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Immobilier-danger >Financement>Crédit immobilier> Quelle est la meilleure banque pour votre crédit immobilier ?
Vous prévoyez d’acheter un bien immobilier ou vous avez déjà signé un compromis de vente et vous vous demandez quelle banque choisir pour votre financement immobilier ? Pour cela vous vous demandez quelle est la banque qui propose lemeilleur taux du momentpour votre crédit immobilier ? Faut-il privilégier les grosses banques comme la Banque Postale, la Société Générale, etc. ? Ou au contraire se diriger vers un organisme régional, une société en ligne comme Boursorama ou encore des banques spécialisées dans l’immobilier comme le Crédit Foncier ou le Crédit Immobilier de France ?
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Des banques ou des organismes de crédit prêts à financer votre maison ou votre appartement il y en a plusieurs dizaines. Alors comment savoir quelle est la banque qui peut vous proposer le meilleurtaux d’intérêt pour votre financement  ?
 Les grandes banques nationales comme La Banque Postale (filiale du groupe La Poste), BNP Paribas, le Crédit Agricole, CIC, LCL, la Société Générale, la Caisse d’Épargne, la Banque populaire, le Crédit Mutuel,HSBC, etc.
 Les organismes spécialisés qui ne font que du crédit immobilier comme le Crédit Foncier ou encore l’ancien Crédit Immobilier de France.
 Les banques régionales comme la Banque de Savoie, Banque de Bretagne, Laydernier, Crédit du Nord, Société Marseillaise de Crédit, etc.
 Les banques en ligne comme Boursorama, Fortunéo, ING Direct, etc.
 Les grands groupes d’assurances qui proposent également des services bancaires comme Axa Banque, Groupama Banque, etc.
 Les spécialistes des crédits qui financent des projets immobiliers comme Cetelem Immobilier.
Chaque société définit sa propre politique en matière de taux de crédit immobilier en fonction de ses objectifs, de ses possibilités de financement, de ses cibles, etc. On retrouve donc pour chaque banque une grille de taux pour différents profils et différentes durées d’emprunt. Il est impossible de vous dire si c’est La Poste qui est la meilleure ou celle de la Société Générale ou encore d’une autre puisque ces grilles de taux pour des financements immobiliers varient en fonction de nombreux paramètres que nous allons détailler ci-dessous.
Chaque organisme bancaire fait évoluer régulièrement sa politique en matière de taux. Pour certaines, cela va être très régulier (toutes les semaines ou tous les 15 jours), pour d’autres cela sera un peu plus espacé (tous les mois ou plus rarement tous les trimestres).
Les conditions qu’une même banque peut vous proposer peuvent varier d’un moment à l’autre en fonction de leur nouvelle grille des taux et de l’ajustement de leur politique en fonction de leurs besoins et de leurs objectifs, des conditions de financement sur les marchés, etc. De plus, les banques doivent respecter certaines règles de prudence notamment en matière de solvabilité. Elles ne peuvent donc prêter en volume qu’un montant qui dépend de leurs fonds propres.
C’est pour cela que vous ne retrouverez jamais les mêmes conditions entre deux périodes de temps et cela même au sein de la même agence bancaire. Sur certains dossiers, il peut même arriver que les conseillers vous incitent à accélérer votre dossier avant une hausse ou, au contraire, à patienter quelques jours avant une baisse des taux.
Si hier c’était la Banque Populaire qui proposait les meilleurs taux pour de l’immobilier parce qu’ils avaient décidé d’être très compétitifs sur ce créneau-là. Ce n’est peut-être plus le cas aujourd’hui avec par exemple un concurrent comme le Crédit Mutuel qui va prendre le dessus aujourd’hui. Et dans quelques jours ou semaines, cela sera une autre banque ou un autre organisme de crédit.
Vous avez peut-être déjà lu des articles sur des classements dressés par certains courtiers pour savoir dans quelles villes les taux immobiliers sont les plus bas. Vous n’allez pas emprunter à Strasbourg quand vous financez un bien à Toulouse. Ces comparatifs entre régions ne présentent donc comme seul intérêt de montrer que les conditions varient en fonction du lieu.
Cela s’explique par différents facteurs : le niveau des prix de l’immobilier dans cette région, les perspectives d’évolution de ces prix (risques plus ou moins forts de baisse ou au contraire de plus-values potentielles), les politiques spécifiques pour certaines entités régionales, etc.
Ainsi la Caisse d’Épargne Rhône Alpes Lyon pourra être plus intéressante pour vous que le Crédit Agricole Centre-Est alors qu’en Bretagne ce sera peut-être le Crédit Mutuel de Bretagne qui vous proposera les meilleures conditions de financement.
Chaque banque va étudier en détail votre profil d’emprunteur et vous classer dans l’une de leurs catégories. Ces dernières sont différentes d’une société à une autre et peuvent même évoluer dans le temps en fonction des stratégies de chaque organisme.
Votre situation va donc être étudiée à la loupe : quel métier exercé vous, quels sont vos revenus, votre mode de consommation, votre profil d’épargnant, votre situation est-elle stable (fonctionnaire ou CDI ou au contraire entrepreneur, intérimaire ou en CDD, etc.) ? Ces critères pour un emprunt seul ou à plusieurs vont permettre à la banque de juger le niveau de risque que vous présentez ainsi que vos capacités de remboursement.
Plus votre profil sera intéressant pour la banque et plus elle pourra vous proposer un taux d’intérêt bas pour votre prêt immobilier. Chaque banque a ses propres critères et son propre classement. Votre dossier pourra donc être mieux perçu dans un organisme plutôt qu’un autre. Vous trouverez dans notresuivi des taux moyens actuelsdes repères par rapport à ce qui se fait actuellement. Cependant, cela ne remplacera pas une vraie simulation avec votre situation réelle.
Quoi qu’il en soit, il est toujours bon de faire le maximum pour se rapprocher de ce que les banques recherchent le plus. Pour vous y aider, voici15 conseils pour améliorer votre profil d’emprunteur et obtenir un meilleur taux .
Pour trouver au moment où vous en avez besoin quelle est la banque qui est prête à vous faire la meilleure proposition pour votre financement, vous êtes contraint de faire jouer la concurrence en comparant les offres de prêt de plusieurs banques à ce moment-là :
 Soit en le faisant vous-même : cela peut prendre du temps. Il est souvent nécessaire de faire des allers-retours entre les différents organismes pour montrer ce que vous propose la concurrence et ainsi voir s’ils peuvent vous proposer de meilleures conditions, etc.
 Soit passer par un courtier : cela permet un gain de temps puisque c’est le courtier qui va faire cette démarche. Mais là encore, rien ne garantit qu’un autre courtier ou qu’une autre banque ne pourra pas faire une meilleure offre globale.
Votre projet est déjà bien avancé et vous voulez recevoir gratuitement et sans engagement des offres de prêt pour votre achat immobilier. Faites unesimulation de prêt immobilier . Cela ne prend que quelques minutes. Pour accompagner votre emprunt, vous aurez besoin d’une assurance emprunteur, voici de quoicomparer les assurances de prêt immobilier .
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26 Août 2016 – Les taux d’intérêt dévissent depuis décembre 2013. Résultat : un pouvoir d’achat immobilier en nette hausse. Mais pour profiter de ces bonnes affaires et éviter certains pièges parfois inattendus, mieux vaut bien connaître les pratiques des banques en matière de prêts à l’habitat.
Du jamais vu ! Le taux d’intérêt moyen des prêts immobiliers est tombé à 1,55 % hors assurances et coût des garanties à fin juillet 2016 d’après une étude de l’Observatoire du financement CSA/Crédit Logement publiée début août dernier. Par rapport à octobre 2015 (moyenne à 2,23 %),« cette baisse équivaut à un recul des prix des logements de 6 % »estiment les auteurs de ce document. On notera qu’en décembre 2012, le taux immobilier moyen montait à… 3,22 % selon la même source.
Au 26 août 2016, le taux fixe moyen s’établit à 1,55 % sur quinze ans et à 1,75 % sur vingt ans, un recul de 0,05 à 0,10 % en un peu moins d’un mois selon le courtier Empruntis.com. Même le 25 ans perd un peu de terrain, avec une moyenne actuelle à 2,00%. Quant au trente ans moyen, il s’établit à 2,85 % (chiffres donnés hors assurances et frais annexes).
Disparition des prêts révisables.Entre autres conséquences, la chute des taux enregistrée depuis maintenant cinq ans a provoqué la disparition des emprunts à taux variables. Selon l’Observatoire CSA/Crédit Logement, ils comptent pour 0,1 % de la production de prêts immobiliers à fin juin 2016, contre 6,2 % en 2013 et 22,1 % en 2004. Rien de plus logique : avec des prêts à taux fixes au plus bas, les emprunteurs ne veulent pas prendre le risque de souscrire un financement dont le taux ne peut que monter dans les prochaines années.
« La volonté des banques de prêter est très forte et elles peuvent consentir des décotes supplémentaires pour séduire de nouveaux clients »,explique Hervé Hatt, président du courtier Meilleurtaux.com. Avec un dossier standard (10 % minimum d’ apport personnel , situation financière stable, capacité d’endettement raisonnable, etc.), il est assez facile d’obtenir des rabais de l’ordre de 0,20 à 0,30 % par rapport aux barèmes officiels.
Les chouchous des banques.Pour les meilleurs dossiers, le quinze ans démarre à 0,95 %, le vingt ans à 1,18 % selon le courtier Meilleurtaux.com (chiffres du 22/08/2016).« Les banques se livrent à une forte concurrence pour capter des bons dossiers qui, en domiciliant leurs revenus ou en rapatriant leur épargne, leur apportent les ressources dont elles ont besoin dans leur bilan pour continuer à prêter »,analyse Jérôme Robin, président du courtier Vousfinancer.com.
Les établissements financiers ne délaissent pas les autres emprunteurs. Les primo-accédants, ces jeunes ménages pas forcément fortunés, reviennent en force sur le marché.« Dans nos dossiers acquisitions, près de 7 dossiers sur 10 sont aujourd’hui des primo-accédants »,constate Maël Barnier, directrice de la communication de Meilleurtaux.com.« Pour eux, la baisse massive des taux se traduit par une augmentation de leur pouvoir d’achat immobilier de plus de 10 % depuis avril 2013 »,explique Ulrich Maurel, président du courtier Immoprêt.
Le succès des aides financières.Dans le neuf, ces ménages profitent d’unPTZplus favorable puisque cette aide est renforcée depuis le 1er janvier 2016. Chez les promoteurs, les ventes réalisées auprès de cette clientèle ont augmenté de 20 % au premier trimestre 2016 selon la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI). La hausse des ventes de 15 % que les constructeurs de maisons individuelles ont enregistrée entre juin 2015 et juin 2016 est également due à ces aides financières plus efficaces (source : indicateur spécialisé Markémétron/Caron Marketing).
En fait, tout le monde ne profite pas de la baisse des taux. D’abord, l’emprunteur doit passer sous les fourches Caudines des critères des banques. Ce qui comptent le plus ?« Avoir de l’apport personnel pour couvrir au moins les frais annexes, bénéficier d’une situation professionnelle stable, avoir des comptes bancaires sans découvert, ne pas consacrer plus du tiers des revenus nets de charges au remboursement »,rappelle Ulrich Maurel.
L’importance du logement.Le reste à vivre (ce qu’il reste au ménage une fois la mensualité de prêt payée) et le saut de charges (différence entre le loyer et l’échéance de crédit) sont examinés à la loupe par les établissements financiers. Mieux vaut être titulaire d’un CDI et emprunter en couple (à deux, le risque est mieux réparti). Et d’une façon plus générale, les banques préfèrent financer les biens qui se revendent plus facilement (bon emplacement, bonne qualité générale).
Pour accorder un prêt, les banques examinent les trois derniers relevés de compte. Et certains détails peuvent coûter cher.« Ceux qui abusent des jeux en ligne sont mal vus »,avertit Ludovic Huzieux, directeur associé d’Artemis Courtage.« Ils ont intérêt à décaler leur projet le temps de nettoyer leurs comptes. Les avis à tiers détenteur ou les chèques refusés sont rédhibitoires. La présence de crédits à la consommation peut compliquer les choses. »
Quel délai pour obtenir un prêt ?Autre écueil : la réactivité des banques.« Elles ont réduit leur personnel et l’administration des dossiers peut prendre du temps » , pointe Joël Boumendil, P-DG du courtier ACE Crédits.« Avec un marché immobilier actuellement plus dynamique, l’organisme Crédit Logement, qui cautionne l’essentiel des prêts, met quelques jours de plus à rendre sa décision sur un dossier. »Résultat : l’obtention du prêt peut être plus longue que prévu.
Les banques n’aiment pas le risque. Certaines n’accordent plus de prêts sur plus de 25 ans, qu’elles jugent trop incertains. Elles doivent garantir leurs crédits par davantage de fonds propres. D’où leur demande d’apport personnel.« Si leurs marges restent convenables, elles sont attentives à la rentabilité des prêts qu’elles accordent et à la valeur ajoutée potentielle de leurs clients »,pointe Sandrine Allonier, responsable des relations banques chez Vousfinancer.com.
Garanties : pas le choix !Cette aversion au risque pousse les banques à imposer le cautionnement pour garantir le prêt immobilier. Si l’emprunteur n’entre pas dans les critères de la société caution, la banque risque de refuser le crédit plutôt que de le garantir par une hypothèque.« Cette politique coûte moins cher aux banques et leur permet de transférer une partie du risque lié à l’emprunt à la société caution »,explique Ludovic Huzieux.
Nombreux et stricts, les critères d’octroi des emprunts n’empêchent pas le marché immobilier de tourner à plein régime. Dans l’ancien, entre 830.000 et 850.000 transactions devraient être enregistrées en 2016 alors que l’indice Notaires-Insee en avait recensé 802.000 en 2015. Dans le neuf, les promoteurs pourraient bien passer la barre des 120.000 réservations cette année, contre 102.500 en 2015 d’après le Commissariat général au développement durable. Même tendance chez les constructeurs de maisons individuelles, avec sans doute 125.000 ventes en 2016 (111.500 l’an dernier). 
Particuliers avertis.Les emprunteurs mettent tous les atouts de leur côté pour obtenir leur prêt. Les notaires, les courtiers, les promoteurs et les constructeurs constatent que les projets immobiliers sont souvent solides et bien construits. Et pour ceux qui ont besoin d’aide ?« Le mieux reste de passer par un courtier »,répond Joël Boumendil.« Il connaît les critères, maîtrise le montage du dossier et se positionne en apporteur d’affaires pour les banques. De quoi accélérer les choses, sachant que tout le monde, du prêteur à l’emprunteur en passant par le courtier, a intérêt à ce que le crédit soit accordé aux meilleures conditions. »
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quelle banque pour un pret immobilier
Bonjour,Selon votre expérience, quelle est la meilleure banque pour un pret immobilier sans apport ? J’ai besoin de faire un emprunt dans les plus brefs délais, c’est urgent pour moi. Par avance merci. AmicalementMagui
La probabilité de trouver des banques qui accordent des prets immobiliers sans apport est d’autant plus grande que vous avez des ressources conséquentes pour faire face aux futures échéances lorsqu’elles arriveront suite au crédit qu’on vous aura consenti. Un emploi en cdi est particulièrement apprécié des banquiers pour vous octroyer un prêt. Le crédit foncier, le crédit agricole pour ne citer que ces 2 organismes financiers ou bien votre propre banque vous aideront à faire le point.
Plutôt que de se dire, pour mon credit immobilier sans apport quelle banque choisir, il vaut mieux inverser le raisonnement et se demander quelle banque me donnera le droit de devenir propriétaire si je n’ai pas d’apport financier ? Vous verrez alors que l’étau se resserre et qu’il n’y aura pas foule de créanciers pour vous aider. A moins que le cautionnement d’une tierce personne garantisse le crédit et son remboursement en cas de défaillance. L’autre situation plus favorable serait celle d’une primo accession qui vous ouvrirait les aides de l’état avec un ptz ou un prêt des collectivités locales.
Je suis à la recherche d’une banque pour un pret immo sans apport, en ligne, sur 30 ans. J’ai bien calculé ma capacité d’emprunt et mon taux d’endettement. J’ai établi un plan de financement et je pense être crédible auprès des banques. Je n’ai pas d’apport personnel et je ne suis pas éligible au PTZ+ ni aux aides des collectivités locales qui pourraient me constituer un apport. Je pense que les banques proposent l’achat d’une caution via une société privée car je ne veux pas d’hypothèque, trop cher.
Je suis en pourparlers avec le Crédit immobilier de France. Je me demande, un prêt immobilier sans apport personnel est-ce possible ? En tous cas, c’est compliqué. Je suis prêt à accepter l’assurance crédit de groupe, je rentre dans les clous au niveau endettement mais c’est vrai qu’avec deux petits salaires, CDI mais pas fonctionnaires, on a du mal à trouver une banque qui nous prêtera pour passer de la location d’un appartement F2 à une maison. Nous n’avons pas d’apport, ne sommes pas propriétaires mais locataires. On regarde du côté du 1% logement. A suivre.
Vous pourriez aussi passer par un courtier en crédits qui pourra vous soumettre un comparatif des taux de banque pour un pret immobilier sans apport. Sa connaissance des banques avec lesquelles ils travaillent est un plus autant que les plateformes comparatrices de crédits bancaires. Sans exclusivité, voyez ce que vous proposerait un courtier comme celui du cyber prêt ou bien un autre qui a son site à votre disposition. J’ai eu en partie satisfaction pour mon prêt sur 20 ans par ce biais.
J’ai voulu contacter le crédit immobilier de france et sur le site ils annoncent qu’ils ne financent plus les nouveaux projets immobiliers, cela veut-il dire qu’il y a des périodes plus propices que d’autres pour se faire aider par une banque ? Alors vers quel établissement bancaire dois-je me tourner pour que mon dossier soit sélectionné afin que je puisse acheter un appartement sans apport ?
Emprunter sans apport et au meilleur taux c’est toujours ce que je recherche pour concrétiser mon projet. Mais les posts sur les forum ne me laissent guère d’espoir pour qu’une banque m’accorde son crédit. Je n’ai pas de p.e.l, ni de c.e.l, et presque pas d’économies, mais je pense signer mon cdi dans quelques mois. Promesse du patron ! j’espère alors pouvoir décrocher un emprunt !
Ton avis sur la possibilité d’obtenir un pret immobilier sans apport, est assez pessimiste, Léopard 55. Les grandes banques comme le credit agricole, le crédit mutuel, la société générale ou la bnp parisbas appliquent les critères d’endettement et ne prennent pas de risques d’impayés. J’ai l’enthousiasme de l’auto entrepreneure fraichement lancée, et j’ai la patience d’attendre que mes comptes soient plus florissants pour tenter de présenter un dossier de crédit immo plus fiable chez un de ces banquiers !
A la liste des établissements bancaires susceptibles de prêter aux particuliers pour un pret immobilier sans apport, j’ajouterai la caisse d’épargne ou la banque populaire. Il me semble que ces 2 institutions ont des approches communes lors de l’instruction des dossiers de demande de crédits. Je suis free lance cliente chez l’écureuil mais je vais attendre comme toi de me lancer dans l’accession d’un appart à crédit.
Les prets immobiliers sans apport ouverts à des particuliers que ce soit au crédit mutuel ou à la société générale ou dans d’autres agences bancaires, sont de plus en plus bétonnés. J’ai été recalé, je reste donc locataire en attendant des jours meilleurs
Chercher en instantané quelles sont les meilleures banques pour un crédit immobilier sans apport c’est pas facile quand on n’a pas les critères. C’est usant et c’est surtout frustrant car les résultats obtenus via les comparateurs ne sont que des simulations. A la suite de tous ces formulaires que j’ai dû remplir, aucune proposition formelle ne m’est arrivée. Il faut finalement se présenter physiquement devant un banquier pour espérer décrocher une proposition ferme de prêt.
Les meilleurs banques d’investissement locatif sont la banque populaire (car banque mutualiste) et le crédit agricole qui a une forte activité avec la banque de France.Les taux d’intérêt étant très bas, les prêts sont peu rémunérateurs pour les banques, c’est pour cela qu’elles gèrent le risque en amont en étudiant le dossier plus strictement et qu’elles sont frileuses à faire des prêts 110% (bien+frais notaire).De plus la législation s’est durcie quand à la responsabilité de la banque en vers son client.Nouvelle réglementation + taux bas = réticence des établissements bancaires.
Je suis aussi à la recherche d’un prêt immobilier et je n’ai pas d’apport (divorce qui m’a ruiné, nouveau projet professionnel il y a 2 ans…).Mon nouveau compagnon est au[X]depuis toujours, bons revenus, en CDI depuis 10 ans dans la même boite avec des revenus évolutifs et variables… Notre banquier nous a donné son feu vert pour un prêt à 110%: nous avons signé le compromis et complété le dossier à la banque et avons essuyé un refus. Le banquier nous a dit que les directives ont changé ! Je suis allez fissa chez un ami courtier, qui nous a assuré que le[X]n’a jamais accepté de prêt immobilier sans apport…D’après lui les seules banques qui accordent des prêts sans apports sont la banque postale (0 commissions d’intervention sur les 2 dernières années requises), le crédit foncier et la caisse d’épargne.
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Dernière réponse le 11 Juin 2017, 14:19

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Nous avons utilisé une technologie unique ECR Open Data qui s’appuie chaque mois sur l’analyse de plus de 10 000 offres de prêts déposés sur notre site afin de vous présenter les banques offrant le meilleur taux immobilier actuel. Cet outil peut ainsi recueillir et trier une grande quantité de données et vous fournir les taux de prêts immobilier en vigueur. Notre comparateur de prêt immobilier vous permet ainsi de connaitre les taux de prêt immobilier pratiqués, selon votre profil et votre prêt, et ce dans toutes les banques avec l’aide d’un courtier de crédit immobilier (que nous pouvons sélectionner pour vous grâce à notre comparateur unique). Il vous informe aussi sur le coût de l’assurance de prêt immobilier et les frais de dossiers, vous permettant ainsi de constater les économies potentielles que vous pouvez réaliser.  Nous ne comparons pas le coût de la garantie/caution car il représente environ 1% du montant initial, indépendamment de la banque choisie, mais il est bien pris en compte dans le calcul du taux global.
Comme le tableau le montre, chaque banque est compétitive selon un profil particulier (durée, âge, montant…), mais notre outil reste indicatif car votre dossier aura beaucoup d’impact sur le taux proposé. Cependant, pour le même dossier, on peut observer des différences notables entre plusieurs organismes bancaires. Nous vous recommandons de passer par un courtier de crédit afin d’économiser du temps et d’optimiser votre  mensualité de crédit immobilier . Un courtier de crédit pourra rapidement vous donner un taux indicatif selon votre dossier. Par ailleurs, ce dernier pourra effectuer des simulations et pré-sélectionner plusieursbanques de prêt immobilierpour les mettre en concurrence et obtenir le meilleur taux pour vous.
Un taux de crédit immobilier est calculé à partir de plusieurs éléments qui vont impacter le taux effectif global. Tout d’abord, on retrouve le taux d’intérêt de la banque, c’est à dire le coût de l’argent qui dépends de l’évolution des taux monétaires. Ce taux peut être fixe (c’est ce qu’on retrouve dans 90% des cas), ou variable. Les principaux facteurs qui vont avoir un impact sont la durée de l’emprunt, le choix de la banque et votre situation financière. Par ailleurs, la banque demande deux types de garanties. La première c’estl’assurance emprunteurqui vous couvre s’il vous arrive un problème de santé (maladie, arrêt de travail, invalidité…) ; elle est obligatoire mais vous pouvez choisir le contrat que vous voulez tant qu’il a les mêmes garanties que ce qu’exige la banque. La seconde, c’est la caution, (le plus répandu), ou l’hypothèque ; dans ce cas c’est une couverture pour la banque si vous ne pouvez pas rembourser pour une raison financière. Sachez que si vous n’utilisez pas votre caution pendant votre crédit, vous pourrez en être remboursé d’une partie à la fin de votre crédit. Enfin, la banque facture souvent des frais de dossier qui sont intégrés dans le calcul du TEG.
Le tauxd’un prêt immobilierdépend de plusieurs éléments. Voici nos conseils pour faire baisser le coût de votre emprunt immobilier et avoir lemeilleur taux immobilie r :
Pour être éligible au prêt à taux zéro, il faut respecter un certain nombre de critères : le prêt à taux zéro est réservé à l’achat d’une résidence principale, mais aussi à l’achat dans l’ancien rénové et dans le cas de la revente d’un logement HLM à son occupant.
Le PTZ+ est demandé sous conditions de ressources aux primo-accédants non-propriétaires de leur résidence principale depuis deux ans, le bien neuf acheté doit respecter le label BBC 2005 ou suivre la réglementation thermique 2012 pour être éligible à ce prêt. Son montant et ses conditions de remboursement sont fonction du prix d’acquisition de votre bien, ainsi que de sa la localisation et de la composition des revenus de votre foyer. Sa durée de remboursement va de 12 à 25 ans en fonction de vos revenus. En l’obtenant, il pourra financer jusqu’à 33% du montant de votre acquisition, ce qui n’est pas négligeable.
En fonction de votre profil, renseignez-vous sur les prêts aidés qui peuvent vous faire bénéficier de taux très compétitifs pour une partie de votre emprunt immobilier. Commencez par demander à votre employeur si vous pouvez bénéficier du prêt 1% logement par exemple.
Bien souvent, les banques n’acceptent pas de prêter au delà d’un taux d’endettement de 33% de vos revenus. Cela revient à dire que le montant des mensualités de votre prêt ne dépassera jamais le tiers de vos revenus mensuels. De ce fait, si vous parvenez à présenter un taux d’endettement bas ou que vous avez un reste-à-vivre conséquent, la banque sera plus à même de vous faire confiance car elle croira en vos capacités de remboursement. La nature de l’achat, (résidentiel ou locatif), va aussi avoir un impact sur le taux d’emprunt, car l’investissement locatif offre plus de sécurité, en effet les loyers viennent réduire le risque pour la banque.
Nous vous conseillons de ne pas présenter un dossier auprès d’une banque si vous avez connu un découvert durant les derniers mois précédant votre demande de prêt. En effet, cela n’est pas une preuve de gestion satisfaisante de votre argent pour la banque. Il vaut mieux attendre que la situation s’éclaircisse afin de pouvoir présenter à la banque des comptes en permanence au vert. Il sera également important de prouver à votre banquier que vous êtes totalement capable d’assumer le paiement de vos mensualités sans difficulté, en lui démontrant que, selon votre situation actuelle, (propriétaire ou locataire), vos finances se portent bien et que vous remboursez vos mensualités à échéance. Enfin, sachez que votre situation professionnelle sera déterminante pour l’obtention de votre crédit immobilier. En effet, vous aurez forcément plus de chance d’obtenir un crédit si vous êtes en CDI par exemple, ou que vous êtes fonctionnaire. Sur ces différents points, le courtier sera d’une grande aide pour vous faire gagner du temps et vous aider à bien présenter votre dossier.
Pour obtenir de votre banque un meilleur taux pour votre crédit immobilier, vous pouvez très bien négocier en prétextant un changement de banque, car vous avez vu des conditions plus attractives ailleurs (pour cela utilisez notre tableau et contactez les deux premières banques en direct qui ressortent ou passez par un courtier immobilier qui le fera pour vous sur un spectre plus large). Si vous êtes un client qui possède plusieurs produits dans cette banque, elle devrait à priori faire l’effort de vous retenir et vous proposer quelque chose d’intéressant.
Attention au coût de votre assurance prêt immobilier, elle peut représenter 30 % du coût total du crédit immobilier comme vous pouvez le constater dans notrebaromètre des taux d’assurance emprunteur , d’où l’importance de ne pas la négliger. Sachez que si vous avez souscrit l’emprunt il y a plus de 12 mois, vous pouvezchanger d’assurance de prêt  et opter pour la délégation d’assurance prêt immobilier (prendre une assurance externe à votre banque) chaque année à partir de la deuxième année, au plus tard deux mois avant la date d’anniversaire. Cela s’applique aussi àl’assurance chômage de crédit immobilier .
Si vous avez souscrit un emprunt il y a moins d’un an, vous pourrez dans les 12 mois qui suivent uniquement, résilier votre contrat d’assurance crédit à tout moment avec la loi Hamon.
Si vous souhaitezrenégocier votre prêt immobilierpour profiter de la baisse des taux et faire baisser vos mensualités, il faut tout d’abord bien regarder les conditions de rachat de prêt que prévoit votre crédit immobilier. Nous vous conseillons d’utiliser notre comparatif pour trouver les meilleurs taux de rachat immobilier en 2016. Ensuite, deux options s’offrent à vous :
En juin 2017, nous avons remarqué que offrait de meilleurs taux aux emprunteurs qui passaient par un courtier de crédit.
Nous vous recommandons de faire appel à l’un d’entre eux dans votre région.
Ces informations vous permettront d’être contacté uniquement par le meilleur courtier de votre région sélectionné et ne seront jamais communiquées ou vendus à un tiers.
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thousands €

