et armatures métaliques, ne me rajoutera pas une mur sur 10 m de hauteur de pignon sur 8 m 50 de long sur le vieux mur tiendrait le choc. Comme je vous l’ai dit, il s’effondre en son milieu du fait des racines voisines d’arbres qui le traversent. On peu presque voir chez notre gentil voisin.
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :01 août 200719:18:05
Message :
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :01 août 200719:31:17
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :01 août 200720:28:38
Message :
Dès demain je propose le surplomb à mon constructeur. Pour le reste j’attends le retour de mes voisins et de leur avocat et je continue mes démarches administratives. Dire que la construction n’a pas encore commencer ! Habituellemnt c’est avec le constructeur que les soucis apparaissent …On a du soucis à ce faire ! s’il accepte ce surplomb c’est presque gagné pour nous. Juste les plans à refaire pour le sous-sol déplacé d’un mètre.cristel.
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200713:40:30
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200714:05:53
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200714:08:26
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200714:28:43
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :02 août 200715:19:36
Message :
Phenix est notre constructeur et l’isolation se fait bien de l’interieur. Explication our le sous-sol :en décalant les fondation d’un mètre et en faisant une banquette au dessus de la bande de terre,le long du mur nous gardons notre surfaces habitable et nous garantissont le mur. Le sous-sol est donc raccourci. On laisse une bande de 1m sur 8.50 et le sous-sol fait donc 7m de facade sur 8.50 de long. J’espère que je me suis expliquée correctement. On est sur de garder le mur. Ca, c’est si on arrive a abandonné la mitoyenneté. Combien de temps pour ce genre de démarche ? Pouvons-nouds construire de suite ou attendre un délai de plusieurs mois pour l’enregistrement? Mon notaire n’a fait ce genre d’acte et ne peut me répondre pour le moment. Merci pour vos précisions. PS : Excusez-moi, mais je n’ai pas saisi le message de L.Campedel de 14h05 en ma faveur.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :02 août 200715:22:01
Message :
Conclusionpeut-on construire ou pas le long de ce mur ? Vous n’avez pas l’air d’être d’accord…
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :02 août 200715:30:25
Message :
Lorsque vous parlez de l’art R111-19 est-ceque vous parlez des règles appliquablent aux marges d’isolement ? Explication de texte de nouveau…
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200715:36:09
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200715:38:15
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :02 août 200715:41:08
Message :
L’articleR111-19défini la distance qu’il convient de laisser entre les constructions et les limites de propriété (pour les communes dépourvues de réglement d’urbanisme).
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :02 août 200718:30:55
Message :
Laurent, petit bémol en ton sens : autant les JP relatives au respect de la réglementation d’urbanisme affirment que la limite de propriété peut être artificiellement fixée au bord du mur mitoyen dans l’autorisation d’urbanisme, autant pour des raisons civiles je conseille vivement l’abandon de mitoyenneté !
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :02 août 200721:49:51
Message :
Christel4, Nous sommes d’accord (Laurent vous pouvez me contredire) sur le fait que la solution que vous vous apprêtez à mettre en ouevre, à savoir construire votre bâtiment accolé au mur mitoyen puis joindre la limite séparative en surplomb de celui-ci, est la meilleure que l’on puisse trouver. En agissant ainsi, vous pouvez vous prévalloir de: 1) joindre la limite séparative sur toute la surface de votre pignon, tant que cela vous est possible. 2) disposer d’un arrêt du Conseil d’Etat (et des jurisprudences) qui confortent la légalité de votre construction accolée au mur mitoyen. Pour expliquer un peu, un arrêt du Conseil d’état a force de loi dans la mesure où il apporte une réponse à une situation pour laquelle la loi était silencieuse. Donc, je n’ai rien de plus solide à vous proposer. N’hésitez pas à montrer l’arrêt du CE et les JP au service instructeur si celui-ci invoque le doute. Pour l’isolant extérieur, qui va juste vous permettre de joindre la limite séparative sans surcharger le pignon ni s’appuyer sur le mur mitoyen, votre constructeur ne devrait pas avoir de problème car l’isolation extérieure est simple à mettre en oeuvre et plus efficace que l’isolation intérieure. Par contre, il peut vous demander un petit supplément car l’isolation extérieure nécessite d’être étanche. Bon, la qualité de la construction n’est pas l’objet de ce fil, donc j’arrête là.
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :03 août 200710:38:41
Message :
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :06 août 200711:26:15
Message :
Nous avons décidez de porter l’affaire devant la justice. Nous voulons que nos voisins respectent les codes 662 et 671 du code civil. Quelles démarches pour ce genre de procédure ? Faut-il porter planite à la gendarmerie et sous quelles modalités ? En lisant les différents fil j’ai constaté que la gendarmerie recevait certaines plaintes et pas d’autres… Merci de m’indiquer les termes adéquats. Faut-il aller devant le TI ? Derniere question: les pièces que vous m’avez envoyé concernant les differentsjugements sont-elles utilisablent devant le juge et servir pour sa décision finale ? Puis-je en faire référence également devant les services instructeurs pour influencer leur décision de nous laisser construire devant le mur mitoyen. Merci.
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :06 août 200719:19:32
Message :
que voulez vous porter précisément devant la justice ? de votre réponse dépend le type de procédure à engager (civile au TI ou au TGI, pénale, amdinistrative).
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :06 août 200722:42:18
Message :
Comme l’a indiqué Laurent, les jurisprudences peuvent être divergentes sur un même sujet car le juge construit sa décision de manière souveraine au regard des arguments dont il a à connaître. Il y a cependant deux juridictions dites « supérieures » qui ne sont pas saisies pour les mêmes raisons et dont les rôles sont fondamentalement différents: 1) La Cour de Cassation: Elle est saisie en dernier recours lorsque l’une des parties estime qu’il n’a pas été fait une juste application des règles de droit. Son jugement porte donc sur la légalité du jugement des juridictions inférieures, dans le sens de l’application que ces dernières ont fait des textes. C’est en particulier pour cette raison que les parties ne peuvent invoquer d’argument nouveau car le but est de juger le jugement lui-même et dans la situation où il a été rendu. 2) Le Conseil d’Etat: Il est saisi lorsque l’une des parties invoque l’absence de précision de la loi pour régler un conflit. Le Conseil d’Etat est l’auxilliaire du législateur dans le sens où il intervient en amont puisque les projets de loi lui sont soumis aux fin d’en analyser la consistance. Puis il intervient pour dire ce qu’il devrait en être si le législateur avait précisé une « zone d’ombre ». Pour cela, les décisions du Conseil d’Etat prennent leurs sources dans le débat parlementaire afin d’y rechercher le but poursuivi par le législateur. Les deux juridictions n’ont donc pas du tout le même but, ni le même mode de fonctionnement et un arrêt du Conseil d’Etat dit généralement ce que la loi a omis de dire. C’est pour cela qu’il est extrèmement rare que ses avis soient contredits par toutes les autres juridictions. Dans le cas qui vous intéresse, toutes les juridictions ont suivi l’avis du Conseil d’Etat depuis son arrêt rendu en 1983 et si une autre thèse de l’interprétation de la loi était possible, elle aurait certainement été développée depuis 24 ans… Pour saisir la justice il faut avoir un motif valable de se plaindre. Pour l’instant, votre voisin n’a commis aucune faute, il a juste demandé que la loi qui le protège soit respectée. C’est vous qui voulez construire et vous devrez franchir le pas en engageant la construction. A partir de ce moment, votre voisin pourra vous attaquer. Vous ne pouvez échapper à cette éventualité. La seule chose que vous pouver faire, c’est construire de telle manière que tous les recours du voisin soient inopérants. Les gendarmes ne sont pas compétents pour les conflits de droit privé n’entrant pas dans le cadre pénal. Pas de solution de ce côté.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :07 août 200700:44:42
Message :
Notre voisin a commis plusieurs fautes : construction d’un ouvrage sur un mu mitoyen + exhaussement (bien que l’article 657 le permette, le 662 ne l’y autorise pas) ainsi que déterioration de ce même mur par des plantations. Nous voulons porter plainte sur le non respect de la loi à savoir , la construction par notre voisin faite sur le mur mitoyen ainsi que sur le non respect des limites quant aux plantations. Ce sont ces dernières qui abiment le mur et nous pouvons le prouver. Celui-ci montre une fragiité de plus de 3m de large sur 1.5m de haut. Des pierres sont déjà tombées et nous craignons qu’il ne vienne à s’écrouler à l’endroit même où son arbre pousse. Je n’ose plus laisser seul mon enfant dans le jardin.Mon voisin a fait exactement ce qu’il nous reproche de faire par le futur. Il a construit un abri en pierres sans permis de construire et sans autorisation et n’a jamais voulu décaler ses plantations. Je voudrais porter plaintepour le non respect de l’article 662 et 671. Pouvez-vous me conseiller à ce sujet. Il me semble que cela dépend du tribunal d’instance ? Par la suite nous souterions déposer plains pour obstruction sans raison à notre construction si ce n’est de voir une construction « Phenix » comme il l’a précisé à la mairie. Merci pour vos conseils.