quelle banque pour un pret immobilier

Mon Blog Immobilier
Investissement Locatif Rentable
Julien Larcherle 13 septembre 2015
Avoir une bonne banque est une préoccupation naturelle, surtout lorsqu’on envisage
de faire un prêt immobilier.
Soyez sûr d’une chose :
La banque qui vous fera la plus mauvaise offre, c’est la votre !
(Sauf si elle a peur de vous perdre).
Pourquoi ?
Elle n’a aucun effort à faire, elle vous adéjà comme client !
Alors que les autres banques, ne souhaitent qu’une seule chose,vous séduire !
Elles réussiront à le faire, avec des offres bien plus intéressantes.
N’importe quelle banque peut être la meilleure :
La votre, par peur de vous perdre.
Une autre, par besoin de nouveaux clients.
Les statistiques démontrent que la majorité des Français restent dans la banque où leurs parents ouvrent leur compte d’adolescent.
Il n’y a pas de fatalité pour autant !
Rien ne vous condamne à rester dans la mêmebanque  !
Si vous avez le temps,
faites cette démarche auprès de tous les organismes bancaires.
Questionnez votre banquier… c’est normal.
Mais surtout,ne vous contentez pas de son offre !
Présentez votre projet à 2 autres banques minimum.
En agissant ainsi, vous serez surpris de ladiversité des conditionsque vous obtiendrez pour unemême demande(taux, durée, frais de dossier, etc…)
A moins de 3 réponses, ne prenez aucune décision.
Ce n’est pas dans la plus belle agence qu’il y aura forcement le meilleur banquier.
Qui accepte de vous épauler dans votre projet,quelle que soit la rigidité de ses conditions.
Si elles disent toutesNON , il n’y a plus de projet !
Cependant, avoir plusieurs réponses favorables signifient tout autre chose :
1) Elles ont besoin de vous comme client et sont prêtes à faire des efforts.
2) Les banquiers, ces professionnels de la finance croient en votre projet.
Mode d’emploi pour réussir le premier… et les autres :
>> Premier achat immobilier .
3) Cette fois, vous avez le pouvoir, soyez exigeant !
Profitez en ! N’hésitez pas à renégocier les conditions :
Taux, frais de dossier, flexibilité, pénalité de remboursement anticipé, etc…
C’est le moment ou jamais !
C’est avant tout chercher un partenaire financier.
Quelqu’un qui croit au même projet que vous.
La personne qui accepte de s’y impliquer, de vous aider.
Et d’en partager le risque en vous accordant ce prêt immobilier.
Vous n’avez guère de possibilité :
1) Présenter votre dossier à toutes les banques(ce qui nécessite énormément de temps).
2) Présenter votre dossier àun courtier (c’est lui qui passera du temps à chercher).
3) Présenter votre dossier à un parent ou un ami très riche(ça peut aider  🙂).
Le courtier est un professionnel du financement.
• Il est partenaire de tous les organismes de prêt.
• Il présentera votre dossier partout à votre place.
• Il négociera les conditions de votre prêt.
Autres avantages :
• Ces frais de courtage ne sont dus que lorsque la transaction est réalisée.
• Souvent inclus dans votre prêt, dans ce cas, pas d’avance de trésorerie.
• Certains courtiers ne prennentaucun frais de courtage !
Pour optimiser les conditions de prêt et gagner du temps,
sachez déléguer à un professionnel.
Que pensez vous de faire appel à un courtier pour la recherche de votre financement ?
Je suis curieux de connaître votre avis, réagissez dans les commentaires.
En effet, la meilleure des banques pour moi c’est celle qui dira oui et qui aura les taux les plus intéressants mais c’est aussi celle qui sait m »écouter et répondre à mes besoins. Concernant l’assurance de prêt qu’on doit souscrire parallèlement au crédit, on m’a également conseillé de passer par un courtier et d’opter pour la délégation d’assurance (beaucoup plus intéressant financièrement parlant !)
c’est normal que la meilleure banque c’est celle qui dit oui. Concernant le courtier, moi même je suis passé par le service d’un cabinet de courtage qui m’a expliqué chaque élément constitutif de mon contrat de prêt immobilier, c’était clair et rassurant.
Très bonne démarche, le courtier vous a permis d’avoir quelle proposition ?
Il m’a proposé 2 offres bien plus intéressantes que ma banque, je vais donc dire au revoir à mon banquier !
Les opportunités doivent être saisies !
je suis allé voir un courtier afin de d’expliquer mon projet et de monter un dossier.
le courtier m’a expliqué son travail et la façon dont vont se dérouler les choses ( ce que je connaissait globalement).
tout à l’air plus simple lorsque l’on passe par un courtier (rassurant, financement avantageux car ils traitent beaucoup de dossiers…)
Mais je voulais avoir ton avis sur ce que ma dit le courtier.
il m’a dit à deux reprise (pendant le RDV et à la fin) qu’il ne fallait pas que je fasse mes démarches moi même ou que j’aille voir d’autre courtier pour la raison suivante :les banques verraientque je fait plusieurs demande dans leur établissement (via le ou les courtier(s) et par moi même) et que cela ne serait mal venu.
Effectivement, passer par un courtier est très avantageux pour de nombreuses raisons.
Ce qu’il t’a dit est en partie vrai.
Lorsque le courtier présente ton dossier à une banque, il avance certains arguments dans le but, bien sûr, de le faire passer.
Si en parallèle tu présentes également le même dossier avec des arguments légèrement divergents ou maladroits, le risque premier est d’avoir un refus de prêt ou une proposition moins intéressante.
Suite à ça, le courtier risque de perdre sa crédibilité vis à vis de son partenaire, le banquier, ce qui est plutôt dommageable.
Le courtier à l’habitude de présenter des dossiers, il sait ce qu’il faut dire et surtout comment le dire afin d’éviter certaines maladresses qu’un particulier pourrait commettre (sans raconter de mensonges bien entendu).
Il y a également un autre aspect, sa commission, il ne percevrait rien si la banque passait en direct avec toi, ce qui est plutôt rare, ce milieu prône le respect mutuel.
Maintenant, aller voir un autre courtier est un peu différent, si ils ont les mêmes partenaires bancaires, le risque de doublon est identique.
Mais dans le cas contraire, pour ton courtier le risque est de te perdre comme client si le confrère te propose une meilleure offre.
Toutefois je ne te recommande pas d’aller voir 2 courtiers en même temps.
Attends de voir le résultat obtenu et si tu n’es pas satisfait, à ce moment là, tu peux aller en voir un autre.
Bonjour, le courtier est une très bonne solution, encore pas assez utilisée, un bon deal gagnant-gagnant, alors pourquoi se priver d’une étude préalable gratuite du dossier.
Effectivement, faire appel à un courtier est très intéressant, alors oui,
pourquoi s’en passer ! 🙂
J’ai juste deux nuances à amener (à mon avis).
– La première est que le courtier est un acteur idéal tant que le dossier est à peu près carré. Dès lors qu’il sort un peu d’un cadre les courtiers ont tendance à ne pas trop se compliquer la vie. Ce qu’on peut comprendre ils ont beaucoup de dossiers assez simple à traiter avec les rachats de crédit. Je vais me faire insulter mais tant pis, je constate cela assez souvent.
– La deuxième c’est que les jeunes sont moins « accro » à leur banque que pouvaient l’être leurs aînés, et c’est tant mieux, ça permet de les faire redescendre de leur pied d’estale, un peu comme les notaires.
Je te remercie pour ton partage d’expérience.
C’est vrai, certains courtiers ne se compliquent pas trop la vie, ayant des dossiers assez simples à traiter.
Cependant, une partie d’entre eux restent spécialistes des dossiers difficiles, une des raisons de faire appel à un courtier.
Les courtiers connaissent très bien le système bancaire, c’est pour cela qu’ils sont très performants.
Ils utilisent des stratégies pour faire passer des dossiers très complexes qu’un particulier ne peut pas faire.
La Méthode Larcher aborde leurs stratégies en détail.
Ta 2ème remarque est également juste, c’est très bien qu’aujourd’hui les personnes osent changer de banque, la concurrence favorise
de meilleures offres. 🙂
le courtier vient de m’appeler pour m’annoncer la bonne nouvelle.
Deux banques sur les trois sollicitées ont proposé un financement et la meilleurs des deux est MA banque!
j’était arrivé dans cette banque il y a trois mois seulement donc je pense qu’elle à eu peur de me voir partir.
le courtier m’a présenté un peu l’offre de la banque.
j’ai un taux de 2.14% hors assurance sur 25 ans, cette dernière coûte 11€/mois (assurance tranquillité avec notamment assurance décès et perte d’emploi, mais peu intéressante car c’est du locatif donc à négocier).
les mensualités s’élèveà 295€ tout compris, assurance, frais de dossiers, frais de courtage…
mon loyer sera de 450€ brut. je pense avoir entre 860 et 900 euros de charges, taxes et autres assurance, soit environ 80 euros de cashflow positif tout les mois.
est-ce que cela te semble correct pour un bien qui ne nécessite aucun travaux de grande ampleur, (juste refaire le sol lino, peinture et meubler).
j’aurais plus d’information lors de mon prochain rdv avec le courtier.
Je suis ravi pour toi, le courtier a très bien travaillé,prêt immobilier sans apportet un super taux.
Sachant que c’est ton 2ème investissement àseulement 23 ans,qu’il n’y a aucun travaux de grande ampleur, ton projet me semble correct, tu as un cash flow positif d’environ 80 € par mois pour6% de rentabilité nette.
C’est donc un bon début, félicitation !
Les Fans d’immobilier attentent avec impatience la finalisation de ce projet et la suite du développement de ton patrimoine.
je découvre le blog et je le trouve excellent.
Sur ce calcul de rentabilité net, je ne trouve pas le même chiffre, où est mon erreur:
rentabilité nette : (80*12mois)/(295*12 mois*25ans) = 10.8%
Rassurez vous, c’est normal que vous ne trouviez pas le bon résultat, il manque des informations dans le commentaire d’Axel pour faire le calcul.
Il manque le montant de l’investissement.
Axel nous dit :
– Mensualité 295 € par mois tout compris.
– Durée du prêt 25 ans.
– Taux 2.14%.
Avec ces informations je peux déterminer le montant de l’emprunt avec une calculatrice financière, soit :
68 500 €.
Ensuite Axel nous dit :
– Loyer 450 €.
Donc maintenant nous pouvons connaître la rentabilité nette avecle mode de calcul de la Méthode LARCHER.
bonjour, j’aimerais connaître votre avis, j’ai un projet immobilier qui prend forme mais j’ai des craintes sur l’obtention du prêt. Je suis emprunteur avec ma femme et elle est contractuelle dans la fonction publique, ce qui amènera à sa titularisation par la suite ( LE CHEMINEMENT DE LA FONCTION PUBLIQUE Pffff). Je suis titulairepour ma part. Nous avons différentes simulations auprès de différentes banques etça passe mais ce ne sont que des simulations.je voulais savoir votre avis
Les banques apprécient lorsque leurs clients ont des emplois stables et sans risques, la fonction publique est donc une garantie pour les banques.
Vos différentes simulations ont été validées, c’est déjà un bon signe.
Du moment que la réalité de votre situation bancaire correspond à votre déclaration lors de ces simulations, votre dossier devrait être accepté.
A l’inverse, quand les personnes ne disent pas tout lors des simulations, il peut y avoir un refus par la suite lorsque le banquier découvre des informations manquantes qui peuvent fragiliser le dossier.
Je ne suis pas convaincu par la solution du courtier. C’est un intermédiaire supplémentaire et donc nécessairement un coût supplémentaire, que ça soit en le payant directement ou que ça soit la banque qui le rémunère (et vous répercute le prix de sa prestation dans votre proposition).
De plus, j’ai eu l’impression avec eux de perdre plus de temps que d’en gagner. Je pense que comme d’habitude on est jamais mieux servi que par soi-même et que si on veut vraiment obtenir la meilleure offre, tous frais confondus (coût global de l’opération) il est préférable de se retrousser les manches et de démarcher soi-même les établissements financiers. D’ailleurs, quand vous dîtes au courtier que vous avez déjà démarché de votre côté plus de 3 banques, ils abandonnent le dossier car en réalité leur action se résume généralement à faire interface avec les banques en espérant que l’une fasse une offre qui retienne votre choix. C’est notamment le cas des courtiers internet rémunérés par les banques, ils ne sont finalement que des rabatteurs.
Les courtiers rémunérés directement par le client, auront davantage d’impact sur le dossier (normal puisqu’ils représentent réellement vos intérêts, c’est vous qui payez) mais au final ils ne pourront pas modifier les qualités (et défauts) intrinsèques de votre dossier, peu de chance qu’il obtienne réellement mieux que si vous aviez négocié vous-même directement, sa commission en moins.
Je comprends votre point de vu, il est vrai que cela ne se passe pas toujours comme nous le souhaiterions avec les courtiers.
La sélection rigoureuse de ses prestataires reste une tache essentielle.
Vous avez raison, il y a une différence entre les courtiers en ligne et ceux qui ont des partenariats de proximité.
C’est également vrai, le courtier ne pourra pas modifier les qualités et défauts du dossier de son client.
Toutefois, les courtiers ont une façon de présenter les dossiers qui permet d’obtenir de meilleurs résultats qu’un particulier, et même parfois d’obtenir un prêt immobilier quand un particulier n’aurait aucune chance en passant directement par la banque.
Se retrousser les manches et démarcher tous les organismes bancaires fonctionnent plutôt bien, comme vu dans le paragraphe 3 de cet article.
Cela reste convenable quand on n’investit que de temps en temps, car c’est très chronophage.
La Méthode Larcher aborde en détail la stratégie des courtiers pour atteindre ces résultats.
Ta réflexion est tout à fait intéressante. Cependant chaque banque préfère tel ou tel profil de client et le particulier ne peut pas le savoir, alors que les courtiers connaissent par cœur les préférences de chacune des banques. Effectivement ils ne consultent que 2 ou 3 banques, mais ils consultent celles qui sont plus à même d’accepter leurs dossiers.
j’ai une question concernant les banques:
A chaque fois que tu prends un nouveau prêt immobilier avec une banque, tu es obligé d’ouvrir un compte avec la domiciliation de ton salaire (enfin, c’est ce que les banques nous disent même si ce n’est pas légale). Quand tu as par exemple 7 appartements, tu as 7 banques? As-tu le droit de changer ta domiciliation de salaire à chaque fois?
C’est une question très intéressante, je vois que tu anticipes. 🙂
C’est une qualité pour un investisseur !
Effectivement, la plupart des banques demande la domiciliation des salaires lorsqu’elles octroient un prêt immobilier, cela reste cependant une négociation et toutes ne l’exigent pas.
Quand tu as par exemple 7 appartements, tu as 7 banques?
Pas forcément, la même banque peut te suivre sur plusieurs projets.
Et le jour où elle ne le souhaite plus, tu peux tout à fait aller dans une autre banque qui voudra bien te suivre en domiciliant ton salaire chez elle.
As-tu le droit de changer ta domiciliation de salaire à chaque fois?
Il n’y a aucune interdiction, maintenant ce ne sera peut être pas nécessaire de changer à chaque fois.
En général ta banque te suivra sur plusieurs projets, mais si ce n’est pas le cas elle perdra ta domiciliation de salaire aux profits d’une autre banque.
C’est toujours une négociation.
Merci pour votre blog.
Pour ma part je pense que le courtier c’est avantageux uniquement pour celui qui ne connait pas ou celui qui a un dossier facile.
Dans mon cas j’ai obtenu aujourd’hui des taux à 2.6 sur 20 ans par internet, alors que j’ai un apport de 15%.
En insistant avec un courtier j’ai réussi à avoir 2.35 sur 20ans mais je ne suis pas satisfait.
J’ai ma sarl depuis plus de 6ans qui fonctionne bien et 2 appartements.
Je pense être un dossier trop compliqué pour les courtiers.
Ma banque me propose seulement, 2.2 sur 20ans. Je pense qu’elle peut faire mieux …
L’augmentation des taux n’est pas cohérente avec l’oat 10ans qui est en baisse …
C’est vrai que le dossier d’un investisseur, gérant d’une sarl est un peu plus compliqué à traiter pour le courtier.
Il reste cependant un spécialiste des dossiers avec peu de faisabilité, ce qui est différent de la facilité.
Leurs méthodes permettent d’obtenir des prêts qu’aucunes banques n’auraient accordées en direct.
Maintenant, pour les professionnels comme vous, votre propre banque reste un élément primordial, elle a une visibilité sur votre activité pro depuis plusieurs années, que les autres n’ont pas. Je comprends tout à fait votre opinion.
La pertinence du dossier est donc plus forte pour bénéficier de bonnes propositions.
C’ est vrai, le courtier ne traite pas les dossiers compliques.
en aient mon crédit pour ma maison en locations car j’ai le logement de fonction et pas de charges, a vrai dire elle se paye tout seule.
Les salaires de 4000/m, et j’ai un projet par la loi Pinel pour amortirles impôts ( donc pour la location), il n’est pas possible avec le courtier, alors avec les banques non plus, je suis désespéré,dégoûter même.
Avez vous une solution ?
je vien de découvrir votre blog et j’apprécie vos réponse et le temps que vous prennez pour répondre au personne qui vous posent des question.
Je voudrais donc vous en poser une pour un projet immobilier .
Actuellement je suis en CDD (et juste avant j’ai cummuler 2200h chez manpower en intérimaire.
J’ai un projet d’achat d’une maison a 160 000€, 176 000€ en comptant des frait de notaire large. je dispose d’un apport de 55 000€ et je disposerai de 75 000€ en fin d’année (décés de ma grand mère, et ma Mère me prêtera ce qu’elle touchera ). je gagne actuellement 1300€ (je travaille de nuit en fonction des équipes)
Le projet final est de louer une partie de la maison a ma maman ( je l’achète pour assurer sa fin de vie sans probleme) et en échange elle me verse un loyer égal a 500€ (pour le début).
Avec mon contrat précaire, mais une tres bonne gestion de compte ( Jamais en négatif, sur ma paye j’arrive a placer 600€ tout les mois en plus d’un loyer de 370€ mensuel.) un apport égal a environ 42% du projet et avec une rentré d’argent des ma 1er mensualité ( via la maman) je voudrais votre avis si cela est viable. j’ai rendez vous avec ma banque demain et souhaite avoir un avis plus professionnel avec votre expérience. En vous remerciant.
Voici un très beau projet, alliant investissement et affectif !
Il est vrai qu’avec un CCD les banques sont toujours un peu plus réticentes à accorder un prêt immobilier.
Toutefois, vous présentez des avantages certains, un apport conséquent, une belle épargne mensuelle, une très bonne gestion de vos comptes et une locataire de choix. 😉
Si votre question concerne uniquement l’obtention d’un prêt immobilier, c’est tout à fait faisable par l’intermédiaire d’un courtier et probable avec votre banque.
C’est effectivement plus un projet immobilier qu’un investissement, car les chiffres annoncés ne permettent pas d’obtenir une rentabilité attractive.
Pour plus d’infos voir :
>>Le calcul de la rentabilité locative .
Maintenant, pour chaque projet immobilier les objectifs peuvent être différents, l’essentiel c’est d’y parvenir.
N’hésitez pas à nous tenir informé de la suite des évènements. 🙂
Comme convenue je vous tien informer de mon projet ainsi que de ces péripétie,
J’ai fait une demande a la banque, qui ne m’a pas suivit malgrés ma tenue de compte irréprochable et un rajout supplémentaire de mon apport.
j’ai été voir une courtiere qui ne ma offert qu’une proposition avec le crédit foncier.
j’ai donc pus traité avec eux mais il m’on demander de justifier tout sur tout. que cela soit mes période travaillé, mes formation, mes indéminté chomage, assurance maladie. Il ne trouve pas normal qu’un jeune de 25 ans est pus mettre de coté autant d’argent. apres de nombreuse justification mon dossier a été accepter et je vais donc bientôt signer le compromis de vente.
Pour ceux qui se posent des question comme je me suis poser. J’ai acheter un bien immobilier d’une valeur de 170.000€ avec un apport de 70.000€, mes revenues mensuel sont actuellement a 1300€ ( bien que quand j’etait en intérim et de nuit mes payes était plus elever). Un conseil pour ceux qui souhaiterai ce lancer. allez voir votre banque et surtout hésiter pas a contacter un courtiers.
Autre chose Extrêmement important si vous avez un apport. Penser des aujourd’hui a pouvoir Justifier jusqu’au moindre centimes votre apport. Il font sa pour la lutte contre le blanchiment d’argent.
Donc penser a bien tenir vos compte, a bien justifier vos placement pour votre maison et bonne chance a vous .
Je suis ravi que votre projet se concrétise.
Vous démontrez qu’avec de la persévérance on y arrive !
Même si notre propre banque refuse le prêt immobilier, il y a d’autres solutions.
Le CONSEIL N°18 de la Méthode Larcher a été efficace,
je suis content pour vous. 🙂
Bienvenue chez les Fans d’immobilier !
Vaste débat que celui des banques et courtiers .
Je suis actuellement sur l achat d un immeuble de rapport de 3 appartements et un commerce .
1066euros de crédit (estimatif) pour 2100 de loyers (locataires en place ) prix d achat 178000 Fai .
Rentabilité 13% brut quasiment à 110% .
Cashflow post impôts et charges 300€.
Salaire net 1400€.et 1 premier locatif sur lequel la rentabilité est bonne mais pas suffisante pour couvrir les charges annexes (impôt + tf) .
Je crains que celui ci me plombé mon dossier .
C’est vrai qu’un premier projet immobilier qui ne s’autofinance pas peut freiner les investissements futurs.
Souvenez vous du CONSEIL N°4 de la Méthode Larcher.
J’ai même ajouté :
Avant de réaliser votre premier investissement locatif, pensez au deuxième !
Maintenant ce projet à l’air sympa, il est défendable.
Tout va dépendre de votre situation personnelle.
De plus, en faisant appel à un courtier, l’acceptation sera facilitée.
Dossier passé sur 15 ans .
Les courtiers ne M ont servis à rien dans mon cas .
J ai opté pour la stratégie des directeurs d agences ayant des niveaux de délégation liés au montant d investissement.
Rdv dans agences locale .et 1 banque à suivit de manière très volontaire ….car connaissance parfaite par le directeur d agence du marché local …. contrairement aux back office régionaux qui n auraient pas suivit.
Quand 1 dossier est trop particulier à moins d avoir 1 tueur comme courtier, ce choix n est pas toujours pertinent .
Voici une bonne nouvelle. 🙂
C’est le résultat qui compte !
J’ai sollicité un courtier dont je n’ai pas été satisfaite (une seule proposition pas viable). Le second a obtenu un taux acceptable malgré le marché actuel (2.55 % et 0.33 % assurance soit 2.88 assurance comprise grâce à la CASDEN). Pensez-vous qu’il soit possible de négocier encore un peu avec la banque lors du RV ? Si oui, avec quels arguments (ceux que vous mentionnez sur votre blog) ?
Merci de votre réponse urgente.
J’ai Rv demain matin
En règle générale, les négociations sont faites en amont entre le courtier et le banquier, quand le client se rend à la banque c’est simplement pour confirmer les éléments et lancer le dossier.
Par conséquent, ce n’est pas le meilleur moment pour négocier à nouveau.
Pour négocier d’avantage le jour du RDV, il faudrait apporter des éléments nouveaux, mais en principe vous avez déjà tout dit au courtier, par conséquent cette négociation de dernière minute me semble compliquée et non appropriée.
Dans la mesure où vous n’êtes pas satisfaite du résultat des courtiers, le plus judicieux serait d’en consulter d’autres.
Maintenant, il faut savoir que les taux d’emprunt n’ont jamais été aussi bas depuis des décennies !
De plus, même si vous trouvez mieux, la différence ne sera pas extraordinaire.
Parfois il vaut mieux avoir la certitude d’un accord de prêt avec une proposition très correcte, que chercher le taux le plus attractif du marché en perdant du temps et sans garantie de l’obtenir.
Merci pour votre réponse, Julien.
J’en ai discuté avec le courtier justement.
Il va essayer de renégocier, compte tenu des informations que j’ai pu avoir de mon côté. De plus, il n’a pas abordé les pénalités en cas de paiement anticipé et s’est trompé sur le montant du prêt.
Je vous dirais comment ça se passe pour la suite.
C’est vrai des erreurs peuvent arriver, il faut souvent contrôler.
Vous avez bien fait de lui parler des pénalités de remboursement anticipé car cela représentent une somme non négligeable.
Pourriez-vous svp me donner le nom des meilleurs courtiers.
Capfi Est-ce un bon choix. N’ya t-il pas trop de frais lorsque l’on fait appelà un courtier ?
Merci
Sylvie.
Pour les courtiers comme pour les banques, il n’y a pas de meilleure enseigne.
Le meilleur courtier sera celui qui convaincra une banque de vous prêter dans les meilleures conditions.
Dans un cas, ce sera un groupe national, comme Cafpi, et dans un autre cas un courtier local.
Cela dépend surtout de la personne en face de vous, plutôt que de son enseigne.
C’est pourquoi il est judicieux d’en consulter plusieurs pour se rendre compte de leurs professionnalisme.
Et ensuite, vous en choisissez un.
N’y a t-il pas trop de frais lorsque l’on fait appel à un courtier ?
Certains courtiers vous facturerons.
D’autres ne vous facturerons pas et se contenterons de la commission d’apporteur d’affaire de la banque.
Même avec des frais de courtage, cela reste intéressant :
– Les frais sont dilués dans le prêt (quasi indolore).
– Pas d’avance de trésorerie.
– La proposition obtenue est compétitive.
– Pas de démarches bancaires multiples (gain de temps).
– Etc…
J’ai signé mon compromis pour l’achat d’un appartement à 167000€ charges et frais de notaire compris
Je gagne 2300€ net par mois, j’ai le droit a 15000€ a 1% employeur et j’ai un appart de 5000€
Ma banque la caisse d’épargne m’avait fait une offre avec un taux acceptable de 2.78 assurance incluses. Tous allais bien mais mon dossier à été refusé par la saccef l’organisme de caution qui dit que j’ai une mauvaise tenue de compte.
c’est vrai que depuis 5 à 6 ans j’utilise mes 800euros de découvert autorisé comme mon niveau 0 et cela a du abaissé ma note.
Mais j’ai comblé se trou depuis 2 mois et je finis les mois toujours en positif aujourd’hui.
Pensez vous que mon dossier va être refusé partout juste parce que j’avais une tenue de compte pas approprié?
je vois un courtier des lundi
merci de votre retour
Il est vrai qu’un découvert utilisé régulièrement pendant plusieurs années est un gros point négatif pour obtenir un prêt immobilier.
Il sera donc difficile d’avoir une réponse positive d’une banque qui propose la SACCEF comme organisme de caution, c’est à dire principalement :
la caisse d’épargne, la banque populaire, le crédit foncier et d’autres.
Toutefois, vous avez un bon salaire, avec une gestion plus rigoureuse de votre compte, une acceptation reste envisageable.
Le plus simple serait d’aller voir une autre banque pour faire une demande de prêt.
Votre courtier devrait trouver une solution sans trop de difficulté.
N’hésitez pas à nous tenir informé de la suite. 🙂
je te contacte car je suis un peu dépité.
En juillet, j’ai contacté un courtier afin de profiter des taux bien plus bas que ceux dont j’avais bénéficié avec notre (ma femme et moi) crédit immobilier en cours.
Alors que ce courtier m’avait « promis » une offre en aout (notre taux d’endettement est faible =24%, pas d’autre crédit que le crédit immo, rachat d’un capital de 173k€, salaires+CAF =4.2k€ mensuels pour 3 enfants) devait nous parvenir.
Or depuis cette date, je n’ai rien reçu d’autre que des demandes de pièces supplémentaires. Nous en sommes pour la dernière demande de pièce à celle des impôts 2015 envoyée il y a presque 15 jours…. et toujours rien.
Qu’en pense tu ? Sachant que le courtier ne me donne aucune explication sur le fond, sur le pourquoi du fait de ne pas recevoir d’offre…
Merci de tes lumières et de tes conseils
Manifestement tu n’es pas tombé sur le bon courtier, ça peut arriver.
En général ils sont très réactifs, ils demandent tout de suite la totalité des documents nécessaires à la constitution du dossier de demande de prêt.
Dans un cas comme le tient, c’est très simple, il faut changer de courtier !
Rassure toi, il y en a de très performant, rapide et efficace.
N’hésite pas à nous tenir informé de l’avancé de ton dossier.
Article bien détaillé et précis! Merci pour le partage
Bonjour,
nous avons fait construire l’année dernière, nous avons commencé à rembourser la totalité de notre emprunt ce mois-ci. Mais depuis, les taux ont beaucoup baissé !!! je voulais savoir s’il était possible de renégocier mon prêt auprès de ma banque, et de pouvoir démarcher auprès de d’autre banque ?
Vous pouvez soit renégocier avec votre banque.
Soit démarcher d’autres banques.
Mais regardez bien si votre crédit prévoit des pénalités de remboursement anticipé.
Dans ce cas, calculez ces frais pour être certaine que le changement de banque soit rentable.
Bonsoir Julien et merci pour ton blog et pour t informations moi je viens de déposer mon dossiers à la cafpi que je trouve super bien. Moi je veut faire un prêt de 245000 euros j ai un apport de 32000 euros je bosse à la sncf par contre mon salaire brut est de 1555 euros mais je suis payé avec les primes mon salaire tourne autour de 2500 et ma concubine qui est en congé parental elle touche en tout 1400 tout compris à ton avis sa passera ou pas j ai déjà signé la promesse de vente et j ai une boule au ventre je stresse merci et je vous tiendrai au courant de ce que me diront la cafpi pour eux sa passe
Tes revenus sont tout à fait compatibles avec un emprunt de cette somme.
De plus tu as un apport, c’est donc probable que ton dossier soit accepté.
Surtout avec l’intervention d’un courtier.
Maintenant, la réponse de la banque dépendra de l’étude du dossier complet.
Taux d’endettement, découvert, incident de paiement, crédit à la consommation, etc…
Bonjour julien
Je voudrais fairer une demande de pret immobilier pour un montant de 243 000 euros or notre situation est celle ci.
Ma femme est en cdi et touche 1400 euros net et moi je touche 1450 euros net mais je suis en congé de reclassement.
Nous avons un apport personnel de 50 000 euros et nous n’avons jamais connu de découvert.
Nous n’avons aucun crédit en cours et nous n’en avons jamais contracté.
Pensez-vous qu’avec ce congé de reclassement mon dossier puisse passer.
Age 30 ans
Merci de votre réponse.
J’oubliais que je rentre dans les critères du PTZ
Votre congé de reclassement sera effectivement un frein pour obtenir un prêt immobilier.
Vous disposez cependant d’un bon apport et votre femme est en CDI, ce n’est donc pas impossible mais ce sera compliqué.
Il y a un autre élément plus gênant, compte tenue des revenus du couple, un prêt immobilier de 243 000 € vous placerez au dessus du taux d’endettement.
Et dans ce cas, la banque refusera surement, sauf si vous comptez votre apport en moins ce qui ferait un emprunt de 193 000 € et dans ce cas il y aurait peut être une possibilité.
Votre financement me semble assez difficile à obtenir. 🙁
Je vous recommande donc d’aller voir un courtier, il vous dira tout de suite s’il peut faire quelque chose.
N’hésitez pas à nous tenir informé.
Nous sommes un couple avec env 4000 eur de revenus mensuels.
Nous avons actuellement un prêt immobilier en cours pour lequel nous avons déjà renégocié le taux avec notre banque à 2 reprises, la dernière datant du mois d’octobre 2014.
il nous reste 88000 eur à rembourser, sur 9 ans. Notre taux actuel hors assurances est à 3.07 et nos remboursements à 965 euros ( 1000 eur avec assurance)
Nous aimerions faire revoir notre prêt, est ce que vous pensez qu’il faut faire jouer la concurrence et aller voir d’autres banques ( sachant que nous remboursons actuellement 9000 euros de capital contre 2620 d’intérêts) ou devrions nous passer directement par notre banque? Ils savent que vu le nombre d’années qu’il nous reste à payer nous risquons de rester chez eux?
Faire jouer la concurrence est toujours utile, donc n’hésitez pas.
Cependant, avant de changer de banque n’oubliez pas de calculer les frais de remboursement anticipé (si votre contrat de prêt immobilier le prévoit) et le nouveau tableau d’amortissement qui comportera une proportion intérêts/capital plus élevée.
A ce stade de vos remboursements, il ne serait pas forcément judicieux de faire racheter votre prêt.
Mais la seule façon de savoir est de calculer avec tous vos paramètres.
Bonjour,
Nous avons un projet de construction avec achat de terrain, nous avons une estimation du prix total qui est de 220 000 euros et avons signé un compromis de vente pour le terrain.
Je suis en cdi depuis 4 ans et touche 1650 euros net , ma compagne est en formation professionnelle d’aide soignante financée par pole emploi ce terminant le 2 juillet et travaillera par la suite (touchera 1500 de salaire),elle touche une indemnisation de 1500 euros avec pole emploi.
Nous avons25 000 euros d’épargne dont 10 000 d’apport, aucun crédit et mettons 800 euros de coté tous les mois (a coté de nos 540 euros de loyer et autres charges).
Nous avons fais des démarches dans des banques mais ne nous suivent pas malgré un taux d’endettement à 29%.
Pensez vous qu’un courtier puisse nous venir en aide?
Absolument !
Les courtiers sont spécialistes pour faire passer des dossiers difficiles.
Donc n’hésitez pas à aller en consulter plusieurs.
Ils vous diront tout de suite si votre projet est réalisable ou non.
Ils vous indiqueront la marche à suivre pour que votre dossier soit accepté.
bonjourjulien ma banqueme proposeun taux2.35 %pour l’achatd’unemaisonprix156000£fraistravauxincorporeravec que pensévousdutaux
sur25ans
Pour l’achat d’une maison avec frais, travaux et sur 25 ans, c’est un bon taux.
suitenégociationde tauxprêt alabanque, jesuispasséde2.35%à2%
pourl’achatd’unemaisonde156000£ avecfraistravauxsur25 ans
qu’enpensez vous
avectous mesremerciements
Merci pour ce retour.
C’est toujours appréciable d’avoir des nouvelles des Fans d’immobilier. 🙂
Je désire savoir si en tant qu’étudiant sans revenus, il est possible de créer une SCI pour bénéficier d’un prêt bancaire pour l’achat d’un bien ?
Absolument, vous pouvez investir dans l’immobilier en étant étudiant sans revenu, bien entendu il faudra créer une SCI mais surtout votre ou vos associés devront eux, avoir des revenus permettant cet emprunt.
N’hésitez pas à poser d’autres questions. 🙂
Merci de partager votre expérience et vos (excellents) conseils !
J’ai une question : est-ce que quelqu’un connait des banques qui financent à 110 % des projets immo aujourd’hui? Car je lis souvent que les banques exigent maintenant au moins les frais de notaire…
J’aimerais me lancer dans un nouvel investissement mais je n’ai pas envie de mettre de l’argent dans mon projet.
Credit foncier , crédit agricole , banque populaire pour celles que je connais .
Après tout se négocie si vous avez un bon dossier .
Bonjour Fauzik et merci à Leo d’avoir répondu.
Les banques accordent toujours des prêts immobiliers à 110%.
Mais elles acceptent moins facilement qu’auparavant.
Le profil de l’investisseur est regardé de plus près.
J’aimerais me lancer dans un nouvel investissement mais je n’ai pas envie de mettre de l’argent dans mon projet.
Vous avez entièrement raison, quand on peut éviter de mettre de l’apport, c’est mieux.
Maintenant, pour les premiers investissements locatifs c’est un peu plus difficile, les frais de notaire sont effectivement demandés.
Après quelques investissements locatifs les prêts immobiliers sans apport deviendront plus simples à obtenir.
En fonction de la période de l’année, certaines banques acceptent plus facilement.
N’hésitez pas à aller voir plusieurs courtiers, ils savent quelles sont ces banques. 😉
Je rajouterais que parfois via le courtier elles acceptent d étudier le dossier à 110% ce qu elles nefont pas à titre individuel .
Après au delà du 110% il faut aussi regarder le taux qu elles appliquent au loyer pour l endettement …. cela va de 0.50 à 0.85 du loyer perçu comme revenu net de charge (le crédit foncier à ce niveau étant le. Plus optimiste , la banque postale la plus pessimiste (0,50 pour un local commercial ).
Hello,
Oui en effet, j ai eu le feu vert de ma banque CREDIT MUTUEL pour emprunter a 110% . Emprunt sur 15ans avec un taux a 1.80%.
Il ne me reste plus qu a trouve la perle rare pour investir… !
On attend des nouvelles pour la suite. 🙂
Je m’apprête à effectuer mon premier investissement immobilier (le compromis est en cours de signature).
N’ayant pas vraiment le temps de courir les banques, j’aimerais faire appel à un courtier. En connaissez-vous un bon à Paris par hasard ?
J’apporte une précision sur les frais de courtage. Tu en parles sans préciser que certains courtiers ne prennent pas de frais de courtage. Il est très important de le souligner car cela fait rapidement entre 500 et 2000€ (voir plus…) d’economisé s’il n’y a pas de frais. Alors même que le courtier sans frais réalisera le même travail que le courtier avec frais…!
Pour comprendre, tous les courtiers (avec et sans frais) sont avant tout rémunérés par la banque (1% du pret généralement). Là où les courtiers « gratuit » s’arreteront la, les courtiers « classiques » ajouteront à leurs rémunérations les frais de courtage.
Je fais, tous les jours, cette pédagogie auprès de mes clients dans le cadre de mon activité de courtier… sans frais… (Vous l’aurez deviné 🙂 )
Il existe aujourd’hui de nombreux courtiers gratuits tels que Immopret ou encore Credicim. Ils suffit de rechercher sur internet.
Au plaisir de lire tes prochains articles
Tu as entièrement raison, les courtiers ne facturant pas de frais de courtage à leurs clients peuvent être tout aussi performants que les autres courtiers et parfois même meilleurs !
Bonjours je souhaite faire recalculer mon taux de crédit immobilier
Celui ci est constituer de 2 lignes de crédits pour un montant de 70000 sur une duréede 19 ans à un taux de 2.85% hors assurance
Après rdv avec ma banque on me propose de passer sur une durée de 15 ans à un taux de 2% hors assurance.
Je trouve ce taux de 2 % bien supérieur au taux actuels annoncer par des cites spécialisés
Pensez vous que je pourrai obtenir mieux en passant par un courrier ?
Généralement les courtiers permettent d’obtenir de meilleures conditions de prêt immobilier qu’un particulier.
Maintenant attention, les sites spécialisés donnent souvent une moyenne nationale, alors que les taux varient d’une région à l’autre, d’un département à l’autre, d’une ville à l’autre, d’une banque à l’autre et surtout ces taux varient en fonction du profil de l’emprunteur.
Les taux annoncés sur internet sont de bons indicateurs, mais ne restent que des indicateurs.
Bonjour
Je souhaite faire racheter un pret de 40000 € souscrit en 2012 à 3,16%.
Le problème, sachant qu’il me reste environ 33000 € à rembourser, donc aucun courtier ne veut s’occuper de mon dossier et je n’ai aps vraiment le temps de courir les banques.
La seule que j’ai vu est mon ancienne banque qui me propose du 1,25% sur le même temps restant et surtout sans garantie (car je transfere des avoirs équivalent).
Que pensez vous de cette offre et connaissez vous un courtier qui travaillerait avec de petits montants ?
Merci
Votre ancienne banque vous propose un très bon taux.
Et même si un courtier vous obtient un meilleur taux, la différence ne sera pas énorme et avec le montant des frais de courtage il se peut que l’opération ne soit pas avantageuse.
Mais avant de faire racheter votre prêt, regardez si vous avez des pénalités de remboursement anticipé, si c’est le cas, calculez bien le montant des pénalités et les intérêts du nouveau crédit, ce rachat n’est peut être pas forcément judicieux si vous arrivez en fin de crédit.
C’est un calcul à faire.
Tout d’abord merci beaucoup pour toutes les réponses que vous apportez.
J’ai lancé un projet pour faire un premier achat immobilier, je n’ai malheureusement pas d’apport et ma banque m’a dit que cela ne serait pas possible avec eux.
Je sais donc que je vais devoir changer de banque et je ne sais pas si je dois passer par un courtier, et je me demande surtout quand dois-je le faire.
Pour l’instant, mon projet n’est vraiment qu’une idée qui germe et je pense que je vais devoir attendre un peu avant de poursuivre.
On m’a dit que les réponses des banques ne se faisaient que lorsque l’on avait le compromis de vente signé, cela veut-il dire que l’on ne contact le courtier que lorsque l’on est prêt à faire une offre ?
Est-ce mieux pour moi de prendre les devants et de contacter un courtier dès maintenant ? (en sachant que je pense plutôt acheter au premier trimestre 2017)
Je vous remercie par avance pour vos précieux conseils.
C’est toujours une bonne chose de préparer son investissement locatif à l’avance.
C’est vrai qu’une banque à besoin de tous les éléments pour donner une réponse, donc avec le compromis signé.
Toutefois, rien ne vous empêche de prendre RDV avec un ou plusieurs banquiers pour savoir quelle somme vous pouvez emprunter.
Vous gagnerez du temps lors des recherches de biens immobiliers.
Vous savez déjà qu’il faudra changer de banque, et effectivement faire appel à un courtier facilitera vos démarches.
Exposez lui votre situation et vos projets, il vous exposera les différentes possibilités.
D’ici le premier trimestre 2017, pensez à mettre un peu d’épargne de coté et à conserver des comptes bancaires sans incident et sans crédit à la consommation, cela favorisera l’obtention de votre prêt immobilier. 😉
En attendant, n’hésitez pas à vous informer sur l’investissement locatif et l’immobilier en général.
Bjr je suis en CDI et mon conjoint en cdd depuis 4 mois,nous percevront a nous deux 3000e, je suis aller voir quelque banque et ils sont retissant vu la situation de mon conjoint qui est en cdd depuis peu. Est ce quand passant par un courtier cela passera mieux.
C’est justement une des spécialités des courtiers de faire passer des dossiers particuliers.
Maintenant le résultat dépendra également de plusieurs choses :
– Le montant du prêt immobilier à financer.
– L’antériorité de votre CDI.
– Les précédents contrats de votre conjoint.
– Votre métier et celui de votre conjoint.
– Le montant de votre épargne.
– Etc…
Il vous donnera rapidement les possibilités au vu de ces éléments.
N’hésitez pas à en consulter plusieurs.
Bonjour Julian,
J’aimerais connaître votre avis concernant la faisabilité de mon projet et éventuellement les demarches à faire pour le rendre plus rentable:
-résidence principale propriétaires, remboursée
-achat locatif 1, crédit en cours, solde 145000€ sur 10 ans, loyer 680€, taux 2,50%
– projet: achat locatif 2 pour 327000€ hors frais de notaire, frais d’agence inclus
– salaire CDI 44500€ par an
– compte éparge: 90000€
Merci d’avance de votre réponse. Si vous avez un « montage » à me conseiller, je vais en tenir compte lors de mon rdv à la banque
Cordialement,
Michaela
Votre profil investisseur est très bon !
Vous avez les critères qui permettent d’emprunter très facilement !
Plusieurs montages sont possibles pour augmenter la rentabilité.
Le choix dépendra de plusieurs choses, votre objectif, votre situation personnelle, familiale, fiscale, patrimoniale, etc…
Ces éléments sont indispensables pour mettre en place une stratégie judicieuse.
Quoi qu’il en soit, avec votre profil, vous êtes en mesure de développer un parc immobilier très conséquent.
Soyez prudente, évitez les erreurs et suivez la Méthode LARCHER.
Merci Julien pour la réponse. Le problème est que les banques ne prennent en compte que 70% du total loyers. Mathematiquement, loyers=mensualité et pourtant les banques calculent un taux d’endettement de 50% et donc le dossier est non recevable….
La quote-part des loyers retenue par les banques est en moyenne de 70% c’est vrai.
Mais en fait ce pourcentage peut aller de 50% à 85% suivant la banque.
Le refus de votre dossier est très étonnant !
Quelle est la rentabilité du projet ?
Quelle durée de prêt avez vous demandé ?
Quel est le montant des loyers ?
Combien de banques avez vous vu ?
D’après vos éléments, votre dossier devrait passer sans difficulté.
Je vous recommande donc d’aller voir un courtier, il trouvera la façon de présenter votre projet pour obtenir un prêt immobilier.
Mais avant, assurez vous que le projet soit rentable.
Pour savoir à quelle rentabilité acheter, utilisez le mode de calcul ML.
>>Le calcul du rendement locatif.
Bonjour Julien,
Mon conjoint et moi sommes tous deux fonctionnaire avec des revenus de 6000 euros. J’ai demandé à ma banque une renégociation de notre prêt immobilier et en parallèle ai décidé de faire le tour des banques. Mon crédit immobilier a été souscrit il y a 5 ans à 4.2 sur 25 ans par un courtier qui nous avait en parallèle fait souscrire une délégation d’assurance extrêmement chèrealors que nous n’avions aucunsoucis de santé et moins de 30 ans pour moi et 35 pour mon conjoint. Nous avions compris plus tard qu’il avait multiplié ses commissions en nous faisons souscrire un prêt dans une banque, une assurance dans une autre et cerise sur le gâteau une mutuelle indiscociable de l’assurance dont nous n’avions pas besoin car nous sommes enseignants et déjà à la MGEN. A l’époque nous ne nous y connaissions pas en prêt immobilier et nous avions juste des étoiles pleins les yeux pour notre projet. Bref en plus des 1089 euros de mensualité s’ajoute donc 276 euros par trimestre d’assurance et 135 euros de mutuelle dont nous ne nous servons pas.
Donc après avoir fait le tour des banque, qui tournait entre 2.3 et 2.5, nous avons stoppé notre tour quand l’une d’entre elles nous a proposé 1.90 sur 15 ans fin février.Nous avons donc lancé les démarches avec cette banque qui a pris 7 semaines à nous envoyé l’offre tant convoité. Seulement la conseillère m’avait dit que cela prendrait 3 semaines max. Donc par précaution,au bout de 3 semaines j’ai repris mon petit tour et la banque de mon conjoint nous à proposé 1.65 sur 15 ans le 2 mai. Le lendemain,nous avons réçu l’offre à 1.90 et devant l’insistance de la conseillère qui nous pressait pour la signer très vite, nous lui avons gentiment dit que nous souhaitions prendre le temps de bien réfléchir car la banque de mon conjoint nous proposait 1.65 sur 15 ans… Plus de nouvelle de la banque à 1.90. Donc nous avons commencé les démarches avec la banque à 1.65. Seulement, le 09 mai la conseillère de la banque à 1.90 nous recontacte et nous propose 1.5 sur 15 ans. Là nous commençons à être perturbé et mon conjoint qui jubilait à l’idée de rester dans sa banque et de n’avoir aucunes démarches à faire me dis que maintenant pour partir de sa banque dans laquelle il est depuis plus de 10 ans, il veut négocier avec la banque à1.5 la transferabilité du prêt sur un autre bien en cas de vente et les pénalités de remboursement anticipé annulé après X années sauf en cas de racaht.Cela ne me plaît pas, car je trouve le taux excellent, alors je décide plutôt d’abord de demandé à sa banque chez qui l’offre à 1.65 est en cours d’édition si elle peut s’aligner car mon conjoint ne veut pas partir. Le conseiller le prend très mal et nous dit qu’à ce jeu nous arriverons à 0% et que vu que l’offre est en cours d’édition il ne peut pas nous répondre. Il nous dit que nous devons attendre de recevoir l’offre à 1.65, la refuser et qu’après seulement il verra ce qu’il peut faire. Mais nous dit qu’il n’a pas la garantie que nous n’irons pas à nouveau vers la concurrence. Devant son manque de prise de décision clair, je contacte donc la banque à 1.5 et lui fait part des points de négociations sur lesquels nous pouvons jouer pour mettre la banque de mon conjoint hors concurrence. Celle-ci accepte la transferabilité mais me dit qu’il n’y aura pas d’annulation des pénalités de remboursement anticipé mais une ristourne. J’accepte donc. Cela dit je stress car j’ai peur d’avoir trop tiré sur la corde. Nous avons l’offre à 1.90 reçu le 03 mai et qui sera valable jusqu’au 2 juin. Nous attendons l’offre à 1.65 de la banque de mon conjoint, mais j’ai peur qu’en ayant demandé au conseiller s’il pouvait s’aligner que celui ci demande au centre d’édition de tout annuler. Il était assez agacé. De plus nous n’avons pas encore l’offre à 1.50. La conseillère m’a dit qu’il fallait tout recommencer. Entre temps si le conseiller de la propositionà 1.65 annule tout et que la conseillère de propositionà 1.50 ne donne plus suite et qu’entre temps je n’ai pas signé l’offre à 1.90 (seule chose que j’ai concrètement). Je n’en dort plus. Pensez vous que nous avons trop tiré sur la corde? Pensez vous que le conseiller de la proposition à 1.65 puisse faire annuler l’édition de l’offre. Pensez vous que l’offre à 1.5 puisse finalement être refusé? La conseillère m’a dit qu’elle soumettait pour accord à sa hiérarchie. Quand elle me l’a proposé je pensais que c’était déjà vu avec sa hiérarchie. Je ne sais plus quoi penser. Sans oublier que début mai j’ai contacté ma banque pour lui demander une récapitulatif de ce que je leur devait pour juillet. Quand celle ci a su que j’avais une proposition à 1.65 (meilleure offre à l’époque), celle ci m’a dit qu’elle m’envoyait de ce pas une proposition à 1.60. Je lui ai dit de me l’envoyer mais je sais qu’ils sont hors compétition car je suis bloquée avec cette délégation d’assurance et cette mutuelle dont je ne pourrais me débarrasser que grâce au rachat. Je suis dégoûtée !
Merci de m’éclairer.
Ps: je ne parle pas d’assurance car je prendrai une délégation par la suite à tête reposée. C’est pourquoi je me concentre sur le taux le plus bas pour l’instant.
Merci d’avance pour vos conseils.
TILOU
Pensez vous que nous avons trop tiré sur la corde?
En effet, c’est le risque à trop vouloir négocier.
Maintenant, comme vous avez un très bon profil les banques seront toujours prêtent à vous offrir une meilleure offre.
Mais il faut faire attention quand un banquier vous dit avoir mieux, la plupart du temps, c’est simplement un conseiller qui pense faire passer une meilleure offre sans en avoir la certitude, lui n’a rien à perdre à vous dire oui c’est bon.
Et quelques jours plus tard il vous dira simplement qu’il est désolé…
Pensez vous que le conseiller de la proposition à 1.65 puisse faire annuler l’édition de l’offre.
S’il a vraiment mal réagi à votre négociation c’est possible, mais si la demande est déjà partie, les offres devraient être éditées quand même.
Pensez vous que l’offre à 1.5 puisse finalement être refusé?
C’est difficile à dire sans connaître le dossier mais si votre conseiller vous l’a proposé, il pense que ce sera accepté.
Rassurez vous, une fois encore avec votre profil vous pourrez trouver une banque très facilement.
De plus c’est un rachat de prêt, donc il n’y a pas l’urgence de la signature d’un acte de vente.
Tenez nous informé, j’aimerais bien connaître le résultat final. 🙂
Bonjour Julien,
Merci pour votre réponse. Cela me tranquille un peu. Même si c’est un rachat de crédit je sais que les taux finiront par remonter; donc à chaque fin de mois je stress que l’offre que l’on nous a faite ne soit plus d’actualité le mois suivant. Nous sortirons d’un taux de 4.2 et assurance plus mutuelle en moins nous gagnons plus de 100 000 euros. C’est à peine croyable pour nous. Sinon nous avons de très bon salaire mais vu que l’on a fait pas mal de travaux nous n’avons pas d’économies.Nous avons juste ce quil faut pour payer les frais de dossier et la garantie (4 000 euros). Nos comptes sont sans découverts. C’est pour cela que je trouve que nous ne sommes pas d’excellents clients et que lengouement des banques à notre égard nous a surppris. Nous avons un gros prêt qui fini en Août et les banques ont été sympas de ne pas le prendre en compte dans leur calcul. Après ce prêt nous serons en effet des clients idéaux car c’est plus de 1300 euros qui pourront être épargné.
Cela dit je n’ai pas cherché à faire jouer la concurrence à la base. J’ai juste voulu être honnête avec la premier banqueenvers qui je me sentais mal à l’aise de partir sans rien dire. Je vous tiendrai au courant.. Mille merci pour ce formidable blog et pour vos réponses.
C’est vrai qu’un manque d’épargne peut être handicapant, mais étant donné vos professions et vos revenus, vous restez de très bons clients pour les banques.
Bonjour Julien,
Comme promis je vous donne des nouvelles.
Le 18 mai, la banque de l’offre à 1.65 m’a appelé.Le conseiller avait changé de ton. Il était très cordiale. Celui ci m’a dit que l’offre à 1.65 venait d’être éditée et que je la recevrai dans la semaine. Il m’a dit qu’après l’avoir reçu,qu’il fallait que je la renvoie afin qu’il refasse le dossier car il me proposait maintenant 1.55. J’ai acquiescé . Cela dit,le jour même j’ai reçu l’offre de la banque à 1.90 modifiée comme promis à 1.50. J’ai donc dis à mon conjoint que même s’il voulait rester dans sa banque, que tout cela ne me plaisait pas et que nous traiterons avec la banque à 1.50 qui a été plus réactive cette fois ci. Ce sont des semaines de rebondissements qui vont s’achever pour nous et je ne souhaite pas que cela continue car c’est épuisant.Négocier n’est pas une tâche faite pour tout le monde et je me suis retrouvée dans ce jeu sans le vouloir. J’attends donc les 10 jours pour tourner la page de ce prêt initiale que j’avais souscrit à 4.2 hors assurance. Je tenais à vous remercier pour votre aide. Votre blog est formidable !
TILOU. .
Voici une très bonne nouvelle !
Je suis content pour vous. 🙂
C’est vrai, les négociations sont épuisantes, mais regardez le résultat :
Vous passez d’un prêt immobilier de 4,2% à 1,5%.
Avec au final, une économie d’environ 100 000 € !
Votre effort est largement récompensé. 😉
N’hésitez pas à revenir sur le blog en cas de besoin.
Je réponds toujours avec plaisir. 🙂
Bonjour Julien, ravie d’avoir découvert ce blog. Fin 2015 j’ai eu envie de me lancer dans un achat immobilier (construction). Bien entendu j’ai fait le tour de quelques constructeurs puis été voir mon conseiller bancaire qui m’a fait une simulation avec un taux à 2,40.Javais trouvé le terrain et ai donné 10% pour la réservation. Une seconde simulation en janvier avec PTZ augmenté et taux à la baisse 2,10 sur 20 ans. Mon conseiller a changé et celui que j’ai actuellement me dit que ça risque de faire juste, je perçois 1750€ environ de salaire par mois, plus reçoit une pension alimentaire de 156€ par mois, je suis fonctionnaire, et j’ai actuellement un prêt de 74€ par mois qui termine en 2018 J’ai donné tous les documents concernant le contrat avec le constructeur et les différents devis. Sachant que je demande 135000 € le terrain sera payé avec de l’argent que va me donner ma mère. J’attend la réponse de la banque sinon il faudra que je me tourne vers un courtier. merci pour vos conseils.Anna
Votre demande de financement est légèrement supérieure à votre capacité d’endettement.
Même en prenant 35% d’endettement et sans tenir compte de votre prêt actuel, vous pourriez emprunter environ 120 000 € sur 20 ans avec un taux de 2,1%.
La seule possibilité serait d’emprunter sur 25 ans, dans ce cas le dossier a des chances de passer juste.
N’hésitez pas à aller voir un ou plusieurs courtiers pour faciliter vos démarches.
Merci Julien, il est vrai que je n’ai été voir que ma banque et j’attends une réponse, car ça presse le notaire attend pour la signature du terrain.je vous tiens au courant dès que j’en sais plus, merci
Bonjour Julien, je reviens donner quelques infos, finalement ma banque n’a pas suivi, pourtant le conseiller que j’avais en début d’année, m’avait accordé le prêt sauf que le papier qu’il m’avait remis n’était valable que 21 jours donc impossible de jouer là dessus. J’ai donc était voir meilleur taux, j’ai 2 propositions, banque populaire et société générale en attente d’une réponse de la caisse d’épargne. banque populaire propose un taux à 2,20 sur 25 ans et assurance à 0,36, société générale propose 2,30 et assurance 0,23 en regardant de plus près les mensualités de société générale sont à presque 20€ de moins et au total le crédit me revient 6000€ de plus à la banque populaire qui pourtant fait un taux plus bas, comme quoi il faut faire attention au taux assurance. Pour la banque populaire les conditions sont ouverture de compte et domiciliation revenus frais de dossier 500€ et parts sociales 170€ et l’assurance habitation pour société générale ouverture de compte et domiciliation revenus frais de dossier 500€ qui peuvent descendre à 250€ si je prend l’assurance habitation chez eux. je pense opter pour la société générale tout en essayant de négocier un taux plus bas lors de mon 1er rendez vous, peut être en disant qu’une autre banque me propose un meilleur taux. Qu’en pensez-vous ? merci
Les 2 propositions sont intéressantes et assez proches l’une de l’autre.
C’est vrai qu’en tenant compte de l’ADI les mensualités sont inférieures pour la Société Générale.
Cependant les frais de fonctionnement du compte bancaire sont un peu plus élevés que ceux de la Banque Populaire.
Par conséquent, les 2 propositions se valent.
Vous pouvez tout de même essayer de négocier encore un peu sans perdre de vue le plus important : l’obtention de votre prêt immobilier.
N’oubliez pas, la meilleure banque, c’est celle qui dit OUI !
Tenez nous informé du résultat final. 🙂
bonjour julien,
j’ai actuellement un emprunt bancaire où il me reste encore environ 40000euros a rembourser,j’avais tout au début emprunter en 2007 60000euros(sans apport et frais de notaire inclus) au taux de 4,5% a ma banque(banque populaire),j’ai renégocier mon taux en 2013 où elle m’avait redescendu a 3,8%
A ce jour avec les taux très bas penses tu que je puisse encore renégocier mon taux et y gagner?c’est un emprunt que j’ai fais en 2007 sur 20ans
si oui a quel taux serait il acceptable?
j’ai commencer a contacter d’autres banque(crédit agricole) avec qui j’ai rendez vous le 25 juin 2016
ps:j’avais déjà contacter cette banque en 2013 il m’avait annoncé que ça ne valait pas le coup de renégocier et d’etre repris chez eux vu la somme qu’il restait
Tu peux effectivement renégocier à nouveau ton prêt immobilier et y gagner !
La seule chose, vérifie dans ton offre de prêt initiale si en cas de rachat par une autre banque tu as des pénalités de remboursement anticipé.
Dans ce cas, tu dois en tenir compte dans ton calcul.
En fonction de ton profil,
tu peux obtenir en ce moment des taux entre 0,90% et 1,70% sur 10 ans.
Les taux sont très bas en ce moment, n’hésite pas !
Tu peux faire des simulations sur ce site :