Auteur Réponse :larocaille
Répondu le :07 août 200709:43:16
Message :
Ce qui géne votre voisin, c’est que vous construisiez une maison Phenix. On est donc bien dans une situation où il cheche à vous embêter à cause de ce que vous allez construire et non pas parce qu’il tient au mur mitoyen. Attaquer votre voisin en réprésailles de son attitude ne fera pas avancer votre projet. Invoquer l’article 662 pour contrecarer un exhaussement fait en vertu de l’article 658 n’aboutira que si vous pouvez prouver que vous subissez un préjudice réel. Il faut donc des arguments complémentaires pour établir que si le voisin s’est passé volontairement de votre accord, c’est parcequ’il savait qu’ainsi il vous mettait devant le fait accompli d’une situation qui vous est préjudiciable. Néanmoins, même si cela ne fera pas avancer votre projet, vous pouver obliger votre voisin à engager les frais nécessaires (frais partagés) pour remettre en état le mur mitoyen au titre de l’article 655:
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :07 août 200710:12:27
Message :
quand Larocaille dit « ce n’est pas un délit », cela signifie que ça ne passe pas par un dépot de plainte (procédure pénale qui démarre à la gendarmerie) mais par l’engagement d’une procédure civile devant les juridictions civiles (TI ou TGI).
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :24 oct. 200711:44:42
Message :
Bonjour, des nouvelles depuis aout… Nous venons d’apprendre par la DDE que nous avions la possibilité de construire notre maison le long du mur mitoyen qui nous sépare de nos voisins. Notre surprise fut grande vu toutes les démarches que nous avions entrepris sans succès sepuis lors.On attend encore une confirmation écrite des services de la DDEet de la Mairie qui ne nous ont donné que des accords oraux. Apparement il ni a aucun problème pour construire devant le mur- ce qui n’était pas le cas il y a plus de trois mois.Est-il possible de construire sans changer le SHONdu fait que le sous-sol prévu est réduit et que la maison est décalé sur la parcelle du voisin opposé d’autant de cm que fait le mur.(20cm ) Le voisin nous lègue les 20cm en question. cristel
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :24 oct. 200711:55:44
Message :
pourquoi le ss-sol est-il réduit alors que vous décalez simplement la construction de 20cm ? la SHON est-elle ou non modifiée ? pensez à formaliser chez un notaire l’achat des 20cm. du voisin… avant de construire… et si vous étiez co-propriétaire du mur de l’autre coté (ce que je ne sais plus !) , profitez du passage chez le notaire pour formaliser un abandon de mitoyenneté.
Auteur Réponse :cristel4
Répondu le :24 oct. 200719:17:16
Message :
Bonsoir,le ss-sol est réduit de 1m env pour éviter que le mur ne cède. En effet, la maison viendra jouxtée le mur mitoyen mais le ss-sol sera décalé d’un bon mètre par une banquette. Je ne sais pas si je m’explique correctement mais nous perdons un mètre de ss-sol pour pouvoir faire notre construction. Cala n’est rien par rapport à l’abandon du projet.Pour ce qui est du du mur laissé par ce voisin, c’est un don généreux de sa part. L’un je le rappelle, ne veut rien céder alors que l’autre me donne une partie sans faire de difficulté. Nous avions déjà fait intervenir le géomètre pour redélimité la parcelle mais ne l’avions pas encore fait enregistrer chez le notaire du fait ne notre soucis. Nous allons donc faire de nouveau faire intervenir le géomètre et pouvoir formaliser l’acte chez le notaire. Est-ce possible de faire un abandon de mitoyennté sans soucis. C’était également ce que nous contions faire (déjà évoquer dans les épisodes précédents) mais pensons que le voisin gricheux fera un refus. Mon notaire n’est pas au courant de ce genre d’acte et nous l’a fait savoir. J’ai fait des recherches vous vous en doutez, mais je n’ai pas trouvé de réponse convancante;Je peux abandonner le mur mais le voisin peut refuser cet abandon. cristel
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :24 oct. 200719:24:36
Message :
le voisin ne peut refuser l’abandon que s’il prouve que vous le faites pour éviter des frais de réparation sur un mur …déjà en ruine ! c’est l’article 656 du code civil qui prévoit cette possibilité d’abandon. relisez l’excellentfil de Larocaillequi présente cette possibilité d’abandon… sous acte authentique.