http://www.tableau-amortissement.org/

Bonjour Julien,
tout d’abord bravo pour le blog et tous les conseils, c’est une vraie mine d’or !!
Je souhaite me lancer mais je tombe sur un os, je viens d’apprendre que la pension alimentaire que je verse tous les mois pour mes 2 enfants entre dans le calcul de mon taux d’endettement, qui bondit à 42% !!
La question est : sur un investissement avec un rendement de 6% net d’impots et de charges, autofinancer à 100% (en comptant 1 mois de vacance locative il reste 10€ de cash flow), est-ce que je vais me faire recaler chez les banquiers à cause de ce taux d’endettement même si l’appart se finance tout seul ?
Les banques se basent sur plusieurs critères avant d’accepter le financement d’un investissement locatif.
Le taux d’endettement est effectivement un élément essentiel.
Mais le reste à vivre est également pris en compte.
C’est pourquoi les contribuables ayant des revenus élevés peuvent se voir accepter des financements dont le taux d’endettement dépasse les 33%.
Maintenant, si vos revenus sont dans la moyenne, un taux d’endettement de 42% sera trop élevé pour qu’une banque vous accorde un prêt immobilier, même si votre projet se finance tout seul.
Vous pouvez toutefois, suivant les prix du marché de votre région, envisager d’investir dans des petits projets immobiliers, comme les parkings, les garages et peut être les studios.
Vous commencerez à gagner de l’argent et à crédibiliser votre statut d’investisseur, ce qui facilitera l’obtention de prêts immobiliers pour vos futures opérations.
Merci Julien, effectivement j’ai rencontré un courtier aujourd’hui qui m’a confirmé que mon endettement était trop élevé. Il m’a conseiller de solder mon emprunt voiture pour commencer, ce qui ramènerait mon taux d’endettement à 36%, puis de mettre l’équivalent de 1 an d’échéances de prêt de côté, d’après lui à ces conditions j’aurais mes chances en trouvant un bien qui s’autofinance.
Je vais regarder autour des parkings et des garages il faut peut être que je vois un peu moins gros pour le moment…
Votre courtier à raison, les crédits à la consommation sont à éviter pour les investisseurs immobiliers et l’épargne rassure les banquiers.
C’est très bien d’être aller voir un courtier, il va faciliter vos démarches et l’obtention de vos futurs financements immobiliers.
Pour aller plus loin, n’hésitez pas à poser vos questions dans les commentaires sous chaque article.
Je suis toujours ravi de répondre. 🙂
Merci Julien pour disponibilité et votre réactivité.
Je viens dedécouvrir ce blog je m’en vais rapidement vous présenter ma situation.
Je suis en passe de faire une promesse de vente. le souci est que le terrain est à 160 000 euros. le montant de la maison pourra varier selon le projet décidé . Je voudrais monter une SCI pour créer établir un foyer logement ou tout simplement 2 appartements locatifs dans mon bien immobilier. Je n’y connais absolument rien dans les ficelles.. j’ai un revenu en couple x-d »environ 4600/mois , pas de crédit encours , pas de loyer car hébergé chez mes parents.
maintenant quelle formule choisir ? quel avantage ? quoi faire pour être crédible auprès d’une banque ? devrais je d’abord construire ma maison principale et ensuite voir pour une SCI? autant de questions qui me perturbent …Pourriez vous me donner quelques conseils version Mr LARCHER.
J’ai oublié de préciser nous sommes tous deux fonctionnaires..l’un titulaire l’autre contractuel .
Votre projet est très intéressant mais pour que je puisse répondre à toutes vos questions, je dois avoir plus d’information et surtout connaître votre objectif.
Je vous propose de m’envoyer un mailen cliquant ici.
Dis moi, je voulais savoir si les banques peuvent laisser un couple marié qui dont l’un touche le smic et l’autre le chômageemprunter de l’argent pour un projet locatif qui s’autofinance et dégage du cashflow?
(que le projet soit fait avec ou sans apport.)
Les banques regardent le reste à vivre mais, dans une situation comme le chômage, j’ai entendu dire que la banque ne comptait pas le montant du chômage comme un revenu.
le revenu du couple est-il donc basé uniquement sur le salaire du conjoint?
PS: Les travaux de mon troisième investissement sont en cours. je t’enverrais comme pour le précédent des photos AVANT /APRES.
Je suis de retour depuis quelques semaines pour profiter du printemps et de l’été en France. 🙂
Et fin Juillet je serai proche de chez toi. 😉
C’est très difficile de faire passer un dossier quand l’un des emprunteurs est au chômage.
Les banquiers font de la gestion de risque, et dans ce cas la rentabilité du projet et le cash flow généré ne sont pas des arguments pour eux.
Pour un investissement locatif, ils se baseront uniquement sur l’emprunteur ayant un salaire.
Il y a toutefois des possibilités, avec la caution solidaire d’un proche, un salaire élevé, un apport conséquent, etc…
Quand comptes tu terminer les travaux de ton 3ème appartement ?
je compte terminer mes travaux pour fin août, histoire d’être prêt pour la rentré scolaire… Tiens j’ai comme une impression de déjà vu 😉
l’entreprise commence sa part de travaux début Juillet et je fait ma part de travaux en parallèle.
Tu n’as pas moyen de passer me voir? Je serais disponible en plus.
j’en aurais profité pour te montrer mon troisième appartement 😉
Ton impression de déjà vu est normal, tu es rodé maintenant avec ton 3ème investissement !
Et tu verras, ce sera encore plus facile et prévisible pour les suivants.
Tu comprends pourquoi on ne peut plus s’arrêter ensuite. 😉
Je pourrai peut être faire un détour par chez toi.
Bonsoir, je suis en cdi plus de 3 ans a temps partiel avec un salaire de 677€ net et mon mari est en cdi depuis 9 mois avec un salaire net 1642€ avec des prime panier de 196€ et des indemnités kilomètrique de 624€ par mois car il est toujours en deplacement et plus allocation pour mes enfants 750€ et alf 369€. jai fais une demande de prêt terrain +construction a ma banque pour un prêt à 110% sans apport. Sachant que j’ai déjà payé 1500€ pour réservation pour le terrain. Prix terrain 88000€et construction 119856€ notaire 7000€ frais garantie+dossier 3000€. Total pret demandé 216356€ avec un taux a 1.96% fixe et assurance saccef a 0.31% chacun, ma conseillère est confiante sur mon dossier de prêt à 110% car taux endettement 30%, et je suis une cliente bien classé dans leurs classement avec mon compte courant, un livret A, un lep avec virement chaque mois 50€, un pel ouvert plus de 4 mois virement 50€ et un ce slr virement 3 ans 50€. Jamais a découvert et en fin de mois reste toujours plus de 100€ dans nos compte et celui de mon mari aussi dans une autre banque. ma conseillère m à appeler et me dit que la saccefbloqué un peu au niveau de la différence de loyer, actuellement mon loyer est de 740€ et nos prochaines mensualités sera de 912€ une différence de 172€. Pensez vous que ma demande de prêt soit refuser pour cause de refus de garantie (saccef)? Sachant qu’elle voulait domicilié le compte de mon mari ce vendredi et que finalement pas de reponse toujour en cours de traitement a cause de la difference de 172€ de plus et pour le cdi de mon mari moins de 1ans du coup rdv reporté pour mercredi en attente de la reponse.
Re bonsoir, j’ai oublié de préciser pret lissé sur 25 ans avec un ptz de 82342€ sur 10 ans avec un différé de 15ans et 134016€ pret classique.
Votre dossier est tout à fait cohérent, malgré cette différence de 172 €.
Votre demande de prêt pourrait cependant être refusé si la garantie saccef ne valide pas votre dossier.
Dans ce cas, vous pourriez demander à votre conseillère de prendre une autre garantie, comme l’hypothèque.
BonjourJulien
Je suis actuellement en congé de reclassement suite a un licenciement économique
je voudrais savoir si il est possible de faire un crédit immobilier merci d avance.
Dans cette situation, il est très difficile d’obtenir un prêt immobilier.
Pour cela, il faudrait de très bons rapports avec votre banque, de l’épargne, du patrimoine immobilier déjà existant, etc…
Bonjour , tout d’abord merci pour ton blog très interessant et très formateur …
nous venons d’acheter notre premierbien locatif le mois dernier et une question me taraude, est ce qu’ il vaut mieux débloquer de l’épargne ou emprunter ? bien sur selon mon banquier il vaut mieux emprunter mais j’ai peur qu’il ne soit pas objectif ….
Voici mon cas : un T4 de 84 m² avec 100 m² de terrain loué actuellement 670 € acheté 85 000€ + 5000€ de frais d’agence et env 7 200€ de frais de notaires soit 97 200€ financé avec un prêt de 65 000€à 1.55% sur 8 ans et un apport personnel de 32 700€ (placé sur un pel a 2 %).
Nous sommes actuellement prropriétaire de notre résidence principale et faiblement imposé ( 3enfants et un salaire normal )
j’avais la capacité de mettre plus d’apport personnel ( env 40 000€ ) mais vu les taux bas j’ai hésité
Bonjour christophe mon jeune avis de proprietaires, et de te conseiller si tu le peut d’emprunter le maximum et de garder ton apport ainsi que ton PEL.
La banque te prête a un Taux de 1.55% et ton PEl te rapporte 2%. surtout que ton bien s’autofinancera en gardant ton apport.
Dans la mesure où ton objectif est d’investir dans plusieurs biens immobiliers,
il est nécessaire :
– D’emprunter la totalité.
– Sur une longue durée.
– De conserver ta trésorerie.
Les intérêts d’emprunt ne doivent pas faire peur aux investisseurs.
Au contraire !
De plus, ils sont déductibles des revenus locatifs, donc diminution de l’impôt.
>>Les charges déductibles des revenus fonciers.
Les chiffres de ton premier investissement sont corrects, sauf pour la durée de l’emprunt qui est beaucoup trop courte.
Ta rentabilité nette avant IR est de 6.2%, tu es dans la tranche « Investissement envisageable » selon le mode de calcul de la Méthode LARCHER.
>>Calcul de la rentabilité locative.
Conclusion : ton premier investissement locatif est convenable.
Pour les suivants, tu devras absolument emprunter la totalité, sur une longue durée et obtenir une rentabilité nette supérieure à 8% tout en conservant ton épargne.
Tu pourras ainsi développer plus facilement ton parc immobilier.
merci de tes conseils
Pour l’instant le but est d’avoir une rentrée d’argent pour les 17 ans de mon premier enfant mais je n’exclu pas d’acheter un autre bien (studio meublé ) car nous sommes dans une ville étudiante
Avec mon copain, on aimerait emprunter de l’argent pour acheter un bien dans les prochains mois à venir.
Je suis en CDI depuis 4 ans avec une salaire net d’environ 1900€, mon copain est actuellement en intérim depuis presque un an, il gagne environ 2200-3500€ net par mois, ça dépend des heures travaillées.
Nous avons pensé acheter une maison en Bretagne avec des travaux à faire, on aimerait trouver un bien pour moins de 50 000€ avec environ 20-30 000€ de travaux à faire.
Nous aurons un apport d’environ 5000€.
Nous payons actuellement 900€ par mois du loyer avec 250€ de charges.
Nous pensons éventuellement déménager dans cette nouvelle maison pour faire les travaux au plus vite.
Est-ce que tu trouves que notre dossier sera intéressant et penses-tu que le fait que mon copain est en intérim sera un problème pour la banque?
Aussi, est-ce que tu penses que ce sera intéressant pour nous de seavant d’acheter un bien?
Pardon je voulais dire de saà la fin 🙂
C’est toujours plus difficile d’obtenir un prêt immobilier lorsque l’un des emprunteurs est en intérim.
Maintenant, dans votre cas, vous devriez pouvoir trouver une banque pour financer ce projet, sans trop de difficultés.
Pour quelles raisons ?
Tu es en CDI depuis 4 ans avec un salaire mensuel de 1 900 €.
Le montant de l’opération est plutôt bas.
Vous avez un apport.
Ce projet pourrait même être accepté en ne tenant compte que de ta situation.
Donc avec les revenus de ton copain en plus, vous obtiendrez surement un prêt immobilier.
Concernant le Pacs, cela peut apporter des avantages et des inconvénients. Pour plus d’info,voir cet article.
Salut Julien. Bizarrement ( et tant mieux), c’est ma propre banque qui a fait la meilleure offre par rapport aux 3 autres banques et 1 courtier que j’avais démarché…. Meilleure au niveau du taux, différé d’amortissement du prêt de 1 an + suppression de l’IRA.
Et en plus renégociation du prêt de ma résidence principale dans la foulée …
C’est une très bonne nouvelle !
Ta banque avait peut être peur de te perdre.
Quand on est un bon client, les banques sont prêtes à faire des efforts.
Je suis content pour toi, en plus au passage tu as renégocié le prêt immobilier de ta RP, impeccable !
A bientôt.
Oui Julien.
Cela m’a évité de faire un changement de banque et toute la paperasse qui va avec ( modification des prélèvements, des versements….) !
bonjour ,
je suis passer par un courtier le salaire de ma femme et moi sont de 1600 et moi de 1400 fonctionnaire dans la fonction public ayant aucun crédit en cours selon la déclarion impot a deux 33459 euro soit a deux 3573,41euro par mois suite a notre rdv avec le courtier il nous a établie un crédit de 230000 mais après l’avis favorable le credit et descendu a 219000 hors que j’avais inclut la piscine dedans selon lui le refus viens du reste a vivre et la piscine doit je demander a un autre courtier de voir pour les 11mille euro manquant ou dois je demander directement a ma banque moi meme certe le taux qui ma obtenue et de 1,4O on a quatre enfant on a un ptz de 80000 en zone c
le courtier travail en parallele avecle constructeur donc il s’appel et me harcele pour me demander si j’avais pris rdv pour finalisez mon projet avec avis favorable
je suis blOquer car il me manque 11000 pour finalisez mon projet il ma dit de surtout pas aller a ma banque ou ça bloquera mon dossier mais en fesant le calcul le reste a vivre et pas depasser
Bonjour,
Nous sommes un couple marié, pas d’enfant à charge, 3400 euros de revenu net mensuel.
Nous avons signé un compromis pour une maison sans travaux au prix de 72000 euros avec 6600 euros de frais de notaire et 6000 euros de frais d’agence.
Nous disposons d ‘un apport de 8000 euros.
Mais nous avons aussi plusieurs credit à la consomation dont un de 44000 euro sur encore 8 ans (credit pris pour solder des dettes de nos precedents mariages à l’un et l’autre), credit voiture de 297 euros.
Nous nous retrouvons donc avec un endettement elevé.
Nous avons demarché plusieurs banques, qui nous parle de lissage, nous serions a un taux d’endettement de 36% mais avec un reste a vivre de 2000 euros.
Nous avons contacté un courtier qui nous a laissé entendre que cela aller etre trés compliqué d’obtenir un financement.
Entre les banques qui font des simulations mais qui ne s’engage a rien de pecifique et notre courtier qui n’a pas l’air trés motivé a defendre notre dossier , j’ai peur que nous n’ayons pas de financement.
Qu’en pensez vous ?
Je crains que votre courtier ait raison, au vu de ces chiffres, votre financement sera compliqué.
Maintenant, comme votre reste à vivre est très correct, vous devriez être en mesure de trouver un banque pour votre prêt immobilier.
Pour cela, vous aller devoir multiplier les prises de contacts avec différentes banques, vous pouvez également voir plusieurs courtiers.
Pensez aussi à allonger la durée du prêt, cela facilitera son obtention.
Merci pour votre retour
Nous sommes en contact avec plusieurs banques, ils nous parlent de lissage, pour eux, ce sont les 3 premieres années qui posent probleme car 37 % d’endettement, ensuite nous passons sous la barre des fameux 33%, trés honnetement, nous avons de bon revenu, des emplois stable, je suis cadre dans une grosse societé, nous n’avons aucun probleme bancaire, aucun retard de paiement d’echeance de credit ou autres, je commence serieusement à me demander comment font les gens pour emprunter de grosses sommes ?
j’ai vraiment l’impression que les banques ,qui , il ne faut pas l’oublier vives grace à nous, ne joue pas le jeu.
Salut Ludovic.
Perso, je pense qu’il y a une chance d’obtenir un financement. Si je pars de mon exemple, avant d’investir, j’étais endetté à 34% à cause de ma résidence principale ( pas d’autres crédits ). Et j’ai obtenu un nouvel emprunt pour financer un immeuble de rapport…
Ne lâche rien et démarche plein de banques. Il y a plus de 35 000 agences bancaires en France, soit plus de 35 000 possibilités d’obtenir un prêt !
J’en suis à mon second rachat de crédit immobilier ( premier rachat en 2013 avec un gain de 1 point de taux d’interet et 4 ans de durée de remboursement).
J’ai commencé par un courtier mais j’ai ensuite fait quasiment toutes les banques et là on me propose un 0.90 sur 15 ans au lieu d’un 2.85 sur 19 ans en 2013).
Par contre comme vous le dites c’est long mais ça vaut le coup !
Par contre je voudrais assortir mon offre de prêt de la transferabilité mais je rencontre beaucoup de réticences ….
Je souhaite faire un rachat de crédit aussi et je suis curieuse de savoir quelle banque peut proposer un taux à 0.90% sur 15 ans
Je viens de commencer à démarcher (3 banques dont la mienne qui plus est la moins intéressante) et pour l’instant la plus favorable pour un rachat de 105508 euros + 2100 euros de frais anticipée est de 1.30%.
Pouvez-vous m’aiguiller vers ses banques avec de super taux ou c’est votre talent de négociateur qui a permis d’avoir un taux aussi bas Julien?
bonjour,
pourriez vous m’aiguiller un peu:
j’ai un crédit immobilier qui court depuis 2007 sur 120000 que j’ai pris à l’époque sur 30 ans à 4,12%
j’ai depuis renégocié 2 fois et j’en suis maintenant à 2,70% sur 15 ans.
voyant que les taux sont au plus bas,j’ai demandé à nouveau à ma banque de baisser leur taux, et la proposition qu’elle me fait n’est qu’à 2,09% sur 172 mois
ce qui me fait gagner environ 5000€ sur mon emprunt actuel.
mes frais anticipés + la mainlevée sur une éventuelle migration de mon crédit tournent à environ 2 500€
apparement la banque ne veut pas descendre en dessous des 2,09% mais il me semble que même avec des frais supplémentaires, si je trouvais un taux aux alentours de 1,20% je pourrais y gagner assez pour changer de banque.
pouvez-vous m’indiquer vers quelle banque je peux m’adresser pour un rachat de crédit svp?
pouvez vous aussi m’expliquer comment un courtier est payé quand on fait appel à lui, et enfin pouvez vous m’indiquer vers quel courtier me tourner, sachant que je suis à paris.
je vous remercie d’avance de votre réponse
Vous avez raison de prendre en compte les frais du rachat de votre prêt immobilier.
Car il arrive parfois que le rachat de crédit ne soit pas rentable.
La majorité des banques le propose mais il n’existe pas de banques meilleures que d’autres pour un rachat de crédit, vous devez comparer les propositions de chacune.
Les courtiers perçoivent un pourcentage du montant financé.
Ce pourcentage varie en fonction des courtiers et du montant financé.
Lorsque le montant à financer est bas, un forfait est appliqué.
Certains courtiers facturent leurs clients et leurs partenaires bancaires.
Certains courtiers ne facturent que leurs partenaires bancaires.
J’ai lu et essayé de comprendre vos avis et conseils, voilà donc ma situation et demande d’avis personnalisé :
– mon mari et moi souhaitons acheter un terrain (nous tablons sur moins de 50KE pour le terrain, viabilisé obligatoirement afin de réduire les coûts, environ 6KE de taxes de raccordements, 30KE pour le hors d’eau, hors d’air)
– il est en CDI à 1160 euros mensuel, je suis travailleur indépendant
– nous payons depuis plusieurs années un loyer à 730 euros mensuel
– il est nu propriétaire d’une propriété estimée à 550KE dans laquelle vit mon beau-père et paie un crédit de 22KE environ empruntés il y a deux ans pour les frais des succession (371 euros mensuel sur 6 ans, je crois)
– nous pouvons rapidement avoir entre 8 et 10KE d’apport (hors PEL ou compte rémunéré, plutôt en bas de laine, n’ayant que peu confiance en notre système monétaire et bancaire)
La banquière de mon mari et de sa famille (Crédit Agricole) nous propose 50KE là, comme ça, sans papier. N’étant pas suffisant (il nous en faudrait presque le double ou pas loin), nous comptons recourir à un courtier. Est-ce que cela en vaut la peine ou non vue notre situation ? Ou vaut-il mieux attendre soit augmentation de salaire soit salariat pour moi ou décès du beau-père (allons y gaiement) – la banquière ne peut tenir compte d’une hypothèque sachant que mon beau-père vit encore dans la maison et peut décider de la vendre ou autre – ou jouer au loto? Nous avons une capacité de remboursement (sans être pendus) d’environ 800 euros par mois hors crédit sur succession, si nous comptons le tiers d’endettement avec les frais de succession englobés dans un crédit immobilier, nous avons 400 euros en ne comptant que sur les revenus de mon époux, nous pouvons emprunter sur 30 ans s’il le faut mais nous n’avons plus envie de perdre notre temps (nous avons 38 ans). En vous remerciant de vos réponses honnêtes. Merci d’avance
Avec une capacité de remboursement de 800 € par mois et un apport de 10 KE, vous devriez pouvoir trouver un financement sans trop de difficulté, la somme dont vous avez besoin n’est pas énorme.
Les seuls points négatifs pour une banque sont :
– Le prêt actuel de 22KE sur 6 ans avec un salaire de 1 160 €.
– Votre statut de travailleur indépendant.
Maintenant, pour une réponse plus précise, votre statut de travailleur indépendant doit être regardé de plus près.
Quelle est l’activité, durée de l’activité, chiffre d’affaire, etc…
Un courtier pourra vous donner cette réponse rapidement et trouver une banque pour votre prêt immobilier.
Nous avons rencontré la banquière de mon mari. Ce qui lui pose souci c’est effectivement l’emprunt de 22KE que nous nous engageons à solder (mais qui va fusiller notre apport) dans les 3 mois qui viennent. Ensuite deux options : me salarier sur un des postes que j’occupe au sein de l’entreprise que j’ai créée (il semblerait que tous les comptes de la société, dans cette option, seront passer au crible, l’entreprise n’étant pas encore bénéficiaire, cela peut-il compromettre le projet?) ou de salarier mon époux qui aide énormément mais bénévolement pour le moment en CDI à hauteur de 4 à 6h par semaine ce qui augmenterait son salaire ?
Vos deux options sont intéressantes, seulement pour accorder un prêt immobilier, les banques tiennent compte de nombreux critères dont l’ancienneté du salarié dans l’entreprise et également la solidité de l’entreprise, dans la mesure où cette dernière n’est pas bénéficiaire, cela peut effectivement compromettre le projet, d’autant que vos statuts de salariés seraient très récents. Peut être qu’une solution existe, pour cela tout votre dossier doit être regardé de près, n’hésitez pas à voir un ou plusieurs courtiers en exposant votre situation en détail.
Nous sommes un jeune couple de primo accédant en passe de signer un compromis pour un achat d’une maison 220KE (hors frais de notaire). Il s’agit d’une vente longue avec signature de l’acte définitif en avril (est-ce que cela peut être gênant pour les démarches de prêts ? )
Nous avons un apport de 20k.
Au vu des taux relativement bas nous souhaiterions emprunter sur 20 ans au lieu des 25 ans que nous envisagions au départ (l’écart au niveau du coût du crédit entre 20 et 25 ans est tout de même conséquent).
Je pense que nous avons un dossier assez solide mais peut être un peu juste au niveau de l’endettement, nous aimerions avoir votre avis dessus.
Nous sommestout les deux en CDI (employé et cadre).
Revenus : 3600€ hors prime (qui représente ~ 2k annuel)
Crédit en cours : crédit auto ~150€ mois (jusque février 2019).
Petit bémol les banques demandent les 3 dernières fiche de paie (ma compagne avait pris quelques jours de sans soldes sur le mois de septembre ce qui donne un salaire inférieur de 150€ par rapport à la normal). Est-ce que les banques risquent d’en tenir compte pour l’endettement ?
Enfin nous souhaiterions compléter le financement d’un prêt employeur de 15k€ à 1%, nos revenus N-2 sont en dessous du plafond de ressource mais pas ceux à N-1, sachant que le compromis ne sera signé qu’en novembre est-ce qu’il y a un risque de se voir refuser ce prêt employeur ? J’ai contacté les organismes collecteurs sur ce point mais je n’arrive pas à avoir de réponses clair à ce sujet…
Si réponse négative qu’elle serait la conséquence par rapport à la proposition de la banque qui devrait rallonger le financement de 15k€ ? Est-ce que ce n’est pas un peu risqué et est-ce que d’après toi il ne vaut mieux pas faire des demandes sans ce prêt aidé ?
La vente longue n’est gênante pour tes démarches de prêt immobilier, au contraire, cela te laisse le temps de chercher, de comparer et de choisir la meilleure banque.
Les quelques jours sans solde de ta compagne ne devrait pas poser de problème, la période n’est pas longue, le montant est plutôt faible, c’est une situation qui s’explique, les banques peuvent parfaitement comprendre sans remettre en cause le taux d’endettement.
Pour le prêt employeur, c’est un choix à faire, as tu calculé le gain que cela représente ?
Car si tu penses qu’il y a un risque de ne pas obtenir ton prêt global à cause d’un prêt employeur de 15K, ce serait dommage.
Il serait plus prudent de faire les 2, des demandes de prêts avec et sans ce prêt aidé pour avoir la certitude d’acquérir la maison.
Le Courtier prend 1% du bien acheter est les frais peuvent s’inclure dans le prêt.
( Surtout rassure la Banque ) En gros c’est génial….
J’ai fait plusieurs demande de prêt immobilier et pour l’instant il n’y a qu’une seule banque qui m’a répondu. Pour les autres j’attends qu’elle me soit envoyée.
Sachant que l’offre que j’ai reçu n’est pas la meilleure, est-il possible de présenter cette offre au notaire du vendeur afin de lever la condition suspensive et ensuite changer d’offre pour prendre la meilleure avant la signature de l’acte définitif ?
En résumé, présenter une offre au notaire en sachant que ce ne sera pas l’offre que je vais choisir au final.
Je vous confirme, c’est faisable.
Dans ce cas, la condition suspensive d’obtention de prêt immobilier s’éteint, donc ensuite vous pouvez trouver une meilleure banque ou le cas échéant accepter la première proposition bancaire.
bjrjulien
je désire acheter une maison avec mon mari qui coûte 110 000€aucun travaux a prévoirfrais de notaire 9250 € mon mari gagne 1900€ 2000€ par moispas de prime je ne travaille pasnous avons un pre^t autoil reste 8600€ que nous allonssolder avec la vente de ce véhicule nous avonsque 500 € d’épargne pensez vous que nous pourrons acheter ce bien en incluant les frais de notaire dans ce prêt ?? merci de votre réponse
mon mari aura 49 ans en mars 2017 et moi 50 ans en janv 2017
Avec le crédit auto en cours, ce ne serait pas possible.
En revanche, une fois ce crédit soldé, ce sera une possibilité.
Les revenus de votre mari permettent d’obtenir un prêt immobilier pour financer l’achat de votre maison et des frais de notaire.
Sur une durée de 20 ans c’est un peu juste mais ça peut passer, sur 25 ans ça passe.
Ce n’est pas tout, d’autres éléments sont à prendre en compte.
Le type de contrat de votre mari, son ancienneté, la situation de vos comptes bancaires, etc…
Dans la mesure où ces éléments sont positifs, une banque pourra financer votre projet.
Pour faciliter votre démarche, vous pouvez consulter un courtier, il vous aidera à trouver la meilleure banque pour obtenir un prêt immobilier.
Je vous souhaites a tous mes meilleurs vœux pour cette nouvelle année.
J’ai lu très attentivement tous les postes qui ont été publié sur cette page et je trouve cela très enrichissant.
Julien j’aimerai avoir ton avis sur mon cas car je suis assez perplexe sur mon courtier.
J’ai signé un compromis pour une maison de 180K€. Frais de notaire 14K€, Apport 20K€ et épargne restant 50K€.
La vendeuse me dis que j’ai sans doute des pistes pour mon financement mais que au cas ou je pouvais contacter un ami à elle qui travail dans un cabinet de courtage (chose que j’ai faite par curiosité).
Voici ma situation, je travail pour une BU d’un grand groupe et ai des revenus de 1785€ net (CDI depuis 3ans 1/2). Ma compagne travaille pour un gros cabinet comptable international mais elle est en CDI depuis le 27/11/2016 avec période d’essai de 2 mois avec possibilité d’être reconduite (revenue 1602€ net/13 mis).
Je précise qu’avant de changer de travail ma compagne était en CDI depuis plus de 3 ans et qu’elle à démissionné volontairement pour sa poursuite de carrière professionnelle (DEC) chose que son ancien employeur ne voulait pas lui faire faire. Nous avions pris la décision qu’elle change de travail car cela fait plus d’un an que nous cherchions une maison et que sans coup cœur nous avions abandonné jusqu’à trouver la perle rare 2 semaine après…
Le soucis de cette période d’essai, c’est que toutes les banques que j’avais initialement démarcher nous suivaient sans soucis, mais aujourd’hui la période d’essai pose problème..
J’ai donc fait appel au courtier de la vendeuse de ma maison.
Ce dernier me dit que c’est faisable mais que j’ai 2 chance sur 3 pour que cela sois refusé.
J’ai egalement eu le discours habituelle ne plus démarcher de banque moi même pour qu’il travail correctement.
Il ma directement dit de base je vous aurai un taux à 1.60% sur 25 ans avec des mensualités à 795€/mois assurance comprise ( chose que j’ai trouvé bizarre sans avoir déposé mon dossier)
Mais le 2/3 ma fait un peu peur alors j’ai quand fait de mon côté (car quelle que connaissance) et me suis fait grillé par ce dernier dans l’une de ses banques partenaires et m’appel très mécontent en me disant d’arrêter pour pas qu’il se retrouve comme un con devant ses partenaires quand il dépose mon dossier(mot exacte de sa bouche).
Du coup j’ai peur qu’il change de fusil d’épaule et me propose des proposition beaucoup moins intéressante que les 795€/mois ou tout simplement qu’il fasse plus d’effort de sont côté…
D’autant plus que j’ai bien précisé que je préférai qu’il négocie à fond le taux d’intérêt car je me fiche de son assurance je la changerai moi même pour une délégation de mon courtier à moi (famille) et apparemment il s’en fiche
j’ai par ailleurs, eu dans une autre banque qu’il na surement pas encore démarché un taux à 2.50% mais avec des mensualités à 820€/mois et qui accepterai à première vue mon dossier avec caution supplémentaire sous forme d’assurance vie nanti bloqué jusqu’à la fin de la période d’essai (50K€ d’épargne restant).
Ma réel question est ce que si mon courtier veut ne pas être correct avec moi ou qu’il ne peut tout simplement pas faire mieux que l’autre banque puis je le remercier et dire que je vais chercher part moi même?
Je précise que j’ai jusque mi-février pour donner le financement au notaire et que la période d’essai de ma compagne se termine fin mars.
Et très compliquer pour les banque de me prêter de l’argent avec cette période.
Pour finir je précise qu’il ma contacté aujourd’hui pour un rdv pour me faire signer une proposition commerciale.
De quoi veut il parler? une offre de prêt? ou signature de son mandat car il a toutes les pièce de mon dossier et qu’il veut être sur que je reste avec lui (pas sur d’avoir signé quoique se soit lors de ma première visite avec lui…)
Merci pour ton retour.
Cordialement
Je te souhaite également mes meilleurs voeux pour cette nouvelle année. 🙂
Effectivement, c’est plus difficile pour une banque d’accorder un prêt immobilier lorsqu’un des 2 emprunteurs est en période d’essai.
Maintenant, la situation est compréhensible et cela s’explique.
Même si les échanges avec ce courtier n’ont pas été vraiment cordiaux, il essayera quand même de trouver un financement, c’est dans son intérêt aussi.
Cependant, tu as la possibilité de changer de courtier et de ne plus travailler avec celui-ci.
Concernant la date limite, tu peux demander à la vendeuse de proroger le compromis afin de te laisser plus de temps pour trouver un financement.
En général les vendeurs ne sont pas contre, dans la mesure où le délai supplémentaire demandé n’est pas trop long.
Malgré la période d’essai de ta compagne, votre projet et les chiffres sont cohérent, tu devrais pouvoir trouver une banque pour ton prêt immobilier sans trop de difficulté.
Mais effectivement, il ne faut pas tarder, n’hésite pas à demander régulièrement des nouvelles à ton courtier sur l’avancement de ton dossier et si ça tarde trop, tu peux changer de courtier.
J’ai dans mon offre de prêt une clause de garantie de type « Cessions non signifiée des loyers ».
Quelqu’un a déjà eu ça ? Faut’-il se méfier ? Qu’en pensez-vous ?
Pour une réponse précise, la lecture du paragraphe entier est nécessaire.
Ou alors, pour simplifier vous pouvez m’envoyer un mail en cliquant sur :contact
Vous pouvez scanner le paragraphe, ça ira plus vite.
« En garantie de toutes les sommes qui pourraient être dues au Prêteur au titre du ou des prêt(s), l’Emprunteur délègue au Prêteur les locataires présents et à venir conformément à l’article 1275 du Code Civil, pour le montant des loyers perçus ou à percevoir en raison de la location de l’immeuble. Le Prêteur se réserve le droit de recueillir le consentement des locataires quand il le jugera utile et notamment à défaut de paiement de toute somme due à son échéance. L’Emprunteur s’interdit de consentir aucune autre délégation, sous peine d’exigibilité immédiate du ou des prêt(s).
L’Emprunteur cède et transporte, de plein droit, au profit du Prêteur le montant de tous les loyers et de toutes indemnités d’occupation à provenir des bien financés et/ou hypothéqués ».
Il manque des détails pour une réponse précise.
Vous pouvez m’envoyer un mail en cliquant sur :contact
Je vous répondrai en message privé.
Je vous ai envoyé un mail ce matin.
Bonjour
Que valent les courtiers en ligne ? Lorsque je fais des demandes en ligne, j’obtiens des taux très intéressants. Trop peut être pour être vrai…
Les taux très intéressant proposés en ligne sont des taux d’accroches.
Ensuite, une fois le dossier complet transmis il peut y avoir une variation.
Cependant, comme le courtier est rémunéré seulement à la finalisation du projet, vous connaissez les conditions du prêt immobilier proposé par la banque avant de l’accepter.
Par conséquent, si le taux ne vous convient pas, vous pouvez toujours chercher une meilleure banque.
Est-il judicieux de passer par plusieurs courtiers ? J’avais lu un jour que ça pouvait agacer les banques si un même dossier (le mien) était présenté par plusieurs courtiers.
Merci pour votre site qui est très intéressant.
Effectivement, les banques n’apprécient pas de voir le même dossier de prêt immobilier présenté par plusieurs courtiers.
C’est pourquoi, il ne faut pas les faire travailler en même temps.
En revanche, lorsqu’un courtier n’a pas donné satisfaction, ensuite, vous pouvez aller en voir un autre.
De plus, même s’ils ont de nombreux partenaires bancaires, ils ne contactent pas toutes les banques pour un dossier.
Il se peut donc que le nouveau courtier ne contacte pas les mêmes banques que son confrère.
Nous sommes un jeune couple (29 ans) de primo accédant, signant un compromis de vente dans les 15 jours pour une maison négociée à 168000€ à laquelle il faut ajouter 13400€ de frais de notaire.
Nous sommes en CDI tous les 2 depuis 6 ans, mariés sans enfant, et nos revenus sont de 3100€ nets mensuels (+120€ de primes chaque mois).
Nous avons un crédit à la consommation pour encore 18 mois (montant de 400€/mois pour financer une partie de notre mariage, soit 7400€ encore dûs).
A noter que nous avons un apport de 12500€, et un compte courant tenu impecc.
Notre banque nous propose un taux à 2,1% sur 20 ans, avec un coût assurance de 4800€ dans le crédit en étant à 50% chacun.
Notre banquier émet un avis favorable.
Selon votre expérience, notre dossier passera-t-il en commisson pour un accord définitif du prêt?
Votre situation est très bonne, les chiffres sont cohérents et vous êtes tous les 2 en CDI depuis 6 ans, ce sont des atouts.
Le seul point négatif vient du crédit à la consommation d’un montant plutôt élevé par rapport à vos revenus, cependant c’était pour financer votre mariage et il ne reste que 18 mensualités.
Dans la mesure où vos comptes sont bien gérés et en plus avec un apport, la banque devrait valider sans difficulté votre prêt immobilier.
bonjour,
nous avons trouvé une maison nous avons démarché auprès de plusieurs banques afin de pouvoir comparé les meilleurs offres 2 d’entres elles nous proposent une simulation d’emprunt est ce que cela veut dire qu’il nous suivraient dans notre projet?
on emprunterait 222000E frais de notaire et d’agence compris avec 2cdi pas de crédit en cours avec des revenus 5300 nets/mois pour les 2
est ce que notre dossier passerait? car on ose pas signer le compromis de peur de devoir les frais en cas de rétractation.
merci pour votre réponse
marie
petite précision nous sommes à 22% d’endettement
Lorsqu’une banque fait une simulation de prêt immobilier cela ne l’engage en rien.
C’est simplement une simulation dans le but d’avoir une idée des chiffres.
Au vu de votre situation, en CDI, pas de crédit en cours, le montant de l’emprunt et celui de vos salaires vous devriez obtenir un prêt immobilier sans difficulté.
Dans la mesure où vos comptes bancaires sont bien tenus, pas de découvert, etc…
Concernant la rétractation :
L’obtention de votre prêt immobilier sera dans les conditions suspensives.
Par conséquent, en cas de refus de prêt, le compromis s’annule.
Si vous avez versé un dépôt de garantie, vous récupérez les sommes versées.
Seuls les frais de rédaction du compromis rédigé par le notaire
seront retenus (environ 300 €).
Vous avez également 10 jours après lasignature du compromis de ventepour vous rétracter sans justification et sans frais.
Si vous avez versé un dépôt de garantie, vous récupérez les sommes versées.
Dans ce cas, aucune somme retenue pour la rédaction du compromis.
Bonjour
je souhaite acquérir un bien a 50000 EUROS AVEC UN PRET BONIFIE DE 25000 ET un prêt patronal cilgere a 15000 uros
je souhaite donc emprunter les 15OOO EUROS restant car je n ai pas d apport donc frais de notaire inclus
je suis souvent a découvert mais sans aucun incident de rejet
ma banque n est pas partante
ai je la possibilité d’obtenir un prêt dans une banque moins rigide
en sachant que j épargne régulièrement et que j ai une épargne bloquée aussi
pourriez vous me donner votre avis
cordialement
Lorsqu’une personne est souvent à découvert, c’est assez difficile de trouver une banque pour accorder un prêt immobilier.
Cela peut être cependant faisable lorsque l’emprunteur a d’autres atouts (salaire élevé, épargne élevée, placement financier élevé, une caution solidaire, etc…)
Je viens de découvrir ce forum très vivant et documenté.
Retraité depuis peu ainsi que mon épouse nous sommes à la recherche d’un appartement dans l’ancien ( les prix du neuf étant dissuasifs dans la région du fait qu’ils se trouvent largement surestimés par les promoteurs par les avantages fiscaux Pinel et autres ..).
Nous recherchons donc un appartement avec une enveloppe de travaux de 30% afin de bénéficier du PTZ ..mais pour bénéficier de ce prêt il est tenu compte des années fiscales N-1 et N-2 en revenus .Or cela correspond à nos revenus d’activité passés et nous dépassons le seuil maxi ( 37800€ pour un couple en Zone B2 ..)
Nos « vrais  » revenus en baisse depuis notre départ en retraite ne date que de 2016 ..nous faudra t’il attendre 2018 afin d’afficher un seuil de revenus compatible ou quelque chose est t’il prévu pour notre situation ..? il s’agit bien sûr de résidence principale pour notre retraite ..
Merci de votre réponse et cordialement
Actuellement, les revenus pris en compte pour bénéficier du PTZ sont ceux de l’année n-2.
La somme des revenus fiscaux de référence de votre épouse et vous même doit être inférieure au plafond suivant les différentes zones.
Vous devrez donc attendre de passer sous ce plafond pour prétendre au PTZ.
Tout d’abord je tiens à vous remercier pour vos précieux conseils.
Ma compagne et moi souhaitons investir. Nous avons trouvé notre bien qui est à 298000€ (hors frais de notaire).
Nous avons actuellement un apport assez faible de 13K€.
Cependant nous sommes tous les 2 en CDI, cadre et nous sommes jamais à découvert.
Nous percevons aujourd’hui en moyenne 4500€ de revenus par mois.
Donc un prêt sur 25 ans nous ne dépassons pas les 33% d’endettement.
Mon banquier actuellement monte le dossier et me dit qu’il y a des grandes chances que ça passe. Mais que s’il y a un frein c’est le montant de l’apport.
j’ai contacté d’autre banque qui on été radical pas d’apport couvrant les frais de notaires = pas de prêt.
Que pensez-vous de notre situation?
Votre situation est idéale et votre projet cohérent avec vos revenus.
Vous ne précisez pas depuis combien de temps vous êtes en CDI (élément important), mais si cela fait quelques années et dans la mesure où vous n’avez jamais eu d’incident bancaire (vous et votre compagne), je suis très optimiste concernant l’accord de votre prêt immobilier.
Même si votre apport est de 13 000 €, certaines banques valideront votre dossier.
En cas de refus de votre banque, n’hésitez pas à consulter un courtier, au vu de votre situation il trouvera un financement sans difficulté.
Je tiens d’abord à vous remercier pour tous ces échanges.
Voilà ma situation : nous nous apprêtons à signer le compromis de vente d’une maison.
-Mon mari est fonctionnaire titulaire depuis 10 ans, revenu 2600net/mois( hors primes et heures sup)
Mes questions sont les suivantes :
-dois-je dire que je suis en période d’essai aubanquier et à notre notaire même si personne ne m’a rien demandé? même si je suis sûre d’être en CDI
-dois-je prévenir les vendeurs ? sachant qu’on risque de la perdre
-y a-t-il des banques à qui ça ne leur pose pas de problème ?
Les banques ont généralement besoin des informations concernant les 2 époux pour se prononcer sur l’acceptation de votre prêt immobilier, il est donc préférable de préciser votre situation actuelle et d’évoquer votre futur CDI.
Les vendeurs n’ont pas à connaître votre statut professionnel, aucune raison de leur en parler.
En fonction de la somme empruntée, le statut et le salaire de votre mari peuvent être suffisant.
N’hésitez pas à démarcher plusieurs banques pour trouver la meilleure et à consulter un courtier pour faciliter vos démarches.
très bonne initiative votre blog! j’ai pu lire tous les posts c’est vraiment bien!
on se sent parfois seul face à un projet immobilier surtout quand on est primo tout comme moi!
je vous explique en bref ma situation. Je suis en cours de financement sur un projet en VEFA livrable courant 2019.
j’ai pris un courtier pour pouvoir m’aider à trouver un financement car je suis seule dans mon projet avec un enfant à charge,agent de la fonction publique. Les dossiers immobiliers pour les mamans solo semblent compliqués donc j’ai fait appel à un courtier.
le courtier très professionnel m’a fait une simulation pour lui le projet est financable donc j’ai accepté sa simulation.
j’ai des retours du courtier :les banques lui demandent de justifier mes virements compte à compte car en effet j’ai fait beaucoup de virement compte à compte sur mon PEL et sur mon livret A car j’ai voulu créer de l’apport.
ma question est pourquoi les banques demandent autant de questions?cela signifie qu’elles ne vont pas donner un accord favorable?ce ne sont pas des virements SEPA et mes comptes ne sont pas à découvert.
je ne comprend pas trop pourquoi ils mettent du temps pour accorder et pourquoi ils s’attardent sur des détails comme cela…
si vous pouvez m’éclairer je vous en saurais reconnaissant!
Vous avez bien fait de faire appel à un courtier, ce sont des spécialistes pour trouver les meilleures banques afin d’obtenir un prêt immobilier, même quand les dossiers sont difficiles.
ma question est pourquoi les banques demandent autant de questions?cela signifie qu’elles ne vont pas donner un accord favorable?ce ne sont pas des virements SEPA et mes comptes ne sont pas à découvert.
je ne comprend pas trop pourquoi ils mettent du temps pour accorder et pourquoi ils s’attardent sur des détails comme cela…
si vous pouvez m’éclairer je vous en saurais reconnaissant!
Les banques ont besoin de comprendre la situation et les habitudes financières des futurs emprunteurs.
Les nombreux virements dont vous parlez sont plutôt inhabituels pour les plupart des personnes, mais dans votre cas cela s’explique parfaitement.
C’est pourquoi elles posent ces questions, ce n’est pas mauvais signe du moment qu’elles obtiennent des réponses claires et justifiées.
Dans certain cas, le temps de réponse des banques peut être long en fonction des différentes vérifications ou tout simplement en fonction du nombre de dossier à traiter.
Bonjour Julien,
Bravo pour votre blog que je découvre avec plaisir.
Je suis depuis quelques mois a la recherche d’un bien rentable pour un premier investissement et je crois que je viens de le trouver.
Un 2 pièces a 30K€ frais notaire et agence compris avec des locataires en place qui paient 450€/mois hors charges.
Le problème c’est que je viens de perdre mon boulot et que je suis actuellement en préavis 🙁
Pensez vous que vu la rentabilité je puisse tout de même convaincre une banque de me faire un prêt sans apport?
Ce serait un bon challenge a relevé…
Vous démontrez qu’en cherchant assidûment il est possible de trouver des biens immobiliers rentables pour un investissement locatif.
Maintenant, la rentabilité n’est pas suffisante pour convaincre une banque de faire un prêt immobilier.
Elles regardent également la situation de l’emprunteur.
Je crains qu’il soit difficile d’obtenir un financement bancaire après avoir perdu son travail.
Toutefois, certains arguments peuvent convaincre les banques, même si cela reste rare.
– Avec une caution solidaire.
– Avec un apport conséquent.
C’est effectivement un bon challenge à relevé !
Pour bien préparer votre dossier, regardez :
>> Le prêt immobilier sans apport.
bonjour julien ,
Bravo pour votre blog et de l’attention que vous porter.
je souhaite acheté avec mon mari un bienà 145 000e , apport 15 000e .
( mais sans les travaux la )
je suis passer par crédit logement 2 fois refus pour faible apporton n’avait mis 10 000e .
travaux 48 000e
on n’a signé le compromis de vente au mois d’avril 2017, pensé vous que cette fois ci le dossier sera accepté .
si vous pouvez m’aider je suis à bout .
L’accord d’un prêt immobilier se détermine en fonction de plusieurs critères, situation professionnelle des emprunteurs, type de contrat de travail, montant des revenus, montant de l’apport, etc…
Sans ces éléments, il est difficile de vous répondre.
Pour faciliter vos démarches, vous pouvez vous rapprocher d’un courtier immobilier, il vous dira tout de suite si une banque peut financer votre prêt immobilier en fonction de votre situation.
Ensuite, si le problème vient essentiellement du crédit logement, vous pouvez prendre une hypothèque, c’est une garantie classique appréciée par les banques.
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Contrairement aux neuf premiers mois, la tendance est globalement à la stabilité en ce quatrième trimestre 2014. Pour un taux fixe, il faut compter, en moyenne, 2,30 % sur 15 ans contre 1,80 % pour un crédit à taux variable.
Quelle banque propose le taux d’intérêt le plus bas en novembre 2014 ?Une enquête menée parl’Agence nationale pour l’information sur le logement (Anil)s’est penchée sur la question.
Pour les prêts à taux fixes sur 15 ans, les bons profils pourront ainsi négocierun taux de 2,30 %auprès de l’une de ses agences. C’est également l’établissement qui propose le taux le plus avantageux pour les PAS ou prêt d’accession sociale sur 15 ans (2,30 %).
Pour l’emprunt d’un «taux prêt immobiliervariable »,le Crédit Agricoles’illustre avec un taux très compétitif : 1,80 % sur 15 ans.
Pour autant,cette étude ne prétend pas être un comparatif en bonne et due formedans la mesure où elle s’appuie sur une fourchette de taux usuellement pratiqués et communiqués par huit banques françaises.
Le taux accordé par la banque tient compte de nombreux facteurs :
Comme le risque varie selon le profil de l’emprunteur, plus celui-ci est faible, meilleures seront les conditions consenties par les banques.
Quoi qu’il en soit, elle fait apparaître un resserrement entre les taux les plus bas et les plus élevés.
L’Anil précise également que «les taux des prêts immobiliers aux particuliers ont encore baissé, permettant d’obtenir des taux fixes inférieurs à 2,5 % sur 15 ans pour les offres les plus basses».
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12:19 -M9750975a ajouté la valeurPatrimoine à sa liste »Liste 1″ 12:19 -bbelleta ajouté la valeurPIXIUM à sa liste »Liste 2″ 12:19 -M9754425a ajouté la valeurGENFIT à sa liste »EX-Action » 12:19 -22335737a écrit sur le forumalors les jo à Blanc mesnil ça en est o 12:19 – Achat de 100 actions NETFLIX INC à 151,44€ 12:19 -M9750975a ajouté la valeurH2O Multibonds R à sa liste »Liste 1″ 12:19 -melqior8a écrit sur le forumPhillipe confirme la casse du Code du12:19 -wagnerlia répondu sur le forumBel achat à, l’instant 12:19 -a.tomasia répondu sur le forumDISTRIBUTION DUDIVIDENDE 12:19 -M3871032a écrit sur le forumEN ATTENDANT CO VENTE BLINDE BAD NEWS?
Choisissez les produits de Bourse Société Générale. Investissez avec le numéro 1*. * En nombre d’ordres traités sur les Warrants. Source : ETP Data Systems, du 1er janvier au 30 avril 2017
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Qui sommes-nous