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :24 oct. 200722:02:16
Message :
Auteur Réponse :Emmanuel WORMSER
Répondu le :24 oct. 200722:34:19
Message :
Auteur Réponse :Laurent CAMPEDEL
Répondu le :24 oct. 200722:50:12
Message :

construction en limite de propriete tolerance
1 . Les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. […]
9 . CAA Marseille 15 mai 2014, n°12MA02187
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L’article L.123-1-9 du Code de l’urbanisme 1pose le principe selon lequel« les règles et servitudes définies par un plan local d’urbanisme ne peuvent faire l’objet d’aucune dérogation, à l’exception des adaptations mineures […] » .
L’adaptation mineure constitue donc un assouplissement au principe énoncé par le code de l’urbanisme. Un assouplissement très encadré mais laissant une large marge d’appréciation au service instructeur.
C’est l’article L. 123-1-9 du code de l’urbanisme qui indique que les adaptations mineures doivent être rendues nécessaires par :
Précisons que ces motifs ne sont pas cumulatifs.
Tout autre motif, comme par exemple l’intérêt économique du projet, est systématiquement rejeté. Les juges considèrent en effet que les adaptations aux règles prescrites par le document d’urbanisme «  ne peuvent être légalement décidées que pour autantqu’elles sont rendues nécessaires par l’une des causes limitativement énumérées par la loiet qu’en outre,elles n’aménagent que de manière limitée les règles normalement applicables » . 2
L’adaptation mineure ne peut porter atteinte à la règle concernée que de manière très limitée. On parle de manière générale d’une tolérance de 10% par rapport à la règle en vigueur.
Dans un arrêt rendu le 30 juillet 1997 par le Conseil d’Etat 3 , il a été considéré comme «  mineure » , l’adaptation qui consistait à autoriser un coefficient d’emprise au sol de 52,8%, excédant le coefficient de 50% fixé par le règlement p our « tenir compte de l’existence d’irrégularités de périmètre dans cette partie du terrain et de la nécessité de préserver le caractère « en bande » des constructions de ce secteur ; qu’elle était ainsi, au sens des dispositions précitées, rendue nécessaire par le caractère des constructions avoisinantes ; » .
Tout comme «  le décalage de 20cm entre une limite de propriété et la limite de construction autorisée  » a été considéré comme «  une adaptation mineure justifiée par la configuration des parcelles en cause . » 4
Ou encore, le cas de la voie destinée à desservir un immeuble de 17 logements dont la largeur «  est sur de très faibles portions inférieure de 18 cm aux 6 mètres exigés par le règlement du plan d’occupation des sols »,  ce rétrécissement très limité étant «  rendu nécessaire par la configuration des parcelles « . 5
Dans le même sens, le dépassement de 85 cm de la hauteur maximale autorisée présente, «  compte tenu du fait qu’il n’existe que sur l’une des façades et alors que le reste de la construction ne dépasse pas la hauteur autorisée, le caractère d’une adaptation mineure justifiée en l’espèce par la déclivité du terrain servant d’assiette à la construction « . 6
A contrario, il a été jugé «  que le dépassement de 4 mètres autorisé par le permis de construire litigieux ne pouvait être regardé comme une adaptation mineure ». 7
Mais on peut relever quelques rares décisions qui dérogent au principe d’aménagement limité à la règle normalement applicable comme l’arrêt du Conseil d’Etat du 30 juin 1999 8  dans lequel les juges ont admis le bénéfice d’une adaptation mineure s’agissant de l’implantation d’une construction à 6.20m par rapport à l’axe des voies existantes alors que la règle du POS imposait 10m de recul. L’adaptation était «  motivée par le fait que l’implantation de l’extension projetée à moins de 10 m de l’axe de la servitude de passage n’est pas de nature à compromettre l’aménagement du secteur en cause et qu’elle est imposée par l’étroitesse de l’unité foncière servant d’assiette à la construction » .