Nous sommes en couple (pacs) et avons 25 ans tout deux en CDI.
Evitez à tout prix le Crédit Agricole! il n’y a pas plus « voleur » et incompétent, cette banque n’est PAS au service des clients ou nouveau clients, sont là uniquement pour faire du fric sur votre dos…
Avec internet, vous avez de nombreuses possibilités et notamment passer par un Courtier (mais attention aux frais) il est facile de faire des comparatifs car si les taux sont moins cher il y a toujours le petit « truc » en plus qui vous fera bondir la mensualité.
Ne pas se focaliser sur un taux ou sur le seules conditions du prêt immobilier. Regardez également l’accueil, le conseil, l’écoute et les frais liés ã votre future relation bancaire. Je vous conseille de prendre votre décision sur un ensemble de paramètres. Passer par un courtier peut être intėressant si vous n’avez pas le temps de déposer votre dossier de prêt dans différentes banques, sinon aucun intérêt de passer par lui, vous n’aurez pas forcément de meilleures conditions et vous ferez l’economie des frais de courtage.
Celle qui fait la meilleure offre.

C’est pour ça que les demandes de pret immo repartent, c’est pas plus de transactions mais les acheteurs deposent plusieurs dossiers et choisissent la proposition la plus arrangeante
si tu as le droit au PTZ boursorama ne pourra pas t’aider.

Je suis en pleine recherche aussi et AXA banques et credit mutuel m’ont fait les meilleures propositions. societe génénrale était pas mal placée également.

Elles se valent toutes…
Soit tu vas chercher des taux « Promotionnels » dans un salon de l’immobilier, soit tu passes par un grand courtier nationnal.

Ensuite, les points d’attention :
1 ) Est-ce que tu peux moduler ton pret ? ( arreter de payer quelques mois par exemple, ou changer la mensualité à la hausse comme à la baisse dans certaines limites)
2 ) Passe absolument par une délégation d’assurance ( exemple je paye 0,04% d’assurance alors que les banques habituelles proposent 0,17%, ca fait pas mal d’argent de difference)

Je regrette, mais le CA n’est pas plus mauvais que les autres…
La seule chose qu’il faut regarder, c’est TOTAL REMBOURSE IN FINE + FRAIS DE DOSSIER+ FRAIS DE GARANTIE.

Le taux peut être totalement différent selon ce que l’on compte pour le déterminer.

De plus, essayer de faire inclure dans l’acte, une possibilité de remboursement partiel ou total, SANS PENALITE.
celle qui vous proposera le taux le plus bas au final. Sur la simulation vous prenez le montant total des intérêts indiqué sur la dernière ligne et vous rajouter les frais de dossier et les frais annuel de cautionnement.
Vu les taux actuels, vous ne risquez pas grand chose a vous tromper.
Pour ma part, je viens d’obtenir 10 ans taux fixe a 1.50%. Comme ils ajoutent une assurance dont le montant est nominal en mensuel, le TEG flambe a 2.20% mais a l’arrivee, c’est quasi-gratuit (le rallye boursier du premier trimestre a couvert mes couts d’emprunt pour les 10 ans a venir).
oui je confime a poil le credirt agricile je peux te monter les dcourruier de 1999a la fin ils font l’inverse de ce qu’il ont dirt et aquan dke geuele ils deisent arreter des oubs insutler qh
Une banque de proximité comme le Crédit Agricole par exemple,mais il faut en faire plusieurs car vu que les taux sont très très bas,elles ne sont pas très pressées de faire des offres vu que ça ne vaut pas le coup .
Le week-end prochain se tiendra la 85e édition des 24 Heures du Mans. Et cette année, une équipe bien particulière s’élancera de la grille de départ. Pour les 60 ans de la création de la BD Michel Vaillant, l’écurie…

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Compromis de vente
Emprunt immobilier
Vous êtes ici : Accueil Emprunt immobilier Quelle banque a le meilleur taux de crédit pour un prêt immobilier ?
Quelle banque faut-il choisir pour obtenir le meilleur taux de crédit ? La situation est plus complexe que ce que cette question laisse sous-entendre. Sachez tout d’abord que votre dossier d’emprunt immobilier est intrinsèquement plus ou moins bon. Voici ce que peut être un bon dossier : un jeune cadre, en CDI depuis plus d’un an, dans un secteur prometteur, un bon salaire, une bonne épargne. Un tel client est vu comme prometteur par les banques, et aura donc peu de difficultés à obtenir un prêt bancaire dans de bonnes conditions.
Les offres que l’on peut vous faire varient du tout au tout selon ces critères. Ne vous comparez donc pas à « un ami qui a réussi à avoir » ou « une personne bien placée qui croit savoir », les critères sont nombreux et variés et comptez sur votre banquier pour en tirer une somme et un taux bien adaptés à votre personne bien particulière.
Les principaux critères qui différencient un bondossier immobilierd’un dossier moyen sont les suivants :
Les critères plus secondaires sont les suivants :
Déterminer votre profil d’emprunteur n’est pas une entreprise gratuite destinée à vous saper le moral. Il s’agit de savoir si vous avez une position de force vis-à-vis du banquier, auquel cas vous êtes en mesure denégocier sur tout , ou bien si vous êtes en position de faiblesse, auquel cas il vous faudra être moins exigeant sur certains points.
Une fois que vous avez défini votre profil d’emprunteur, vous pouvez maintenant entrer dans lapériode de démarchage des banques (2e jour de la chronologie) .
Si comme moi, vous ne savez pas comment démarrer votre recherche de crédit, vous avez toujours la possibilité de prendre le bottin et enchaîner les rendez-vous. Cependant, si vous souhaitez optimiser un tant soit peu votre recherche, vous pouvez déjà écarter certaines banques qui ne correspondent pas forcément à votre demande. Je vous livre ci-dessous le résultat de mes (nombreuses) investigations, pour vous permettre d’économiser votre temps.
Voici une liste de banques à démarcher avec une indication sur leur positionnement :
Le positionnement de chacune de ces banques en terme detaux des emprunts immobiliersest variable au cours de l’année. En effet, l’emprunt immobilier est un produit bancaire d’appel destiné à conquérir de nouveaux clients (les « prospects »). Un groupe bancaire applique donc des taux bas lorsque l’objectif déterminé par les actionnaires est la conquête de nouveaux clients. Prenez rendez-vous dans différentes banques pour prendre la température, et demandez systématiquement une simulation écrite de ce que propose l’établissement bancaire. C’est celle-ci qui fera office de sésame et vous permettra de renégocier à la baisse avec toutes les banques.
N’hésitez pas à quitter votre banque si celle-ci ne vous propose pas un taux d’emprunt très intéressant. En effet, pour elle, vous n’êtes pas un prospect, mais un client déjà existant. Le système d’objectifs bancaires fait qu’il est plus valorisé pour un conseiller de gagner un nouveau client que d’en conserver un. Ne vous attendez donc pas à être chouchouté dans votre propre banque, il vous faudra sûrement aller voir ailleurs.
Vous pouvez également contacter des banques sortant un peu de l’ordinaire telles que GE Money Bank ou Boursorama. Les banques en ligne ont des objectifs d’acquisition de client très importants, avec une politique tarifaire agressive dans le financement d’emprunts immobiliers.
Petit rappel, si vous êtes un peu juste en terme d’apport personnel, faitesinclure la commission d’agencedans le montant de l’appartement au niveau du compromis. Si vous ne l’avez pas encore fait, vous pouvez le faire par avenant au compromis de vente. Ce sera toujours cela de moins à négocier lors de vos rendez-vous bancaires.
Avant d’aller voir votre banquier, calculez vous-même le montant des mensualités que vous pouvez espérer. Autant éviter les mauvaises surprises lors de la simulation devant le banquier, et pouvoir préparer d’avance vos arguments si des points de votre dossier sont un peu faibles. Pour vous aider dans ces calculs, il existe un petit utilitaire à télécharger : JxTamm.
Enfin, pour parfaire votre préparation, constituez-vous un petit dossier à amener aux banques. Si possible, photocopiez-le en plusieurs exemplaires afin de pouvoir éventuellement le laisser à plusieurs d’entre elles. Il doit contenir :
Vous êtes libre de refuser d’apporter certains de ces documents. Votre banquier est libre de vous refuser votre emprunt. A vous de voir.
Une fois que vous avez planifié votre premier rendez-vous avec une banque, n’hésitez pas à lireles points à connaître pour bien mener l’entretien avec votre banquier . Si vous envisagez de passer par un courtier en prêts immobilier, lisez bien ce qu’il faut savoir surles avantages et les dangers du courtier , pour choisir en toute connaissance de cause.

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Vous êtes ici :Crédit Sans Apport»Questions réponses sur le crédit» Quelle banque pour son prêt immobilier sans apport ?
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N°1 du financement de projetssans apport
C’est difficile de trouver une offre de crédit immobilier auprès des banques sans avoir d’apport personnel ou professionnel, il faut bien souvent multiplier les démarches jusqu’à obtenir une offre puis comparer cesoffres de prêtafin de sélectionner la meilleure.
Chaque banque demande une liste complète de documents et bien souvent la liste doit être complétée pour obtenir uneoffre de crédit . Il faut ensuite répéter les RDV en agence avec un conseiller qui va vouloir étudier les comptes et questionner l’emprunteur.
L’absence d’apport est souvent un motif de refus ou de conditions moins intéressantes pour les candidates auprêt immobilier sans apport , le recours à un spécialiste devient donc une priorité.
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Quelle est la meilleure banque pour un crédit immobilier en ce moment ?

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paris123

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Bonjour,

Savez vous actuellement quelle est la banque qui propose le meilleur taux pour un crédit immobilier (sur 15 ans en taux fixe, avec un très bon dossier d’emprunteur, bien immo dans les hauts de seine) ?
J’hésite à passer par un courtier(qui prendra sa com) ou aller taper à la porte de quelques agences en faisant jouer la concurrence…
Je sais que selon les périodes, certaines banques sont beaucoup plus aggressives sur leur taux pour gagner des clients. Si quelqu’un avait des info je suis preneur.
Merci.

kenko82

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Prend ton bâton de pèlerin ou fait appel à un courtier, le forum ne fait pas office de courtier.

paris123

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Réponse un peu… à côté du sujet, non ?

C’est justement avant d’aller faire le tour des banques et autres courtiers, que je voudrais avoir un peu d’info, un forum c’est fait pour ça normalement.

Celui qui va demander sur le forum une info technique sur un contrat immobilier avant de signer sa promesse de vente, on va lui répondre « le forum ne fait pas office de notaire » ? alors on va parler de quoi :-) ?

Bonne journée quand même.

ICF62

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Visiter son site web

ce que veux dire KENKO c’est que nous ne pouvons donner le nom de telle ou telle banque .

d’abord parce que selon les région les banques sont plus ou moins bien placées et qu’ensuite le dossier ne sera satisfaisant qu’en fonction des besoins du client.

et ensuite il convient de conserver notre neutralité.

contactez d’abord en priorité votre banque, ensuite recherchez dans votre secteur si vous n’avez pas des courtiers « gratuits » qui se contentent de la commission banque sans rajouter d’honoraires.

d’autre part, même si vous consultez un courtier « payant » , celui ci ne vous réclamera rien pour vous faire une étude.
ce n’est que si vous déposez votre dossier entre ses mains et si vous donnez suite à la proposition de prêt qu’il aura obtenu que vous aurez à régler ses honoraires.

avec les propo de taux, assurances et modalités en votre possession il sera plus facile de répondre pour vous dire si la propo est bonne ou moyenne.

bien cordialement

LordWolfy

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C’est un peu naif de croire qu’il y a une banque qui va faire la meilleur proposition

quelque soit
– le taux d’endettement
– la somme emprunté / l’apport
– le « profil » du ou des emprunteurs (age, revenu, découvert, CSP…)
– La zone géographique

Dans la vrai vie cette banque n’existe pas, il y a un certains nombre de « promo »
par exemple (exemple fictif) BNP région Nord cherche a élargir leur clientèle moins de 30 ans donc si tu arrives avec un age de moins de 30ans, il vont te faire une super offre

En plus des « promos » des banques, il y a tes affinités avec les banques et leurs agences
Il suffit que ton conseiller soit mauvais pour te laisser un mauvais ressenti de la banque

Ta question c’est équivalent de la question « quelle est la meilleur voiture ?? »

Je crois que en ce moment La banque postal propose des offres sympas, mais je crois que ça dépend pas mal de l’apport, et depuis peu les autres banques commencent à s’aligner sur leurs offres

ludodejaneiro

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Effectivement, La BP est bien positionnée mais les autres banques s’alignent (elles ne font pas mieux). Mais du coup l’offre de LBP devient moins intéressante puisqu’ils n’acceptent pas les delegations d’assurance et forcent à prendre leur assurance CNP à 0,56% pour 100%…ce qui est assez cher pour une assurance.

pit41

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Pour la LBP tout dépend du profil client car elle accepte également la délégation d’assurance suivant le client et pour la CNP par exemple dans mon cas 0,23% pour 100% donc à chaque client sont offre…il est donc difficile de se prononcer sur la meilleure offre.

ludodejaneiro

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stunt38

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Les arguments avancé parkenko82etICF62répondent parfaitement à la question.

Spécialiste en banque de réseau, si besoin d’aide n’hésitez pas !
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quelle banque pour un pret immobilier
ParBenoît LETY Publié le mercredi 29 avril 2015 à 11h49 ,mis à jour le jeudi 30 avril 2015 à 14h45
Effectuer une demande de financement auprès des banques, une démarche longue et fastidieuse : un premier rendez-vous pour définir l’enveloppe budgétaire, en amont du projet immobilier, puis de multiples rendez-vous, dans différentes banques, pour obtenir des offres de prêt. Pour chaque rendez-vous, comptez environ une heure ! Passer par un courtier permet d’éviter de multiplier les contacts mais il faut là encore prévoir un rendez-vous de plus d’une heure.
L’alternative ? Plusieurs banques traditionnelles proposent des simulations en ligne, mais pas des demandes de financement complètes. Or c’est ce que proposent Boursorama Banque et ING Direct. Comptez tout de même une demi-heure devant l’ordinateur, en ayant les éléments à portée de main, pour chaque dossier.
Nous avons testé leurs offres en déposant une demande de financement dans ces deux banques en ligne. Pour cela, nous nous mettons dans la peau d’un couple de trentenaires gagnant chacun 1.800 euros net par mois et souhaitant acheter dans l’ancien une maison de 200.000 euros, avec 25.000 euros d’apport.
Dans les deux cas, avant d’attaquer la demande de financement, une simulation est proposée afin d’avoir une première estimation de taux et de mensualités selon le nombre d’années du crédit, ce qui permet aussi de jauger de la meilleure durée d’emprunt.
Première différence entre les deux : là où Boursorama offre un simulateur de crédit assez basique, ING Direct propose en outre de définir l’enveloppe budgétaire sur la base du loyer ou des revenus. Autre différence : un simulateur plus interactif pour ING Direct, plus accessible pour des néophytes.
La communication est également différente entre les deux établissements : mise en avant de frais de dossier « offerts » et de l’absence de frais de remboursement anticipé chez Boursorama ; modulation du montant des échéances dans la limite de 10% chez ING Direct.
Si l’interface de la banque orange s’adresse visiblement au plus grand nombre, c’est sa concurrente qui se montre plus accessible en termes d’apport. Boursorama l’évoque dans son argumentaire commercial : « pas d’apport personnel minimum pour les prêts d’une durée inférieure ou égale à 20 ans ».
ING Direct réclame pour sa part un apport de 10% de la valeur du bien immobilier auquel il faut ajouter les différents frais (d’agence, de notaire, de dossier et de garantie), ce qui correspond au final à près de 20% du montant de l’opération. Si la banque orange fait bien apparaître ces informations dès le départ, la simulation calcule par défaut un apport de 10%, soit 20.000 euros pour un projet de 200.000. Or un apport de 35.000 euros sera réclamé plus tard dans la procédure, une fois les frais ajoutés.
Pour l’heure, ING Direct se concentre sur les achats immobiliers classiques, c’est-à-dire les maisons et appartements disponibles immédiatement, dans le neuf ou dans l’ancien, en résidence principale ou secondaire.
Boursorama ajoute à cela le rachat de prêt (promis « bientôt » chez ING), la résidence principale avec relais et l’investissement locatif Pinel ou à usage d’habitation. Comme son concurrent, Boursorama ne prête pas pour la construction de maisons individuelles mais finance en revanche la VEFA, c’est-à-dire des appartements ou maisons vendus sur plan dans le cadre d’un programme proposé par un promoteur. A noter : la filiale de la Société Générale permet d’intégrer certains prêts complémentaires (patronal, prêt PEL, etc.).
Chez ING Direct, le montant minimal de l’emprunt est de 80.000 euros, contre 100.000 chez Boursorama.
Plusieurs étapes de saisie sont annoncées, cinq chez Boursorama, sept chez ING. La banque orange ajoute un ingrédient didactique pour ne pas décourager les internautes : un curseur indique le pourcentage du formulaire « déjà rempli ». Les informations réclamées sont relativement les mêmes dans les deux cas, même si l’ordre peut différer : détail du projet immobilier, informations personnelles et professionnelles des deux emprunteurs, les revenus, les charges, le patrimoine, etc.
Etre déjà client de ces banques en ligne permet de gagner quelques minutes : la partie « emprunteur » est pré-remplie pour les informations de base, la partie « co-emprunteur » pouvant elle aussi l’être si le conjoint est déjà connu par la banque.
Par défaut, les deux banques en ligne nous proposent « la totale » en termes de garanties assurance emprunteur : décès, PTIA (perte d’autonomie), ITT (incapacité de travail), et perte d’emploi. Avec une différence toutefois : Boursorama va jusqu’à assurer chaque emprunteur à 100%, par défaut, alors qu’ING propose la solution plus économe du 50% chacun. Dans les deux cas, il est possible d’enlever la garantie perte d’emploi et de moduler le taux de protection, le coût par mois étant alors calculé en direct.
Le prêt proposé est détaillé juste avant de finaliser la demande de financement. Petit « plus » de Boursorama à cette étape : une proposition qui correspond à notre demande, comme ING, ainsi que, dans notre cas, une proposition alternative calculée sur une durée de rembousement plus courte mais qui dépasse la mensualité que nous souhaitions. La banque nous laisse évidemment le choix entre les deux propositions.
La procédure en ligne finalisée, le couple dispose dans les deux cas d’une demande de financement sous format pdf sans prendre rendez-vous. Il faudra ensuite renvoyer ce document, accompagné des pièces justificatives, dans un délai de 30 jours chez ING Direct ou de 10 jours chez Boursorama. A réception, et après étude du dossier, la banque emettra l’offre de prêt correspondante.
Côté taux, pour deux dossiers équivalents, le résultat est quasi identique avec un taux effectif global (TEG) de 2,32% chez ING Direct et de 2,36% chez Boursorama. Mais la comparaison n’est pas totalement équitable, le montant de l’apport étant différent.
Avec ces propositions de financement, le futur emprunteur a les cartes en main : il peut s’en contenter ou il peut s’en servir de base de discussion pour faire jouer la concurrence.
Restent plusieurs bémols. Si la procédure est facilitée au maximum, en particulier chez ING Direct avec une interface plus didactique, la démarche s’avère fastidieuse. Et l’internaute reste à la merci d’un dysfonctionnement informatique (une case impossible à remplir pour notre part) : en cas de problème, il faut à nouveau remplir tout ou partie du formulaire. Il doit aussi s’attendre à être relancé, Boursorama proposant son assistance par courrier électronique et ING Direct optant dans notre cas pour un contact téléphonique.
Ni l’une ni l’autre de ces deux banques en ligne ne réclament de domiciliation de revenus. La filiale française d’ING permet de régler les mensualités depuis un compte dans une autre banque. Le financement avec Boursorama nécessite la détention d’un compte courant sans frais pour cet usage.
(1) Hello bank, marque de BNP Paribas, propose aussi du prêt immobilier. Testée, cette offre ne permet toutefois pas de réaliser une demande de crédit 100% en ligne : il s’agit d’une simulation avec prise de rendez-vous téléphonique. L’e-mail de confirmation est en outre envoyée depuis une adresse BNP Paribas et non Hello bank.
© cbanque.com / BL-FV-MdB / Avril 2015

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A quels niveaux sont les taux de prêts immobiliers actuels sur 15 ans ? 20 ans ? 25 ans ? Existe-t-il une différence si l’on emprunte en Rhône-Alpes, en Ile-de-France, dans le Nord, l’Est ou le Sud-Ouest ? Pour vous apporter la réponse la plus fiable et la plus précise, Empruntis observe et enregistre les taux de crédit immobilier pratiqués par les banques dans chaque région de France.
Chaque mois nos partenaires bancaires, nationaux, régionaux ou en ligne, nous transmettent leurs barèmes de taux de prêt immobilier, nous donnant ainsi une vision globale des taux d’intérêts pratiqués. Automatiquement mis à jour à chaque réajustement, notre baromètre ci-dessus vous indiquele meilleur taux immobilier actuel: région par région et durée par durée.
La hausse des taux de crédit immobilier marque une pause au mois de mai. Ce mois-ci, certaines banques, qui étaient jusqu’alors mal positionnées ont baissé leurs taux de crédit. Dans cette même logique, les banques qui étaient trop compétitives ont remonté légèrement leurs barèmes…
Ce mois-ci, nous notons peu de changements du côté des conditions de financement immobilier. Les taux de prêt immobilier que nous avons reçus sont peu nombreux : seulement 44 nouvelles grilles au mois de mai. Ainsi, 26 taux mini reculent de 1 à 20 centimes (en moyenne de 5 à 10 centimes), 15 sont stables et 1 est en hausse. Les taux moyens bénéficient de baisses de 5 à 10 centimes (30 taux immobiliers au total) et 12 se stabilisent.
« Au global, les taux mini et moyens présentent des baisses ! Mais celles-ci sont légères (en moyenne 10 centimes). Peu d’évolutions ce mois-ci donc, note Cécile Roquelaure, Directrice étude et communication d’Empruntis. Toutefois, s’il y a plusieurs mois les taux les plus compétitifs étaient les mêmes partout en France, aujourd’hui, nous commençons à relever des disparités entre les régions. A l’inverse, les taux moyens sont similaires dans l’ensemble de l’Hexagone. Pour exemple, toutes les durées présentent les mêmes taux moyens en Méditerranée, Ouest et Sud-Ouest. Les 4 autres régions divergent seulement sur 1 ou 2 taux moyens. »
Sur 25 ans, la région la plus attractive pour emprunter est la région Nord avec un taux immo minimum de 1,51%. Elle est suivie par le Sud-Ouest (1,55%) et la région Rhône-Alpes-Auvergne (1,62%). Les régions les plus chères sur cette durée sont : l’Est et l’Ouest avec 1,75% soit un écart de plus de 20 centimes avec le Nord !
Pour réaliser une acquisition de logement, les taux immobiliers moyens affichent :
Les taux minimaux de prêt immobilier s’établissent à :
Quelle est la tendance des taux immobiliers ce mois-ci ? Augmentent-ils, baissent-ils, stagnent-ils ? Notre baromètre de taux de crédit immobilier régionaux vous permet d’observer instantanément les évolutions des taux d’intérêt en vigueur dans votre région. Pour cela vous pouvez cliquer sur votre région (IDF, Nord, Ouest, Sud-Ouest, Méditerranée, Rhône-Alpes, Est) afin d’afficher les taux de crédit immobilier qui vous intéressent.
Afin de pouvoir juger pleinement le niveau de taux immobilier pour votre projet, Empruntis met également à votre disposition un récapitulatif de leurs évolutions sur les quatre dernières années. L’historique de taux immobilier vous apporte une analyse rapide de la tendance des taux d’intérêt sur 6 mois, 1 an ou 4 ans (taux mini, moyen ou max, fixe ou variable).
Vous souhaitez emprunter sur 7 ans, 10 ans, 15 ans, 20 ans, 25 ans ou encore 30 ans ? Notre baromètre vous permet de comparer les taux d’emprunt en vigueur dans chaque région en quelques secondes. Nos analyses mensuelles vous permettent de comprendre les évolutions en cours chez vous et de connaître la région où emprunter coûte le moins cher.
Notre baromètre affiche les taux minimaux (ceux accordés aux meilleurs profils d’emprunteurs : hauts revenus, apports, profil épargnant, etc.), les taux moyens avant négociations et les taux maximaux du marché.
Comment expliquer les différentes évolutions de taux immobilier ? Plusieurs facteurs influent sur les taux d’intérêt de manière directe ou indirecte. Tout d’abord, les Obligations Assimilables au Trésor ou OAT. Celles-ci sont les emprunts émis par l’Etat sur le long terme pour se financer. Les hausses ou baisses du taux de l’OAT fixe (TEC 10 ans) sont de bons indicateurs pour savoir si les taux immobiliers vont également augmenter ou diminuer. Si les OAT remontent, les taux d’intérêt immobiliers progresseront et s’ils baissent, les taux fixes seront susceptibles de faire de même.
Le taux directeur de la Banque centrale européenne BCE impacte également les taux bancaires, notamment les taux variables (Indice Euribor).
Les évènements macro et microéconomiques influencent également le marché du crédit immobilier (élections présidentielles, géopolitique, etc.).
Le taux depret immobilierdépend de votre projet et de votre profil emprunteur (revenus, épargne, patrimoine, etc.). Il peut être fixe, semi-fixe ou révisable. Le taux bancaire permet de calculer le coût global de votre financement. Par exemple : vous empruntez à un taux immobilier de 1,40% sur 15 ans la somme de 200 000 euros avec un taux d’assurance de prêt immobilier de 0,36%. Le montant de vos mensualités sera alors de 1292,50 euros et le coût total de votre financement sur cette durée sera de 32 650,68 euros. En faisant ce calcul vous pourrez savoir dans quelle région il fait bon emprunter si vous avez un projet à concrétiser. Pour cela, n’hésitez pas à simuler votre taux annuel effectif global en ligne (TAEG).
Vous recherchez un financement pour votre acquisition immobilière ? Qu’il s’agisse de votre premier achat, de celui d’une résidence secondaire ou d’un investissement locatif, n’hésitez pas à solliciter un courtier en prêt immobilier pour vous accompagner. Après avoir réalisé votresimulation pret immobilierpour connaître votre capacité d’emprunt, votre taux d’endettement ou encore votre éligibilité au Prêt à taux zéro, notre comparateur de prêt immobilier vous permet d’obtenir une réponse claire sous 48h.
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Si vous avez souscrit un emprunt il y a quelques années, l’heure est peut-être à la renégociation de prêt immobilier. En effet, si vous êtes dans le premier tiers ou au tout début du deuxième tiers de remboursement du capital et que l’écart avec votre taux immobilier actuel est de 0,8 point minimum, vous avez tout intérêt à faire racheter votre prêt.
Deux options s’offrent à vous : négocier avec votre banque pour profiter du taux du marché ou passer par un courtier en prêt afin d’effectuer un rachat de prêt immobilier. Dans le premier cas, vous ne changez pas de banque. Dans le second vous souscrivez un nouvel emprunt au taux de crédit immobilier du marché (mini ou moyen).
Les écarts de taux bancaires entre les régions peuvent être limités ou importants selon la conjoncture du marché. La différence d’une région à l’autre peut alors représenter plusieurs milliers d’euros d’intérêts pour l’emprunteur.
Prenons l’exemple de janvier 2016 : sur la durée d’emprunt de 25 ans, l’écart de taux mini entre la région Nord et les régions Ile-de-France, l’Est, en Rhône-Alpes et Méditerranée était de 0,20%.
Ainsi, un emprunteur dans le Nord pouvait obtenir un meilleur taux immobilier de 2,15% sur 25 ans contre 2,35% dans les autres régions. Dans le nord, le coût global d’un prêt de 200 000 € sur 25 ans est alors de 58 716,94 euros alors que dans les autres régions il est de 64 660,02 euros. La différence est donc de 5 944 euros sur la globalité du prêt. S’ajoute à ce calcul l’assurance de prêt immobilier dont le montant diffère d’un profil à l’autre.
Le taux immobilier n’est pas le seul élément à prendre en compte dans votre démarche. L’assurance du prêt est également clé. En effet, l’ assurance pret immobilierest facultative mais nécessaire pour obtenir un emprunt. Son montant peut peser lourd dans le coût global de votre financement.
Le capital que vous empruntez sera assuré en cas de décès, d’invalidité ou d’incapacité de travail entrainant une perte de revenus. En cas de décès ou de perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA), le capital restant dû est remboursé à la banque. Vos héritiers sont donc protégés.
Au moment de son offre de prêt la banque vous propose un contrat groupe. Notez que depuis septembre 2010, la loi Lagarde favorise la délégation d’assurance de prêt immobilier. Les emprunteurs peuvent souscrire une assurance de prêt immobilier autre que celle de la banque sans que cette dernière modifie son taux immobilier. Cette opération vous permet, selon votre profil, de payer une cotisation personnalisée. A l’inverse, la cotisation du contrat groupe, certes segmentée, mutualise le risque entre tous les assurés.
Depuis le 26 juillet 2014, la loi Hamon vous apporte la liberté de changer d’assurance de crédit immobilier au cours de la première année de souscription. Seule condition, présenter un contrat aux garanties équivalentes à celui de la banque. Notez que ce délai débute dès la signature des offres de prêt. Si vous souhaitez bénéficier d’un meilleur taux d’assurance pret immobilier ou d’une meilleure couverture, n’hésitez pas à effectuer une comparaison en ligne.
* Banques de réseau, mutualistes, spécialisées, directions régionales, organismes de crédit, selon votre profil et votre demande.
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Quel prêt choisir quand on veut souscrire unemprunt immobilier? Taux fixes, taux variables, in fine… les solutions ne manquent pas. Encore faut-il choisir la formule la mieux adaptée à sa situation.
L’acheteur qui veut aujourd’hui emprunter doit choisir son prêt avec le plus grand soin. D’autant plus qu’avec uneinflationassez faible, le coût réel du crédit reste assez élevé.
Précision préalable : quelle que soit la formule adoptée, il faut impérativement vérifier le coût réel du crédit en demandant le «taux effectif global» et ne pas se laisser allécher par les taux d’appel affichés à grand renfort de publicité. Ils ne comprennent pas les frais annexes et autres coûts de dossier et ne sont valables qu’une seule année, quand il s’agit de taux variables.
Autre exigence : un bon emprunteur doit négocier âprement en mettant en concurrence plusieurs établissements. A chacun de faire valoir son meilleur « profil » en souligner son faible niveau d’endettement, l’importance de son portefeuille de valeurs mobilières ou ses revenus futurs.
La négociation et la comparaison des offres ne doivent pas seulement porter sur le taux du crédit mais aussi sur les éléments annexes : montant despénalités en cas de remboursement anticipé du prêt immobilier , coût des assurances, possibilité de transformer un prêt à taux variable en prêt à taux fixe, etc. Il est donc important de procéder à plusieurs simulations avant de choisir.
Et n’oubliez pas que le moindre dixième de points d’intérêt en moins peut rapporter gros au final.
Les conseils d’Eric Roig, directeur-fondateur de droit-finances.net
C’est le premier réflexe des acheteurs prévoyants : utiliser les possibilités offertes par l’ épargne-logementqu’ils ont patiemment constituée au fil des années.
Un bon réflexe s’il s’agit du livret d’épargne puisque le taux du prêt est très faible. La réponse est moins évidente pour les plans puisque le taux du prêt dépend ici de leur date d’ouverture. Dans l’ensemble, et compte tenu du faible niveau des taux actuels, lesPELne sont pas tuojours concurrentiels avec les prêts libres du marché.
C’est de loin le type de prêt le plus pratiqué en France. Sans doute en raison de son extrême simplicité puisque tout est fixé d’avance : le taux, la durée du remboursement et le montant des échéances. La visibilité est parfaite : l’épargnant sait parfaitement à quoi il s’engage et peut mieux évaluer les offres des différentes banques en comparant le « taux effectif global » ( TEG ) qui comprend tous les frais annexes.
Contrepartie de cette simplicité : les taux sont plus élevés que ceux des prêts à taux variables.
Comme tout emprunt, le prêt à taux fixe est un pari sur l’avenir : on est perdant si les taux baissent et gagnant s’ils augmentent.
Le principe est simple en apparence : le taux du prêt augmente et baisse en cours d’emprunt en même temps que les taux du marché. Dans la pratique, le taux du prêt est généralement indexé sur l’ Euribor , taux de l’argent au sein de la zone Euro, auquel les établissements financiers ajoutent leur marge (entre 1% et 3%).
. Exemple : vous empruntez aujourd’hui à 5,5% à une banque qui applique une marge de 1,6%. Si l’Euribor atteint 5% l’année prochaine, le taux de votre prêt grimpera à 6,6%.
Ces variations peuvent se traduire de plusieurs façons suivant les contrats.
Les prêts à échéances fixes répercutent l’évolution du taux sur la durée de remboursement, qui s’allonge ou se réduit au fil des ans, à chaque révision du taux. Si le taux de référence augmente, le nombre d’échéances augmente en proportion. Et vice-versa. Le coût global du crédit varie donc à la hausse ou à la baisse mais la mensualité reste en principe constante. Ce qui procure une meilleure visibilité à l’emprunteur. Contrepartie de cette avantageuse stabilité : cette formule coûte légèrement plus cher que les prêts à taux variables classiques.
Certains établissements plafonnent l’allongement de la durée de remboursement. Ce qui constitue une sécurité de plus pour l’emprunteur.
La quasi-totalité des établissements proposent des prêts à taux variables « capés » ici, c’est le taux du prêt révisé qui est plafonné. Exemple : un taux variable de 4% « capé » à 2 points ne pourra pas dépasser 6%, même si l’évolution de l’indice de référence est supérieure. A l’inverse, il ne pourra pas non plus descendre au-dessous de 2%. Le taux variable et le montant des remboursements évoluent donc à l’intérieur d’un « tunnel ».
C’est une formule intéressante si le taux plafond n’est pas trop supérieur au taux fixe en vigueur au moment de la souscription. Exemple : entre un taux fixe à 5,5% et un taux révisable plafonné à 5,9%, l’emprunteur aura peut-être intérêt à choisir cette seconde formule qui lui permet de bénéficier d’une éventuelle et future baisse des taux du marché.
Il existe aussi des prêts à taux variable, sans plafonnement d’aucune sorte. Ils affichent les taux les plus faibles du marché mais comportent naturellement un risque pour l’emprunteur, proportionnel à ses espérances de gain.
Compte-tenu d’un environnement monétaire fluctuant, mieux vaut réserver cette formule à des emprunts sur une courte période, inférieure à cinq ou six ans. Mieux vaut aussi privilégier les contrats qui autorisent les remboursements anticipés sans pénalité et prévoient la possibilité de transformer ce prêt à taux variable en prêt à taux fixe. En cas de hausse trop importante, il sera ainsi toujours possible de solder rapidement sadette .
Dans les prêts classiques, dits « amortissables », l’emprunteur rembourse chaque mois une somme fixe, constituée d’une part de capital et d’une part d’intérêt, cette dernière diminuant au fil des ans. A l’issue du prêt, l’emprunteur a, par définition, remboursé l’intégralité de son prêt. Destinés aux investisseurs locatifs, les prêts « in fine », eux, obéissent à une logique différente : pendant toute la durée du prêt, l’emprunteur ne paie que les intérêts, et il ne rembourse le capital qu’à l’échéance finale.
Les banques exigent naturellement une garantie, au-delà de l’assurance- décès , qui se traduit par le «nantissement» en faveur de la banque d’un portefeuille desicav monétairesou d’uneassurance-vieen euros. En clair, l’acheteur signe un engagement qui autorise le banquier à puiser dans cette épargne sécurisée au cas il ne pourrait rembourser le capital.
Au final, l’emprunteur « in fine » paie donc davantage d’intérêts que l’emprunteur classique puisqu’il ne rembourse aucune partie du capital pendant toute la durée du prêt. Cette technique présente toutefois plusieurs avantages :
1. Elle réduit le montant des échéances pendant la durée du prêt, qui peuvent être, par exemple, compensées intégralement par des rentrées locatives. L’emprunteur n’a donc pas (ou très peu) d’effort financier à faire dans un premier temps. D’autant plus que les intérêts payés viennent en déduction desrevenus fonciers , ce qui réduit l’impôt dû par le propriétaire-bailleur.
2. A l’issue du prêt, l’emprunteur rembourse le montant initial du prêt alors qu’entretemps, le bien s’est valorisé.
Exemple schématique : M. Martin emprunte 100 000 pouracheter un logementdu même montant à un taux de 5% sur dix ans, il paiera chaque année 5 000 (financés en tout ou partie par les loyers), puis remboursera les 100 000 la dixième année. Mais on peut penser que le logement s’est largement valorisé en dix ans. M. Martin s’est donc « enrichi » sans effort financier…
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Fanny Dufrénoy,
publié le