Comme on peut le constater, il importe peu que la demande du pétitionnaire constitue une atteinte limitée à la règle si cette demande n’est pas assortie d’un motif autorisé par la loi.
Le principe est posé à l’article L.424-3 du code de l’urbanisme :
Lorsque la décision rejette la demande ou s’oppose à la déclaration préalable, elle doit être motivée.
Il en est de même lorsqu’elle est assortie de prescriptions, oppose un sursis à statuer ou comporte une dérogation ou une adaptation mineure aux règles d’urbanisme applicables.
Ainsi qu’à l’article R.424-5 du code de l’urbanisme :
Si la décision comporte rejet de la demande, si elle est assortie de prescriptions ou s’il s’agit d’un sursis à statuer, elle doit être motivée.
Il en est de même lorsqu’une dérogation ou une adaptation mineure est accordée.
Il en résulte qu’un service instructeur peut délivrer une AOS dérogeant aux règles du document d’urbanisme en vigueur à la condition que l’adaptation mineure soit «  prévue et motivée  » dans la décision. 9Cette obligation de motivation interdit qu’une adaptation mineure puisse être accordée implicitement. 10
Jusqu’à une date très récente, il était considéré que l’adaptation mineure devait être demandée par le pétitionnaire dans son dossier pour pouvoir en bénéficier.
Mais dans un arrêt de principe rendu le 11 février 2015 11 , le Conseil d’Etat a estimé que :
3. Considérant qu’il appartient à l’autorité administrative, saisie d’une demande de permis de construire, de déterminer si le projet qui lui est soumis ne méconnaît pas les dispositions du plan local d’urbanisme applicables,y compris telles qu’elles résultent le cas échéant d’adaptations mineureslorsque la nature particulière du sol, la configuration des parcelles d’assiette du projet ou le caractère des constructions avoisinantes l’exige ; que le pétitionnaire peut, à l’appui de sa contestation, devant le juge de l’excès de pouvoir, du refus opposé à sa demande se prévaloir de la conformité de son projet aux règles d’urbanisme applicables, le cas échéant assorties d’adaptations mineures dans les conditions précisées ci-dessus,alors même qu’il n’a pas fait état, dans sa demande à l’autorité administrative, de l’exigence de telles adaptations;
4. Considérant qu’il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que Mme D…et M. B…soutenaient devant la cour administrative d’appel de Paris que leur projet était conforme aux règles relatives à l’implantation des constructions par rapport aux voies publiques et privées et par rapport aux limites séparatives, fixées par les articles UD 6 et UD 7 du règlement du plan local d’urbanisme, au bénéfice d’adaptations mineures de ces règles ; qu’il résulte de ce qui précèdequ’en se fondant, pour écarter un tel moyen, sur le fait que Mme D… et M. B…n’avaient pas fait état, dans leur demande de permis de construire, d’adaptations mineures des règles en cause, la cour a commis une erreur de droit;
Désormais, même lorsque le pétitionnaire ne réclame pas expressément le bénéfice d’une adaptation mineure lors du dépôt de son dossier, le service instructeur devra, de son propre chef, instruire le projet en recherchant si une adaptation permettrait de ne pas refuser la demande du pétitionnaire.
Bonjour ,
Je demeure dans une voie privée sans issue . Nous sommes 14 propriétaires et nous avions donné il y a 32 ans une servitude à un voisin qui ne faisait pas parti de notre voie .
Sa bâtisse est sur une route départementale et fait construire un immeuble avec 11 fenêtres et 4 garages sur notre voie .
Nous nous y opposons car il ne nous a pas demandé notre avis et les camions vont et viennent dans notre impasse.
Cette personne devait nous aider à payer l’entretien de notre voie (ce qu’il n’a jamais fait .
L’autorisation de construire lui a été accepté .
Est ce que cela dépend de l’urbanisme ou autre chose .
Merci de bien vouloir me lire ;
A S
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