12/02/2016 à 15:23

, mis à jour le

29/03/2017 à 11:07

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Les courtiers immobiliers se sont progressivement installés dans le paysage : près de 40 % des crédits immobiliers accords par les banques ont été négociés par un courtier en 2015, contre 15 % en 2000.
Avec un taux moyen de 2,20 %, tous montants et durées confondus, en décembre 2015, selon l’Observatoire Crédit logement/CSA, lescrédits immobilierssont particulièrement attractifs. Mais même dans cette situation favorable, les emprunteurs sont à la recherche du prêt le moins lourd possible. C’est justement la mission des courtiers en crédit : trouver rapidement un financement aux meilleures conditions pour leur client. Il s’agit, bien entendu, de négocier un bon taux d’intérêt auprès d’une banque, mais aussi de calibrer la durée, la mensualité, l’assurance.  
Les courtiers se sont progressivement installés dans le paysage : près de 40 % des crédits immobiliers accordés par les banques ont été négociés par un courtier en 2015, contre 15 % en 2000, d’après l’Association professionnelle des intermédiaires en crédits (Apic). Si tous ont la même mission, choisir un courtier n’est pas si simple.  
La profession est encadrée par la loi de régulation bancaire et financière du 22 octobre 2010 : les courtiers doivent avoir le statut d’intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP), avec enregistrement à l’Orias, le Registre unique des intermédiaires en assurances, banque et financement depuis janvier 2013.  » Le courtier ne représente pas les banques. Il est mandaté par le client et travaille dans son intérêt, avec un devoir de conseil », décrypte Philippe Taboret, directeur général adjoint du courtier Cafpi et président de l’Apic. Au-delà de la réglementation qui s’impose à eux, plusieurs critères différencient les courtiers.  
La taille se mesure à la fois par la production de crédits et par le nombre d’agences d’un réseau. Plus l’intermédiaire est actif, plus grande sera sa marge de manoeuvre pour négocier avec les banques, mais aussi pour obtenir l’exonération de frais de dossier ou tout simplement accélérer le traitement des demandes. « La taille est importante. Mais on trouve aussi de petites enseignes de courtage très efficaces car bien implantées localement auprès de certaines banques », souligne Philippe Taboret. Les six courtiers de notre banc d’essai (voir ci-dessous), les plus gros du marché, dépassent chacun le milliard d’euros de production de crédits nouveaux (prêts et renégociations) en 2015. Nous indiquons leurs taux moyens sur vingt ans annoncés en décembre 2015. Ils sont indicatifs et ne correspondent pas forcément à ceux que vous pourriez obtenir. Leur niveau peut varier selon l’apport, la situation familiale, l’âge…  
En dehors d’Immoprêt, qui ne travaille pas avec La Banque Postale, les cinq autres se targuent d’être partenaires de la totalité des banques du marché. Mais pour tous, il faut nuancer. Car il est possible qu’un courtier travaille, par exemple, avec une caisse du Crédit Agricole ou du Crédit Mutuel dans une région mais pas dans une autre : pour faire votre choix, l’important est donc de vérifier qui sont ses partenaires dans votre région. En outre, HSBC, positionnée haut de gamme, privilégie les plus gros courtiers du marché.  
Quant au nombre d’agences, Cafpi et Meilleurtaux sont les seuls à en afficher plus de 200 en France. Les six courtiers prévoient des ouvertures en 2016. D’autres acteurs, de tailles plus modestes, se déploient. Malgré un marché immobilier difficile ces dernières années, l’activité est en croissance, sous le double effet de l’augmentation de la demande de prêts par les particuliers et des renégociations de crédits.  
Difficile à appréhender, la qualité du service mis en avant par les courtiers est un véritable élément de différenciation. On trouve deux types d’offres sur le marché. Les premières, par Internet et téléphone, visent les clients autonomes. Ils sont certes guidés dans leurs démarches mais ils ne sont pas entièrement accompagnés. A l’inverse, certains courtiers misent sur une prise en charge complète des formalités, non seulement dans la recherche du meilleur financement, mais aussi pour l’ensemble du traitement administratif du dossier : rassembler tous les documents demandés, s’assurer de son examen par la banque, du choix de la compagnie d’assurances, etc. De nombreux courtiers se rendent même avec le client à la banque lors de l’ouverture du compte et chez le notaire le jour de la signature. Une présence rassurante pour l’emprunteur, mais qui n’est pas indispensable au bon déroulement de l’opération. A noter, Meilleurtaux et Empruntis proposent les deux types de service.  
Souvent perçue comme le nerf de la guerre, la tarification est également loin d’être uniforme. Certains courtiers proposent leur service gratuitement en agences (Immoprêt) ou en ligne (Meilleurtaux, Empruntis). Ils sont alors exclusivement rémunérés par les banques. Ailleurs, il faut régler des honoraires, souvent aux environs de 1 % du montant emprunté. Dans la pratique, comptez entre 950 et 1 500 euros pour 200 000 euros.  
Une dépense importante, certes, mais le jeu en vaut la chandelle puisque l’intervention de cet intermédiaire permet de trouver un financement à la fois plus vite et moins cher qu’en direct. Selon les cas, le client peut régler ou non les frais de dossiers des banques, généralement compris entre 300 et 800 euros.  
Les honoraires font partie de la négociation globale : ainsi, les agences de courtage parisiennes réalisant de gros volumes sont plus enclines à renoncer à une partie d’entre eux car elles perçoivent de fortes commissions de la part des banques en tant qu’apporteurs d’affaires. A contrario, il sera plus difficile de négocier une baisse de frais pour un emprunt de 80 000 euros via une agence peu active dans une petite agglomération de province. Dans tous les cas, le client ne règle les honoraires que s’il souscrit son crédit par l’intermédiaire du courtier.  
Désormais acteurs incontournables du secteur du crédit immobilier, les courtiers peuvent être des aiguillons efficaces face à votre banquier. 
Notre avis : * : mauvais ; ** : Moyen ; *** : Bon ; **** Très bon.  
Numéro 2 du marché, l’enseigne a négocié plus de 7 milliards d’euros de crédits en 2015. Elle est propriété du fonds Equistone Partners. Le client a le choix entre un parcours 100 % à distance, par Internet et téléphone, et un service en face-à-face dans l’une des 220 agences franchisées. Ceux qui choisissent l’option en agences sont accompagnés durant toutes les étapes, jusqu’à la signature chez le notaire. Si le service à distance est gratuit, dans les agences, il donne lieu au versement d’honoraires forfaitaires (1 000 euros en moyenne). Ces derniers peuvent toutefois être largement réduits dans les franchises les plus actives.  
>>> Taux fixe moyen, tout montant, sur vingt ans : 2,44 % hors assurance.  
Leader du marché avec 8 milliards d’euros de crédits en 2015, Cafpi, créé en 1971, est aussi le réseau le plus ancien. La famille du fondateur en est restée propriétaire. S’il est possible de remplir une demande de crédit en ligne, le client est ensuite toujours reçu dans l’une des 205 agences, qui appartiennent toutes en propre au groupe : le service et l’offre y sont donc identiques partout. Le conseiller accompagne le client à toutes les étapes, de l’ouverture du compte au choix de l’assurance de prêt puis à la signature de l’acte de vente. Les honoraires s’élèvent à 1 % du montant du prêt, sans plafond, avec une marge de négociation.  
>>> Taux fixe moyen, tout montant, sur vingt ans : 2,05 % hors assurance.  
>>> Pas de frais de dossier bancaire.  
ACE, fondé en 1995, a ouvert son capital à Edmond de Rothschild Investment Partners à hauteur de 30 % en avril 2015. De quoi se donner les moyens de ses ambitions. En effet, ACE projette d’ouvrir 15 agences en 2016. Le réseau se compose aujourd’hui de 62 agences : 51 sont en franchise, seules les 11 situées en Ile-de-France sont des succursales. Les clients peuvent, au choix, se déplacer ou traiter leur dossier en ligne, sans avantage tarifaire dans ce cas. Les honoraires s’établissent à 1 % du capital emprunté plafonnés à 950 euros. Avec 3 milliards d’euros de production de crédits en 2015, ACE est le quatrième du marché.  
>>> Taux fixe moyen, tout montant, sur vingt ans : 2,30 % hors assurance.  
Empruntis est passé des mains du groupe Covea (MMA/Maaf/GMF) à celles de Financière Holding CEP, spécialiste du courtage d’assurances, à la fin de 2015. La société, qui affiche 3,5 milliards d’euros de crédits en 2015, prévoit une offre à distance gratuite et un accompagnement complet dans les agences en franchise. La prestation y est facturée selon la complexité du dossier (forfait et plafond à 1 % du capital emprunté). Avec « la garantie du meilleur taux », si dans les quinze jours qui suivent la signature, le client trouve un crédit plus intéressant, le courtier lui rembourse la différence de mensualité sur un quart de la durée du prêt.  
>>> Taux fixe moyen, tout montant, sur vingt ans : 2,25 % hors assurance.  
>>> En agences ou à distance, au choix.  
Le courtier est en plein essor, avec une production de crédits en hausse de 70 % sur un an, supérieure à 1,5 milliard d’euros en 2015. Les 115 agences sont franchisées et se distinguent par un accompagnement sur mesure du client. Le maillage du territoire s’étend avec 25 ouvertures prévues en 2016. Les honoraires de Vousfinancer.com s’établissent à 1 % du montant emprunté, avec un plafond possible pour les crédits supérieurs à 150 000 euros. Lancé en 2008, Vousfinancer.com est indépendant.  
Au mois de janvier, le courtier a signé un accord de partenariat exclusif avec le site immobilier Seloger.com.  
>>> Taux fixe moyen, tout montant, sur vingt ans : 2,50 % hors assurance.  
Lancé en 2006 à Dunkerque, Immoprêt est présent dans toute la France, même si la zone Nord-Pas-de-Calais reste la mieux couverte avec 15 agences sur les 68 que compte le réseau. Aucune offre en ligne, Immoprêt joue la carte de la proximité, et accompagne le client jusqu’à la finalisation du crédit.  
Principale différence avec les autres courtiers, les agences ne facturent par leur service au client. Cette gratuité est très appréciée des primo-accédants, qui représentent 57 % de la clientèle.  
Point faible, ce courtier ne travaille pas avec La Banque Postale. Il annonce 2,3 milliards d’euros de production de crédits en 2015.  
>>> Taux fixe moyen, tout montant, sur vingt ans : 2,12 % hors assurance.  
+
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Article très intéressant.
J’envisage moi même d’exercer la profession de courtier en crédit immobilier, le marché étant porteur.
Je me suis rapproché de la société de courtage In&Fi qui semble plutôt sérieuse ; quelqu’un connait il ce courtier ? est il compétitif par rapport aux leaders du marché ?
Merci pour votre aide !
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(1) Sous réserve d’acceptation et après étude de votre dossier par BNP Paribas (prêteur).
(2)Le regroupement de crédits peut entraîner un allongement de la durée de remboursement des crédits et majorer le coût total de ceux-ci.
L’acquisition est subordonnée à l’obtention du crédit immobilier. Si l’emprunteur a versé des fonds au vendeur, celui-ci doit lui rembourser ces sommes en cas de non obtention du crédit immobilier.
Exemple représentatif :Pour un prêt immobilier de 150 000 € sur 15 ans accordé à un emprunteur personne physique :
Taux d’intérêt nominal annuel, hors assurance : 1.88%
Commission d’ouverture de crédit immobilier : 250 €
– Assurance: Atout Emprunteur Cardif souscrite auprès de CARDIF Assurance vie, proposée par le prêteur en cas de Décès, Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA), Invalidité Permanente Totale (IPT), et Incapacité Temporaire Totale de travail (ITT) avec une couverture à hauteur de 100% du capital emprunté, sur la durée totale du crédit, pour un emprunteur de 41 ans ; cotisation mensuelle (hors surprime éventuelle)= 40 € Frais de Garantie Crédit Logement = 1915 €
Coût total du crédit (intérêts + assurance + frais de dossier + frais de la Garantie Crédit Logement) : 31624.33 € dont intérêts 22259.33 €
TAEG = 2.69 % (avec assurance obligatoire à hauteur de 100% du capital emprunté).
TAEA(*) = 0.59 %
Hypothèque/privilège de prêteur de deniers, cautionnement par la société de caution mutuelle prêt Logement ou nantissement de créance.
Le prêt immobilier doit être garanti par une assurance emprunteurcouvrant les risques de décès, de perte totale et irréversible d’autonomie, et d’incapacité totale de travail.
La Banque propose à l’emprunteur l’adhésion à un contrat d’assurance de groupe Cardif 2409-592 qu’elle a souscrite auprès de Cardif Assurance Vie et de Cardif-Assurances Risques Divers en vue de garantir, en cas de survenance d’un des risques mentionnés ci-dessus, soit le remboursement total ou partiel du montant du prêt restant dû, soit le paiement de tout ou partie des échéances dudit prêt.
Néanmoins la Banque ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance dès lors que ce contrat présente un niveau de garantie équivalent au contrat d’assurance de groupe qu’il propose. Toute décision de refus doit être motivée.
Hello bank! vous envoie une offre de prêt par voie postale comprenant un plan de remboursement pour connaître les chiffres clés de votre prêt.
Vous ne pouvez accepter l’offre qu’après l’expiration d’un délai de réflexion de dix jours à compter de la réception de l’offre. L’acceptation doit être donnée par lettre, le cachet de la poste faisant foi.
La durée de validité de l’offre est de 30 jours. Pendant cette période, la Banque ne peut modifier les conditions indiquées dans l’offre.
Les sommes sont disponibles, au plus tôt, le lendemain de l’acceptation de l’offre. Hello bank! envoie les fonds chez le notaire ou l’entreprise, par virement, en une seule ou plusieurs fois selon les modalités de l’offre.
Les mensualités sont prélevées directement sur votre compte de dépôt.Vous pouvez choisir le quantième c’est-à-dire la date à laquelle vous souhaitez rembourser mensuellement votre prêt. Par la suite et à tout moment, vous pouvez modifier le quantième en le demandant par courrier à Hello bank!
A votre demande, à partir du 24ème mois de la période de remboursement, bénéficiez de pauses dans vos remboursements de 3 à 12 mois maximum sur toute la durée de votre prêt, en une ou plusieurs fois. Chaque période de suspension doit être séparée d’une période de remboursement effective de 18 mois. Ces périodes de suspension auront une incidence sur le montant des échéances de remboursement et/ou la durée du prêt. Dans le cas où la demande de suspension aurait pour effet d’augmenter le montant des échéances du prêt de plus de 10% du montant de la dernière échéance, vous devrez justifier au préalable de votre capacité de remboursement. La Banque pourra s’opposer à toute demande qui lui paraîtrait anormale, compte tenu de votre capacité de remboursement. En outre, aucune suspension ne pourra intervenir si vous ou votre co-emprunteur êtes en arrêt de travail ou si un incident de paiement s’est produit au titre du prêt dans les 18 mois précédant la demande.
A partir du 24ème mois de la période de remboursement, vous pouvez demander une modification à la hausse ou à la baisse des remboursements, puis à chaque date anniversaire. Une modification doit être d’au minimum 2% du montant de la dernière échéance payée et ne pas augmenter de plus de 24 mois de la durée initiale du prêt. A noter qu’un délai minimum de 12 mois doit s’être écoulé entre deux modifications.
Vous pouvez effectuer des remboursements anticipés, remboursement partiel ou total, à tout moment.Dans certains cas, des pénalités seront appliquées. Renseignez-vous auprès de votre spécialiste en immobilier.
Le prêt se clôt à son échéance ou en cas de remboursement anticipé total.
La loi Lagarde du 1er juillet 2010 a introduit la notion d’équivalence du niveau de garantie dans l’assurance emprunteur. Depuis, l’organisme prêteur ne peut pas refuser en garantie un autre contrat d’assurance si celui-ci présente un niveau de garantie équivalente au contrat de groupe qu’il propose. Pour plus de transparence sur les contrats d’assurance Emprunteur, le Comité Consultatif du Secteur Financier (CCSF (1) ) a défini en janvier 2015 une liste de critères spécifiques sur la base desquels l’organisme prêteur doit s’appuyer pour motiver un éventuel refus d’une assurance de prêt immobilier.Pour vous accompagner et en accord avec cette règlementation, Hello bank! a retenu les critères suivants, correspondant à sa politique des risques. Ces critères sont applicables en fonction du type d’opération, type de prêt et de votre statut professionnel. Si néanmoins, vous souhaitez faire usage de la faculté de présenter une assurance déléguée, ou de la faculté de substitution (avec ou sans mandataire) du contrat d’assurance prévue à l’article L 312-9 avant émission de l’offre de prêt, ou de la faculté de substitution (avec ou sans mandataire) du contrat d’assurance prévue à l’article L 312-9 après émission de l’offre de prêt, nous vous invitons à prendre connaissance dans les documents suivants de la démarche à suivre.
(1)Pour en savoir plus sur l’équivalence du niveau de garantie en assurance des emprunteurs, rendez-vous sur le site du comité consultatif du secteur financier :www.banque-france.fr/ccsf/fr/index.htm
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Votre demande de prêt immobilier est soumise aux conditions d’éligibilité fixées par Hello bank! et sous réserve d’acceptation de votre dossier par BNP PARIBAS.

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Comment changer de banque ? Quels services offrent les banques en ligne ? Quelle carte bancaire doit-on choisir selon ses besoins ? Les tarifs bancaires sont-ils excessifs ? Guides d’achat, enquêtes, décryptages… Nos experts répondent à toutes vos questions dans nos dossiers consacrés au sujet.
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Certains emprunteurs sont pénalisés par un risque aggravé de santé. La convention Aeras, enrichie d’un « droit à l’oubli », doit faciliter leurs démarches.
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À compter du 6 février 2017, le nouveau dispositif de mobilité bancaire issu de la loi Macron entre en vigueur. L’UFC-Que Choisir vous propose de répondre aux principales questions que vous pouvez vous poser si vous voulez changer de banque.
Avec la loi Macron, le gouvernement souhaite favoriser la mobilité bancaire. Cette mesure s’applique à compter du 6 février 2017. Dorénavant, sur simple demande, votre nouvelle banque propose un service gratuit de transfert de compte. Mais vigilance ! Cela ne concerne que votre compte …
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Vous venez de changer de banque en suivant le parcours de mobilité bancaire mis en place depuis le 6 février 2017. Vous avez demandé à votre nouvelle banque de communiquer vos nouvelles coordonnées bancaires à vos différents créanciers ayant une autorisation de prélèvement (électricité, gaz, …
La consultation des grilles établies par les banques pour 2017 montre que les tarifs sont en forte progression. Frais de tenue de compte et cartes de paiement internationales à débit immédiat sont les plus touchés.
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Vous éprouvez de graves difficultés financières car vous avez contracté des crédits pour des montants que vous ne parvenez plus à rembourser. Vous devez faire face à des dépenses imprévues (important arriéré d’impôt, par exemple, sinistre, condamnation civile, etc.) ou vos ressources ont diminué à …
Vous avez reçu une offre de crédit de la part d’un établissement de crédit pour l’achat ou la construction d’un bien immobilier à usage d’habitation, d’un terrain à construire ou pour le règlement de travaux de réparation d’un immeuble pour un montant supérieur à 75 000 euros.
Votre compte bancaire s’est trouvé à découvert pendant quelques semaines et votre banquier vous a prélevé des agios. Le montant de ceux-ci ne correspond pas au taux figurant dans votre convention de compte ou dans les termes de l’autorisation de découvert négociée avec votre banquier.
Vous avez souscrit un crédit à la consommation à titre personnel ou dans un but étranger à votre activité commerciale ou professionnelle. Le montant du prêt est supérieur ou égal à 200 euros et inférieur à ou égal 75 000 euros, remboursable sur plus de 3 mois. Mais on ne vous a pas remis d’offre …
Vous avez souscrit un emprunt à titre personnel ou dans un but étranger à votre activité commerciale ou professionnelle pour financer l’achat d’un bien de consommation ou la réalisation d’une prestation de service. Le montant du prêt est supérieur ou égal à 200 euros et inférieur ou égal à …
Vous avez souscrit un crédit à titre personnel ou dans un but étranger à votre activité commerciale ou professionnelle pour financer l’achat d’un bien de consommation (voiture, téléviseur…) ou d’une prestation de service (permis de conduire, abonnement à un club de sport…). Ce crédit, remboursable …
Vous avez émis un chèque sans provision. Mais vous avez régularisé votre situation et vous attendez en vain l’attestation de régularisation de la banque.
Recevant votre relevé de compte, vous y constatez une erreur : une somme a été prélevée à tort ou le montant ne correspond pas à ce qui aurait dû être débité.
Vous avez souscrit un emprunt immobilier ou à la consommation. Mais vous avez des difficultés et ne pouvez plus faire face aux remboursements. Vous souhaitez réaménager votre échéancier.
Votre banquier a clôturé votre compte de dépôt, sans aucun préavis ou en vous informant quelques jours seulement avant la clôture, vous empêchant ainsi de prendre vos dispositions pour ouvrir un autre compte afin d’assurer la continuité de vos opérations financières.
Il y a moins de quatre mois, vous avez obtenu un prêt afin de financer l’achat d’une maison ou d’un appartement. Mais le vendeur s’est finalement désisté et de fait, vous décidez donc de renoncer à votre emprunt. Votre banquier vous facture des frais pour étude de dossier qui vous paraissent …
Vous vous êtes décidé(e) à acheter un logement. Vous avez signé un compromis de vente sous la condition suspensive d’obtenir un ou plusieurs prêts pour financer cet achat. Or, les banques vous l’ont refusé (ou l’un d’eux). Vous ne pouvez donc pas donner suite à cet achat et vous voulez donc vous …
Des escrocs utilisent l’identité d’autrui afin de se faire délivrer des prêts à la consommation. Pour la victime de cette usurpation, c’est le début d’une belle galère !  
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Anne ROUMANOFF :Ça pique mais c’est bon
Il est encore temps mais il ne faut pas tarder. Cetterentrée 2016est probablement la dernière fenêtre de tir pour lespropriétairesqui souhaitent réduire le coût de leur emprunt immobilier : lestaux proposésont encore baissé pour atteindre un niveau qu’il sera difficile de battre, entre 1,25 et 1,5% sur 20 ans. Parmi les bonnes résolutions de la rentrée, lespropriétairesont donc de bonnes raisons de vouloir renégocier leur taux d’intérêt ou de faire racheter leur prêt immobilier. Et parce que ces démarches ne s’improvisent pas, voici quelques conseils de base.
• A partir de quand est-ce rentable ?Cette opération est possible à n’importe quel moment, mais certaines conditions doivent être respectées pour que cela reste rentable :  -durée restante de l’emprunt.Plus il reste d’années à rembourser, plus l’opération sera profitable. L’idéal est de ne pas avoir dépassé le tiers de la durée du prêt. Au-delà de la moitié, il est rare que le gain soit assez élevé.  –  montant à rembourser . La logique est la même que pour la durée du prêt : plus le montant restant à rembourser est élevé, mieux c’est. L’idéal est de ne pas avoir remboursé plus de la moitié de votre prêt. Si la somme restant à rembourser ne dépasse pas les 50 .000 à 70.000 euros, renégocier ou changer de banque est rarement rentable. -taux d’intérêt actuel . L’écart entre le taux de votre prêt initial et les taux actuels doit être d’au moins 1 point. Si votre emprunt porte sur une somme importante et une durée longue, l’écart peut n’être que de 0,7 point. En-dessous, l’opération est rarement rentable. -situation de l’emprunteur . Renégocier son taux ou racheter son crédit suppose de repasser devant un banquier, qui va étudier votre situation financière. Si cette dernière s’est améliorée depuis le premier prêt, il est encore plus facile d’obtenir un meilleur taux. En revanche, un ménage dont les revenus ont chuté aura plus de mal à convaincre un banquier de le suivre. L’apparition d’une maladie grave peut aussi devenir un problème au moment de contracter une nouvelle assurance emprunteur.
• Où trouver les taux d’emprunt actuels ?De nombreux sites internet proposent un baromètre hebdomadaire ou mensuel des taux pratiqués par les banques, à l’image deMeilleurstaux.com ,Empruntisou encoreCafpi . Attention cependant à bien trouver les données qui correspondent à votre profil : en effet, le taux varie selon la région, le profil de l’emprunteur et la durée restante de l’emprunt originel.
• Combien coûte l’opération ?Tout dépend de sa nature. S’il s’agit d’une renégociation de taux au sein de la même banque, seuls des frais de dossier sont à prévoir. Ces derniers sont peu élevés et peuvent être négociés avec la banque. S’il s’agit d’un rachat de crédit immobilier, les frais sont en revanche bien plus élevés puisqu’il faut prévoir les frais de dossier, les frais de cautionnement (même si vous récupérerez 75% de la caution de votre prêt actuel) et surtout les indemnités de remboursement anticipé (IRA).
Ces fameuses IRA correspondent à la compensation que touche la banque qui perd un client et ils peuvent être élevés : ils se chiffrent souvent en milieu d’euros mais ne peuvent pas excéder six mensualités ou 3% du capital restant dû. Il est néanmoins possible de ne pas disposer de cette somme et de l’emprunter à votre nouvelle banque, même si cela renchérit le montant du prêt.
• Le préambule : mettre de l’argent de côté.Les emprunteurs qui restent dans la même banque et ne font que renégocier leur taux n’ont pas besoin de mettre trop d’argent de côté puisque l’opération coûte en général environ 500 euros. Pour ceux qui rachètent leur emprunt et changent de banque, il est conseillé d’avoir en revanche une réserve financière. D’abord pour régler les frais engendrés par ce rachat, ensuite pour obtenir le meilleur taux : le simple fait de réduire le montant d’un prêt de quelques milliers d’euros permet parfois de passer d’une catégorie à une autre dans le barème des banques. Et donc de se voir proposer un taux plus bas.
• Première étape : aller voir sa propre banque.Prendre un rendez-vous avec son banquier est la première chose à faire. Ce dernier peut vous proposer directement de renégocier le taux d’emprunt, ce qui permet de ne pas démarcherles établissements concurrentset de gagner du temps. Sauf que les banques acceptent rarement de renégocier un prêt, et pour cause : à moins d’être fortuné et d’avoir souscrit à de nombreux produits bancaires (cartes bancaires, assurance, LDD,PEL , compte-titre, etc.), une banque fait toujours moins d’efforts avec un client qu’elle a déjà qu’avec un client qu’elle souhaite « recruter ».
Le meilleur conseil est donc de faire le tour des banques pour voir ce qu’elles peuvent proposer. L’autre solution consiste à faire appel à un courtier qui se chargera des démarches pour vous en échange d’une commission. Ses services sont très utiles aux personnes atteintes de phobie administrative ou qui ont du mal avec les mathématiques, mais les autres peuvent s’en passer : il est tout à fait possible d’obtenir par soi-même un meilleur taux à condition de préparer son dossier et de prendre le temps de rencontrer plusieurs banques.
•  De l’importance de valoriser son dossier.Renégocier son taux ou racheter son prêt est souvent plus aisé que de décrocher son premier crédit : le simple fait qu’une banque vous ait déjà fait confiance facilite le contact avec les autres. Il faut néanmoins mettre en valeur son dossier pour convaincre une banque de vous suivre et, surtout, faire baisser le taux. Les banquiers sont notamment sensibles aux éléments suivants :  -l’historique bancaire . L’absence d’incident de paiement est évidemment un atout, qu’il s’agisse du remboursement de votre prêt ou des autres moyens de paiement. Un emprunteur ayant déjà accumulé plusieurs retards dans ses remboursements aura en revanche du mal à convaincre. -l’évolution des revenus . Si vous gagnez mieux votre vie que lors de la signature de votre emprunt initial, mettez-le en avant : cela montre que vous êtes sur une trajectoire ascendante et donc qu’une banque a intérêt à miser sur vous pour vous proposer plus tard d’autres produits (Livret A, LDD, compte-titre, assurance-vie, etc.).  -le taux d’épargne et le train de vie . Autre indice de sérieux scruté par les banques : la capacité d’épargne. Ceux qui ont réussi à continuer d’épargner après un achat immobilier montrent qu’ils ne vivent pas au-dessus de leurs moyens et, surtout, qu’ils vont devoir placer de l’argent.
• L’assurance emprunteur, tout sauf un détail.Si on a tendance à se focaliser sur le taux d’intérêt, ce chiffre ne reflète qu’une partie du coût d’un emprunt. Il faut également prendre en compte celui de l’assurance emprunteur, qui s’ajoute au taux d’intérêt pour former le Taux effectif global (TAEG ou TEG). Or, les banques ont tendance à proposer des taux d’intérêt très compétitifs et à se rattraper sur l’assurance, qui est plus rarement négociée. Pire, certaines banques n’acceptent de racheter un crédit que si vous prenez votre assurance dans la même banque. C’est pourtant interdit depuis la loi Hamon qui instaure la délégation d’assurance : il est depuis possible de contracter un prêt dans un établissement et de l’assurer auprès d’un autre établissement.
Il est donc conseillé de comparer les contrats d’assurance et d’essayer de négocier son coût. Voire même d’avancer cacher : les plus motivés peuvent accepter l’assurance de la banque pour en changer dans un délai de douze mois afin de réduire le coût de l’assurance de 20 à 50%.